Družina je za gradnjo montažne hiše na ključ sklenila pogodbo s samostojnim podjetnikom in najela skoraj 100.000 evrov kredita, ki je bil zavarovan s hipoteko na novogradnji. Na banki so se tudi dogovorili, da bo kredit črpan postopno, skladno z napredovanjem gradnje.

Žal se je zapletlo že zelo zgodaj. Najprej so bančniki družino obvestili, da mora kredit, ker gre za montažno hišo na ključ, črpati v enem mesecu od podpisa pogodbe in ne postopno, zato so samostojnemu podjetniku nakazali celotni kredit ob začetku del. Zakaj so si premislili, mu na banki niso nikoli pojasnili.

Ko je bila hiša s streho postavljena, a še vedno brez oken in vrat in kakršnih koli drugih del v notranjosti, so delavci z gradbišča izginili, družina pa je kmalu po tistem dobila obvestilo o osebnem stečaju samostojnega podjetnika.

Ostali so z nedokončano hišo in praktično celotnim kreditom, ki ga je bilo treba ne glede na vse banki vrniti.  

To je le ena od zgodb, ki se ni končala dobro za naročnika storitev, medtem ko jo je samostojni podjetnik odnesel relativno dobro. V stečajnem postopku se je namreč izkazalo, da nima prav nobenega premoženja, iz katerega bi bili lahko upniki poplačani.

Vprašanje je, kako se naročniki storitev, sploh ko gre za večje zneske, kot je zagotovo gradnja družinske hiše, zavarujejo, še bolj pa je pomembno vprašanje, ali jih zakonodaja sploh ščiti in kakšne možnosti jim zagotavlja v primerih, ko izvajalci preprosto izginejo z denarjem, ne da bi opravili storitev in izpolnili svoje obveznosti.

Nekatere banke izvajalca preverijo, druge ne

Vprašanje je tudi, kakšno vlogo imajo v takšnih primerih banke, ki odobrijo 100 tisoč evrske kredite in zneske nakažejo obrtnikom, ne da bi jih preverile. Mimogrede povejmo, da je bila banka, pri kateri je družina dobila kredit, kasneje prodana eni od večjih bank.

Kot smo izvedeli v bankah OTP in Deželni banki Slovenije, izvajalcev gradnje, ki jim bodo nakazali odobreni kredit, ne preverjajo. "Banka pri odobritvi stanovanjskega kredita za gradnjo hiše ne preverja izvajalca gradnje, saj gre za pogodbeno razmerje med investitorjem in izvajalcem, v katerega banka ne posega. Pred namenskim črpanjem kredita banka preveri, ali je transakcijski račun upravičenca do plačila blokiran; v primeru blokade sredstev ne sprosti," pojasnijo v OTP.

Drugače pa je v NLB, kjer pravijo, da pri financiranju hiš na ključ dosledno upravljajo tveganja in "takšno financiranje omogočamo praviloma le v primerih, ko gradnjo izvajajo preverjeni izvajalci z referenčnega seznama".

Med njihovimi pogoji za odobritev in črpanje kredita je tudi, "da je projekt zasnovan tako, da bo objekt dokončan do zadnje gradbene faze". V postopku odobritve NLB presoja pogodbeno dokumentacijo, finančno konstrukcijo ter vrednost nepremičnine v gradnji na podlagi strokovne cenitve ob predpostavki dokončanosti.

Sicer pa v vseh treh bankah priporočajo postopno črpanje kredita, kar omogoča nadzor nad izvedbo, izplačila pa se vežejo na potrjene faze gradnje. Če je predvideno celotno izplačilo izvajalcu ob začetku gradnje, pa OTP banka zahteva avansno garancijo.

V Deželni banki Slovenije primera, ko izvajalec ne bi končal hiše, za gradnjo katere je odobrila kredit, še niso imeli. Če bi do tega prišlo, pa bi, tako kot navajajo tudi v drugih dveh bankah, nastale razmere reševali skupaj s kreditojemalcem. "V primeru neizpolnitve obveznosti izvajalca banka skupaj s kreditojemalcem pristopi k iskanju ustreznih rešitev za dokončanje projekta, pri čemer je cilj zaščita stranke in ohranitev vrednosti zavarovanja," dodajajo v NLB.

