Vsak nepremičninski agent bo prodajalcu in kupcu nepremičnine zatrdil, da bo posel, pri katerem bo posredoval, veliko bolj preprost, predvsem pa za obe strani varen. Velikokrat to drži, marsikdo tudi nima časa ali pa znanja, da bi se z vsemi postopki, ki so nujni pri prodaji oziroma nakupu nepremičnine, spopadel sam. Zato se veliko prodajalcev in kupcev odloči skleniti pogodbo o posredovanju z nepremičninsko agencijo. 

Praksa pa pogosto priča o tem, da so naročniki s poslovanjem nepremičninska agencije nezadovoljni, celo razočarani ali pa se počutijo prevarane. O tem priča precej zapisov na različnih forumih in družbenih omrežjih, v katerih lahko preberemo, da gre za izsiljevalce, prevarante, ki zavajajo in za nič dela vlečejo provizije. Veliko zapisov pa je še bolj kritičnih in žolčnih.

Zgodbe imajo zagotovo dve plati. Ne gre kar vsevprek trditi, da nepremičninske agencije ne poslujejo skladno z zakonom ali zavajajo, pogosto se namreč izkaže, da imajo naročniki nerealna pričakovanja, premalo pa so seznanjeni tudi s svojim pravicami in obveznostmi, predvsem pa z zakonom o nepremičninskem posredovanju, ki ureja delo, obveznosti in pravice nepremičninskih agencij. 

V nadaljevanju povzemamo najpomembnejše vidike sodelovanja med naročnikom in nepremičninsko agencijo, ter pogoste napake, ki jih naredijo naročniki. 

Pogodba mora biti pisna in natančna

Osnova za to sodelovanje je pogodba o nepremičninskem posredovanju. Ta je precej kompleksna, polna določil, ki vas lahko presenetijo, zato je treba natančno vedeti, kaj podpisujete, kakšne so vaše pravice in obveznosti ter seveda, katere pravice in obveznosti ima nepremičninska agencija.

Pogodba o posredovanju med nepremičninsko agencijo in naročnikom mora biti obvezno sklenjena v pisni obliki, ustni dogovor je ničen. Bistvo pogodbe je, da bo nepremičninska agencija naročniku pomagala prodati ali kupiti nepremičnino. Torej naj bi iskala kupca oziroma nepremičnino. 

Foto: Profimedia Nepremičnine Kaj mora vsebovati pogodba?

Poleg osnovnih podatkov o nepremičninski agenciji in njenem agentu, za katerega mora biti v pogodbi nujno navedena tudi številka njegovega dovoljenja za posredovanje in zaporedna številka vpisa v evidenco nepremičninskih posrednikov, s čimer je potrjeno, da posle res lahko opravlja in je zanje kvalificiran, ter osnovnih podatkov o naročniku, mora pogodba o posredovanju imeti še nekaj drugih obveznih sestavin.

Pogodba mora nujno vsebovati:

• višino plačila za posredovanje, ki je skladna z zakonom o posredovanju,
• natančen opis storitev, za katere bo plačano nadomestilo,
• vrsto in višino morebitnih dodatnih storitev in stroškov, če je naročitelj naročil storitev,
• višino plačilo za posredovanje, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo za
• nepremičnino,
• opis nepremičnine, ki je predmet pogodbe,
• okvirno ceno, za katero naj bi se nepremičnina prodajala ali kupovala, brez davkov in plačila za posredovanje,
• čas trajanja pogodbe in navedba, ali je ta ekskluzivna ali ne,
• odgovornosti nepremičninske družbe s priloženo zavarovalno polico, tako da je navedeno ime zavarovalnice, številka zavarovalne police in višina zavarovalne vsote za zavarovanje.

Katere storitve krije nadomestilo?

Zelo pomembna je točka, ki opredeljuje storitve agencije, za katere je upravičena zaračunati nadomestilo. Vse nepremičninske družbe imajo javno objavljene splošne pogoje poslovanja, v katerih je zelo natančno opredeljeno, katere storitve zajema nadomestilo. Teh je več, kot jih določa zakon.

Obseg storitev, ki jih določa zakon:

• seznanjanje naročitelja in tretje osebe s tržnimi razmerji, ki so pomembna za določitev cene nepremičnine, vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, višino davčnih obveznosti stranke in s cenami notarskih storitev;
• ugotavljanje pravnega stanja nepremičnine s pridobitvijo listin o nepremičnini (izpisek iz zemljiške knjige), pogodb (če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo) in podobno;
• pisna opozorila, obvestila, potrdila;
• ogled nepremičnine po sklenitvi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami;
• oglaševanje prodaje nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja ali na drug način;
• seznanjanje naročitelja z nepremičnino in spravljanje v stik s tretjo osebo;
• prisotnost pri ogledu nepremičnine s strani naročitelja;
• ugotavljanje dejanskega stanja nepremičnine;
• seznanjanje naročitelja z ugotovljenim pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine in zanesljivo opozarjanje na ugotovljene napake;
• telefonsko komuniciranje s strankami;
• sodelovanje pri pogajanjih za sklenitev posla.

