Usodni grehi pri nakupu stanovanj

Če so stanovanja obremenjena z bančnimi hipotekami, naj tudi banka potrdi, da jih bo umaknila. (Foto: Boštjan Tacol)

Samo Vegrad po včerajšnjih podatkih z njihove spletne strani še vedno išče kupce za 165 stanovanj v Celovških dvorih, neprodanih pa je tudi šest stanovanj na Grbini.

Odvetnica, strokovnjakinja za nepremičninsko pravo, svetuje, kako se izogniti pastem, da kupite nepremičnino, a z njo ne morete razpolagati ali zaradi stečaja podjetja konča v stečajni masi.

1. Hipoteke in lastnik
Prva pot vsakega kupca, ko najde stanovanje, ki ga zanima, je vpogled v zemljiško knjigo (ZK). “Bistveno je, da se preveri, ali je prodajalec res lastnik nepremičnine in ali je nepremičnina obremenjena s plombami (hipotekami),” pravi sogovornica. Banke, ki gradbenemu podjetju dajo posojilo za gradnjo, posojilo po navadi zavarujejo z vpisom hipoteke na zemljišče in/ali stavbo.

2. Izvršbe in zaznambe
Nepremičnina je lahko obremenjena tudi z izvršbo na nepremičnino. “Po navadi jo na novogradnjah sprožijo podizvajalci, ki od izvajalca niso dobili plačila,” opozarja odvetnica.

Iz ZK pa je razvidno tudi, ali so na nepremičnini vpisane zaznambe sporov. Navadno gre za spore glede lastništva. Naša sogovornica odsvetuje vsak tak nakup, preden stanovanje ni prosto vseh hipotek in zaznamb.

3. Vpogled v listine
Za konkretnejšo informacijo, kaj je v ozadju različnih plomb na nepremičnino, ki so razvidne iz ZK, odvetnica odgovarja, da je treba ZK zaprositi za vpogled v listine, ki so podlaga za te zaznambe. Iz njih je razvidno, v kateri fazi so postopki (ali je na primer sklep o izvršbi že pravnomočen, kako visoka je hipoteka ...). Šele na osnovi tega lahko ocenimo, ali bi bilo mogoče doseči izbrise ali pa bodo postopki (zlasti če gre za sodne spore) dolgotrajni in je njihov izid negotov.

4. Etažna lastnina
Zaplete se lahko tudi, ko ni urejena etažna lastnina (zlasti pri blokih), saj prenos lastninske pravice ni mogoč, razlaga odvetnica.

Poudarja, da je nakup takega stanovanja bolj tvegan, posebno če je objekt obremenjen s hipotekami ali izvršbami, ki zaradi neurejene etažne lastnine lahko bremenijo celoten objekt in ne le določen del stanovanja ali stavbe.

5. Predzaznamba
Kupec, ki je preveril, da je nepremičnina prosta bremen, lahko že na podlagi predpogodbe v ZK predzaznamuje pridobitev lastninske pravice. Tako si ohranja vrstni red v ZK.

Ko bo sklenjena in podpisana originalna kupoprodajna pogodba, bo ne mesto (in datum) te predzaznambe vpisal lastninsko pravico. Tako se kupec vsaj delno zavaruje pred morebitnimi zlorabami ali dolgovi prodajalca (dvojnimi prodajami, naknadnim vpisom hipotek, izvršb ...).

Tudi tu pa obstaja nevarnost, da ZK (kar se je v preteklosti že zgodilo – primer Mebles) pozabi ali pa napačno vpiše recimo sklep o izvršbi, nato pa ga glede na zakonske določbe mora vpisati za nazaj in za tisti dan, ko je bila izdana odločba o izvršbi.

6. Izbris hipoteke
Po navadi je pri gradnji stanovanj tako, da banka za posojilo gradbincu na nepremičnino vpiše hipoteko. Ko se stanovanja začno prodajati, pa banka investitorju po etažah izroča izbrisno pobotnico, da lahko ta stanovanja prodaja. Brez tega se kupec v ZK ne more vpisati kot lastnik.

Po navadi za izbrisno pobotnico poskrbi prodajalec stanovanja, kadar gre za bolj kompleksne primere, pa odvetnica kupcu svetuje, naj tudi sam v banki preveri, kako bo izveden celoten postopek umika hipoteke in njegovega vpisa v ZK. Brez garancije, da bo dobil izbrisno pobotnico, naj kupec prodajalcu ne nakazuje denarja, še opozarja odvetnica.

7. Skrbniški račun
“Glede na ponudbo na trgu ni neke potrebe, da bi kupci stanovanj vnaprej financirali gradbince,” pojasnjuje sogovornica in dodaja, da če se takemu gradbincu kaj zalomi, na primer pristane v stečaju, bo kupec stanovanja že vplačani denar težko dobil nazaj.

Edina varovalka je skrbniški račun. Ob stečaju gradbenega podjetja so taki kupci zavarovani z maksimalno hipoteko, kar pomeni, da se plačani obroki, če na računih ni sredstev, poplačujejo iz te hipoteke.