Na vladni mizi je uredba o metodologiji za določitev občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema za leti 2027 in 2028, na podlagi katere bodo na ministrstvu za gospodarstvo in ministrstvu za solidarno prihodnost najkasneje do 30. aprila sestavili seznam občin, v katerih bo dolžina oddajanja v kratkoročni najem turistom lahko omejena.

Uredba določa merila, ki jih mora izpolnjevati občina, da bo uvrščena na seznam občin z možnimi omejitvami. Občine z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema, so tiste, v katerih je visoka nedostopnost stanovanj, hkrati pa je velik tudi obseg oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem v občini.

Indeks nedostopnosti stanovanj

Glede na uredbo bodo nedostopnost stanovanj izračunali kot razmerje med mediano cene kvadratnega metra stanovanja v občini in mediano cene kvadratnega metra stanovanja v državi. K temu pa bodo prišteli še razmerje med srednjo ceno hiše v občini in srednjo ceno hiše v državi. Upoštevali bodo srednje cene v posameznih občinah za leti 2024 in 2025, ki jih izračuna Gurs.

Če bo seštevek obeh razmerij oziroma indeks nedostopnosti stanovanj večji ali enak 2, bo občina izpolnila prvi pogoj za visoko tveganje negativnih vplivov kratkotrajnega najema.

Ljubljana in obalne občine bodo na seznamu

Poglejmo, koliko bi po izračunih čez palec znašal indeks nedostopnosti stanovanj v Ljubljani. Pri tem lahko upoštevamo srednje cene za leto 2024 in nerevidirane srednje cene za prvo polletje 2025, saj Gurs poročila za leto 2025 še ni objavil. Ob tem dodajmo, da javno dostopne srednje ceno niso nujno veljavne za celotno občine, saj Gurs v poročilih navaja cene za lokalno analitično območje, meje katerega niso nujno enake mejam občine. Pa vendar lahko dobimo vpogled v izračune in oceno, ali bo na primer v Ljubljani indeks večji od 2.

Srednja vrednost median za leti 2024 in prvo polovico leta 2025 za kvadratni meter stanovanja v Ljubljani je bila 4700 evrov, v Sloveniji pa 2995 evrov. Razmerje med njima je torej 2,45. Že to je dovolj visoka vrednost, da se MOL uvrsti na seznam občin z visokim tveganjem.

Indeks pa je še višji, ko prištejemo še razmerje cen hiš. V Ljubljani je srednja cena znašala 422.500 evrov, v Sloveniji pa 172.500 evrov, razmerje med njima je 1,57, kar pomeni da je indeks nedostopnosti v Ljubljani 4,02.

V mestnih občinah Maribor in Celje pa indeks po začasnih podatkih o cenah stanovanj ne doseže vrednosti 2, zato ti dve občini ne izpolnjujeta pogoja za visoko tveganje in na seznam ne bi bili uvrščeni.

Za konkretnejše izračune, kolikšen je indeks v posameznih občinah na Obali, ni dovolj podatkov, prav tako nimamo dovolj podatkov za druge dele Slovenije, še posebej zanimivi bodo indeksi v turističnih občinah Bled, Bohinj in Kranjska gora. A zgolj na podlagi srednjih cen hiš v občini Piran, kamor spada tudi Portorož, lahko ocenimo, da bo indeks konkretno večji kot 2, po naših ocenah bo večji kot 5.

Za realne, končne izračune, ki jih bodo izvedli na ministrstvih, bo oziroma je Gurs posredoval srednje cene za posamezno občino.

Obseg oddajanja stanovanj

Podatke o izpolnjevanju drugega pogoja, to je obsega oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem, bodo dobili iz Sursa, registra nastanitvenih obratov in registra prebivalstva.

Za presojo obsega oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem v občini bodo uporabili podatke o številu prenočitev v nastanitvenih obratih v občini, številu prenočitev v nastanitvenih obratih v državi, številu prebivalcev občine in številu prebivalcev RS. Upoštevali bodo povprečje podatkov zadnjih dveh let oziroma podatek o številu prebivalcev na dan 1. januar posameznega leta.

Kot nastanitveni obrati, v katerih se opravlja oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem, štejejo nastanitveni obrati, ki so bili v letih 2024 in 2025 v register vpisani kot apartma, soba, počitniško stanovanje ali počitniška hiša.

Če bodo izračunali, da je indeks obsega kratkotrajnega najema v občini večji od indeksa kratkotrajnega najema v državi, bo to pomenilo, da je obseg kratkotrajnega najema v občini velik, s čimer bo izpolnjen tudi drugi pogoj.

Omejitve za občine na seznamu

Občina, ki bo izpolnila oba pogoja, bo uvrščena na seznam, kar pa pomeni, da bo skladno z zakonom oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem omejeno zgolj na 60 dni v koledarskem letu.

Pa vendar ne bo nujno tako strogo omejeno. Občinski organi lahko namreč najkasneje do 31. oktobra letos sprejmejo splošne akte, v katerih na podlagi nekaterih, v zakonu navedenih kriterijev, za dele ali celotno občino predpišejo drugačne časovne okvire.

Ti so resda lahko še strožji, kratkotrajno oddajanje lahko omejijo zgolj na 30 dni, lahko pa ga raztegnejo celo na 270 dni v koledarskem letu.

V občinah, ki se na seznamu ministrov ne bodo znašle, pa bo kratkotrajno oddajanje omejeno na najmanj 60 in največ 270 dni v koledarskem letu.

Konec aprila bo torej znano, katere občine bodo na seznamu in katere ne oziroma v katerih obstaja veliko tveganje za negativne vplive kratkoročnega najema in v katerih ne.

Bo zakon sploh veljal?

V občinah s seznama naj bi zakonske ali občinske omejitve začele veljati 1. januarja prihodnje leto. Ali bodo res veljale, pa je odvisno od prihodnje politike. V tako imenovanem sredinskem trojčku, ki ga sestavljajo NSi s Fokusom in SLS, Demokrati Anžeta Logarja in Resni.ca so namreč že napovedali začasno neuporabo novega zakona o gostinstvu do konca leta 2026.

katarina.n.mal@styria-media.si