Poslovno razmerje je prostovoljno

Naročnika oziroma graditelja na papirju ščiti tudi zakonodaja, pravice ima tudi v okviru stečajnega postopka, pa vendar v praksi ni nujno, da bo pri uveljavljanju pravic uspešen. Ali kot pravijo na ministrstvu za pravosodje: "Treba je zlasti upoštevati, da sta občan in s. p. v poslovno razmerje vstopila prostovoljno, in sicer tako, da sta pred začetkom gradnje sklenila dogovor oziroma pogodbo o gradnji (gradbeno pogodbo, ki je ena od vrst podjemne pogodbe), s katero sta uredila medsebojne pravice in obveznosti".

To med drugim pomeni, da je treba po navedbah ministrstva "morebitne težave pri izvedbi in dokončanju predvideti vnaprej ter že v pogodbi dogovoriti običajne oblike zavarovanj za tovrstne posle".  

Naročnik se lahko zavaruje tako, da se z izvajalcem dogovori za delna poplačila glede na obseg opravljenega dela, za zavarovanja, če dela ne bodo dokončana, ali bo izvajalec z deli zamujal. Na ministrstvu dodajajo še, da je treba upoštevati gradbeno zakonodajo, ki določa pogoje za izvajalce in njihove obveznosti.

Foto: Profimedia gradnja hiše

Podobno navajajo tudi na gospodarskem ministrstvu, kjer izpostavljajo načelo pogodbene svobode, ki ga opredeljuje 3. člen obligacijskega zakonika. Ta določa, da udeleženci prosto urejajo obligacijska razmerja, ne smejo pa jih urejati v nasprotju z ustavo, s prisilnimi predpisi ali z moralnimi načeli. "Skladno s tem se stranke same odločijo, s kom bodo sklenile pogodbo, kakšna bo njena vsebina in kako bodo uredile medsebojna razmerja. Zato tudi vsaka stranka sama nosi tveganje, če si izbere nezanesljivega ali neizkušenega poslovnega partnerja".

Priporočajo, da "občani vpogledajo v poslovni register, ki je javno objavljen na spletnih straneh AJPES, kjer lahko pridobijo podatke o tem, ali je podjetnik aktiven ali v postopku izbrisa, preverijo likvidnost njegovega poslovanja (ali ima s.p. blokirane transakcijske račune) in ocenijo njegovo finančno uspešnost iz objavljenega letnega poročila. Prav tako je priporočljivo preveriti seznam neplačnikov FURS in morebitne objave v postopkih insolventnosti".

Osebni stečaj in prijava terjatev

A nič od naštetega ne pomaga, če izvajalec čez noč prijavi osebni stečaj. Upniku preostane le, da se vključi v stečajni postopek, tako da prijavi terjatve. "Če želi upnik doseči, da bo njegova terjatev v postopku osebnega stečaja obravnavana, jo mora prijaviti. Upravitelj se mora o prijavljenih terjatvah določno izreči, ali jih priznava ali prereka," pojasnijo na pravosodnem ministrstvu.

V naslednjem koraku pa "sodišče s sklepom o preizkusu terjatev odloči, katere terjatve so dokončno priznane oziroma prerekane, ter tudi o tem, kdo mora v drugem postopku uveljavljati zahtevek oziroma vložiti tožbo za ugotovitev obstoja ali neobstoja prerekane terjatve".

Če je torej upnikova terjatev ali pravica, ki jo je prijavil v postopku osebnega stečaja, prerekana, bo upnika sodišče napotilo k vložitvi tožbe za ugotovitev obstoja svoje terjatve oziroma pravice.

Upniki so poplačani glede na vrsto terjatev, ki so jim bile v postopku priznane, dokler pa stečajni postopek traja, kot pravijo na zbornici upraviteljev, upnik zasebne tožbe proti podjetniku ne more vložiti, lahko uveljavlja terjatev samo v okviru postopka stečaja.

Izbira preverjenega izvajalca

Upnik lahko na koncu le čaka, kako se bo razvil stečajni postopek in upa, da bo imel srečo ter dobil terjatev povrnjeno, če ne v celoti pa vsaj delno.

Druga, bolj varna možnost je, da pogodbo o gradnji hiše sklene s preverjenim večjim izvajalcem z dolgoletno tradicijo, ki lahko ponudi ustrezne garancije, ki ima dobro bonitetno oceno, se lahko izkaže z veliko referencami in obsegom poslovanja. Tak izvajalec ali v primeru montažnih hiš, preverjen proizvajalec, ne bo izginil čez noč.

katarina.n.mal@styria-media.si