Naročnik se o višini nadomestila lahko pogaja

Glede na dogovorjen obseg storitev, te se običajno nanašajo na tiste, ki jih opredeljuje zakon in ne tudi morebitnih dodatnih storitev, se morata strani dogovoriti tudi o višini nadomestila. Zakonsko najvišje možno nadomestilo je štiri odstotke od pogodbene cene, ta omejitev pa ne velja, kadar je pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 10.000 evrov. 

Foto: Profimedia Nakup nepremičnine Naročnik se lahko pogaja tudi o nižji proviziji, v praksi pa običajno velja, da pol dogovorjene provizije plača kupec, pol pa prodajalec nepremičnine, lahko pa je v pogodbi določeno tudi drugače. 

Kdaj se nadomestilo plača in kdaj ne?

Vedeti je treba, da je agencija do plačila nadomestila upravičena le, če je posel z nepremičnino sklenjen. Če posel ni sklenjen, se nadomestilo ne plača. Posebnost pa je, tako določa zakon, da je agencija do plačila nadomestila upravičena tudi, če v roku šestih mesecev po izteku pogodbe naročnik, njegov ožji družinski član ali z njimi kakorkoli povezana oseba sklene prodajno pogodbo s tretjo osebo, v stik s katero ga je spravila nepremičninska agencija oziroma posrednik, ki je opravljal posle.

Kaj, če nepremičnino prodate sami oziroma jo kupec najde sam in se mimo agencije dogovori s prodajalcem? Če ste kupca našli sami in z njim sklenili posel mimo agencije, ali pa je pri tem posredovala druga nepremičninska družba, morate o tem nemudoma obvestiti pogodbeno agencijo. Ta v tem primeru ni upravičena do nadomestila, razen, če ni bilo tako dogovorjeno ob podpisu pogodbe. Zato je treba biti pozoren, kakšen dogovor sklenete.

Je pa v tem primeru in v primeru, da naročnik enostransko odstopi od pogodbe pred njenim iztekom, pogodbena agencija upravičena do plačila dejanskih stroškov, ki so nastali pri posredovanju. Vendar jih ne sme zaračunati več kot 150 evrov. Prav tako lahko zahteva plačilo dodatnih storitev, če so bile opredeljene v pogodbi. 

Kaj spada pod dodatne storitve?

Med dodatne storitve zagotovo spada priprav vseh pravnih podlag, največkrat je to prodajna pogodba, lahko pa so potrebne še kakšne druge pogodbe in hramba pomembnih listin. Če bo zanje poskrbela agencija, jih bo tudi dodatno zaračunala. Agencija mora poskrbeti, da bo pogodbe sestavil diplomirani pravnik, ki jih bo tudi podpisal.

Preveriti je treba, ali vam bo dodatno zaračunala tudi pridobivanje različnih listin, kot so na primer lokacijska informacija, potrdilo o namenski rabi, katastrski načrt, aerofoto posnetka …

Med dodatne storitve spada tudi pridobitev energetske izkaznice, zastopanje v davčnem postopku, ali v postopku legalizacije. 
Preveriti je treba in natančno tudi dogovoriti, kje bo agencija oglaševala nepremičnino in koliko časa oziroma koliko bo to zaračunala.

Pogodba je časovno omejena

Čas trajanja pogodbe se lahko opredeli, če ni opredeljen, pa pogodba lahko velja največ devet mesecev. Kar pa ne pomeni, da stranki te ne morata odpovedati prej, le 30-dnevni odpovedni rok je treba upoštevati. 

Nepremičnine Že mesece prodajate nepremičnino? Preverite, kaj delate narobe.

Kaj pomeni ekskluzivna pogodba?

To pomeni, da se naročnik zaveže, da bo družbi za poslovanje plačal, če bo pogodba sklenjena v času veljavnosti te pogodbe, hkrati pa se zaveže, da v času veljavnosti pogodbe o ekskluzivnem posredovanju ne bo sklenil pogodbe z nobeno drugo nepremičninsko družbo. 

Agencija je dolžna opozoriti na pravne in stvarne napake

Zelo pomembno je tudi vedeti, da mora nepremičninska družba pred sklenitvijo pogodbe, preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine, in pogodbeni stranki jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine.

To pomeni, da mora naročnika in tudi tretjo osebo opozoriti, če nepremičnina na primer ni vpisana v zemljiško knjigo, preveriti je prodajalec lastnik nepremičnine, ki se prodaja, ali so na njej stvarne pravice oziroma druge pravice tretjih, ki bi lahko omejevale oziroma izključevale pravice stranke. 

Poleg tega je na podlagi skrbnega ogleda obvezna preveriti, ali ima nepremičnina očitne napake oziroma pomanjkljivosti, ki lahko vplivajo na uporabnost ali ceno nepremičnine, če je predmet pogodbe zemljišče, pa na podlagi lokacijske informacije pristojnega upravnega organa preveriti namembnost zemljišča, določeno s prostorskimi ureditvenimi akti.

Nepremičninska družba odgovarja, če ne ravna v skladu z navedenim in če je za napako vedela oziroma bi jo lahko s skrbnim pregledom ugotovila, pa ni, zaradi česar bi naročniku ali tretji osebi nastala pravna ali stvarna škoda.

Nepremičnine Nepremičnino lahko kupimo in najamemo brez stroškov posrednika

Več o nepremičninah najdete tukaj.