Razmere na trgu nepremičnin, ko gre za najemnine, so vse bolj zaostrene. Pregled ponudbe na enem od večjih nepremičninskih portalov kaže, da so najemnine zelo stabilne oziroma celo rastejo. Po besedah nekaterih nepremičninskih agentov so se najemnine v Ljubljani letos zvišale za 15 do 20 odstotkov, donosi se povečujejo.

In to kljub dejstvu, da za zdaj še velja nižja obdavčitev od prihodkov iz naslova najemnin, ki je bila sprejeta z zadnjo spremembo dohodninske zakonodaje pod prejšnjo vlado. Lahko rečemo, da znižanje obdavčitve ni imelo nikakršnega učinka na višino tržnih najemnin. 

Veliko pomanjkanje ponudbe

Kot pravijo nepremičninski agentje, rast najemnin poganja več dejavnikov. Prvi je pomanjkanje ponudbe, povpraševanje je precej večje od te. Jeseni pa je to še bolj očitno, saj so avgusta in septembra stanovanja za najem množično iskali študentje. Trenutno je v Ljubljani v ponudbi le približno 300 stanovanj, če odštejemo posamezne sobe in stanovanja z najdražjimi najemninami, ki segajo krepko prek 2000 evrov na mesec.

Drugi dejavnik, ki pospešuje pomanjkanje najemnih stanovanj, je ponovni zagon turizma v prestolnici, zato je za dolgoročni najem nepremičnin še manj, kot jih je bilo v preteklih dveh letih. Lastniki, ki imajo nepremičnine na dobrih, za turiste zanimivih lokacijah jih raje oddajajo v kratkoročni najem. 

Najemnine sledijo cenam nepremičnin

Tretji zelo pomemben razlog za rast najemnin pa so cene nepremičnin. Ker so se te do zdaj dražile, cena za kvadratni meter stanovanja je že v vseh delih prestolnice višja od 4000 evrov na kvadratni meter, so dražje tudi najemnine, saj lastniki običajno pričakujejo štiri- do petodstotni donos. 

Iz pregleda ponudbe stanovanj, ki se trenutno prodajajo, lahko ugotovimo, da cenam novogradenj, ki jih v Ljubljani primanjkuje, sledijo cene rabljenih stanovanj. Tudi za kvadratni meter teh je marsikje treba odšteti štiri tisoč in več evrov. 

Najemnine še nekoliko višje kot konec poletja

Glede na podatke o cenah najemnin ob koncu poletja lahko ugotovimo, da so te oktobra v povprečju še nekoliko dražje. Če je bila povprečna cena za najem približno 75 kvadratov velikega stanovanja avgusta 1005 evrov ali 13,4 evra na kvadratni meter, je zdaj zanj treba v povprečju odšteti 1050 evrov oziroma 14 evrov na kvadratni meter. 

Cene v nebo Minimalna plača ni niti za najemnino

Garsonjere se v povprečju oddajajo po ceni 19 in 20 evrov za kvadratni meter. Lastniki pa s takšno najemnino lahko ustvarijo od pet- pa celo do 6,6-odstotni letni donos. Izračun smo naredili ob predpostavki, da je cena kvadratnega metra v prvem primeru 4000 evrov, v drugem pa 3000 evrov. 

Enako visoke najemnine lahko iztržijo tudi lastniki enosobnih stanovanj, nekoliko nižje pa so cene na kvadratni meter pri vseh drugih stanovanjih. Pri enoinpolsobnih se te držijo pri 15 evrih na kvadrat, pri vseh večsobnih pa od v povprečju od 13,4 do 14,8 evra.

Tako je treba za denimo trisobno stanovanje, velika so od 50 do 125 kvadratnih metrov za najemnino plačati od 700 pa celo do 1800 evrov na mesec. Dražja stanovanja, ki zelo odstopajo navzgor, najemnine zanje sežejo do 3000 in 4000 evrov, smo iz pregleda izvzeli. 

Donosi v povprečju od 3,5 do pet odstotkov

Najemnine 1,5-sobnih do 2,5-sobnih se začnejo pri 500 evrih, najemnine štirisobnih pa pri 950 evrih. Za stanovanje, ki meri 80 in več kvadratnih metrov je najemnina najmanj 1000 evrov na mesec. 

Lastniki stanovanj s takšnimi najemninami sicer dosegajo nekoliko nižje donose, kot tisti, ki oddajajo garsonjere in enosobna stanovanja, pa vendar so njihovi donosi najmanj 3,5-odstotni, sežejo pa tudi do pet odstotkov. Nekoliko višje donose lahko dosežejo lastniki starejših nepremičnin, ki jih pogosto oddajajo po enakih ali le za spoznanje nižjih cenah od lastnikov novogradenj.

Manj nakupov za naložbo 

Ali se trend rast najemnin v Ljubljani lahko kaj kmalu obrne, ne želi napovedati nihče. Dejstvo pa je, da se trg, ko gre za prodajo, umirja. Cene stagnirajo, struktura povpraševanja se spreminja, čas prodaje se nekoliko podaljšuje. Poleg energetske in prehranske krize na odločitve o nakupu vpliva tudi precej višja cena stanovanjskih posojil. Ta so zaradi višjih obrestnih mer manj dostopna za investitorje, ki so nepremičnine kupovali predvsem z namenom oddaje, pa manj zanimiva, saj ne zagotavljajo želenih donosov.