Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana je tako kot vsako leto objavil javna poziva, vredna 300.000 evrov, cilj katerih je izboljšanje stanovanjskih razmer v občini. Prvi javni poziv je javno povabilo za nakup stanovanj z ustanovitvijo dosmrtne služnosti stanovanja in izplačilom dosmrtne mesečne rente (rentni odkup), drugi pa je razpis za stanovanjska posojila za rekonstrukcijo in vzdrževalna dela na stanovanjskih hišah.

Za razliko od prejšnjih let pa se tokrat niso odločili za objavo povabila za odkup stanovanj po modelu deljenega lastništva kot javno-zasebnega partnerstva (deljeno lastništvo). Tako se bo letos vsota razpisanih sredstev, ki že leta ostaja enaka, delila le med dva poziva.

Zanimanja za razpise ni

Že pred dvema letoma smo poročali, da za razpisa rentni odkup in deljeno lastništvo zanimanja med občani Ljubljane ni oziroma je zanemarljivo, zato je na mestu vprašanje, zakaj mestni stanovanjski sklad sploh vztraja s temi programi. Na skladu tudi letos potrjujejo majhno zanimanje za rentni odkup in deljeno lastništvo.

V okviru programa deljeno lastništvo so v 22 letih dobili 127 vlog in sklenili le 18 nakupov, pri čemer je povedno, da od leta 2021 niso sklenili niti enega nakupa deljenega lastništva.

To je tudi razlog, da letos poziva za deljeno lastništvo sploh niso objavili. "Izkazalo se je, da razpis za nakup stanovanj po modelu deljenega lastništva kot javno zasebnega partnerstva (deljeno lastništvo) ni dosegal namena in ciljane populacije".

Deljeno lastništvo v grobem pomeni, da gospodinjstvo vsaj 60 odstotkov vrednosti nakupa financirati samo, največ 40 odstotkov pa zagotovi sklad, pri čemer mora gospodinjstvo v 15 letih odkupiti preostali delež stanovanja, v vmesnem času pa plačuje za uporabo solastniškega deleža JSS MOL mesečno nadomestilo za uporabo, ki je primerljiv z neprofitno najemnino.

Zakaj vztrajajo z razpisi

Čeprav je bilo nakupov v okviru rentnega odkupa v zadnjih 22 letih še manj, od občanov je sklad odkupil le osem stanovanj, pri tem pozivu še vztrajajo. Lani so dobili štiri vloge, odkupili pa eno stanovanje. Dve stranki sta vlogi umaknili, z eno pa se jim, pa kot pravijo na skladu, ni uspelo dogovoriti o višini kupnine.

"Razlog za ohranjanje razpisa za rentni odkup stanovanj je (med drugim tudi) v tem, da JSS MOL z odkupom posameznega stanovanja poveča število lastnih stanovanj in tudi izboljšuje socialni položaj oseb, od katerih odkupi stanovanja," pravijo na skladu.

Kaj občan dobi s prodajo stanovanja skladu

Kaj za občana pomeni odločitev, da svoje stanovanje proda mestnemu stanovanjskemu skladu, poglejmo na edinem lanskem odkupu.

Vlagateljica je svoje 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje skladu prodala za 190.000 evrov. "Kupnina se pri rentnem odkupu določi glede na dogovor med pogodbenima strankama, pri čemer se upoštevajo vse lastnosti konkretnega stanovanja," pojasnijo na skladu. 

Vlagateljica, ki je bila ob prodaji stara 68 let, je imela dve možnosti. Lahko se je odločila, da sklad celotno kupnino, znižano za davek od prometa nepremičnin (2 %), nakaže zavarovalnici kot zavarovalno premijo. Tako bi od zavarovalnice dobivala mesečno rento v višini skoraj 730 evrov, zmanjšano za znesek nadomestila za služnost.

Druga možnost je, da bi se odločila, da sklad le del kupnine, na primer 140.000 evrov, nakaže zavarovalnici, razliko pa na njen bančni račun. V tem primeru bi dobivala 537 evrov mesečne rente.

Starejši dobijo višjo rento kot mlajši

Vlagateljica je lahko izbirala tudi način izplačila rente. Zavarovalnica lahko izplačuje mesečno rento do smrti ali pa do smrti, vendar ne manj kot 10 let.

Višina mesečne rente, ki jo izračuna zavarovalnica, je poleg višine kupnine, ki jo sklad nakaže zavarovalnici, odvisna tudi od starosti prodajalca, pri čemer velja, da starejši, kot je, višja je mesečna renta. Ta je višja v primeru, ko se prodajalec odloči za plačilo do smrti, kot če se odloči za plačilo do smrti, vendar ne manj kot 10 let.

Ne glede na odločitev pa mora prodajalka skladu plačevati nadomestilo za služnost stanovanja. V konkretnem primeru je mesečno nadomestilo za stanovanje, v katerem biva tudi po prodaji, skoraj 205 evrov, skladu pa ga iz zavarovalne premije plačuje zavarovalnica, kar pomeni, da se za toliko zniža renta. 

• Preberite tudi: Prvi izračuni po novem, vsi bodo plačevali višje najemnine

Kot pravijo na skladu, se prodajalec lahko "prostovoljno odloči, kakšen delež kupnine bo JSS MOL v imenu in za račun prodajalca (zavarovalca) plačal zavarovalnici, pri čemer pa mora biti najmanjši znesek vplačila enkratne zavarovalne premije tak, da bo višina mesečne rente zagotavljala neposredno plačilo celotnega nadomestila za služnost skladu s strani zavarovalnice".

V primeru, da se prodajalec izseli iz stanovanja zaradi namestitve v dom starejših občanov, je dolžan podati izjavo o odstopu od pravice služnosti stanovanja in predati stanovanje v posest JSS MOL. Od prevzema stanovanja dalje prodajalec ne plačuje več nadomestila za služnost stanovanja, tako da zavarovalnica od predaje stanovanja zavarovalcu plačuje mesečno rento v celoti in jo plačuje do smrti zavarovalca.

Sklad plačal 3170 evrov za kvadrat

Prodajalka, ki se je za rentni odkup odločila lani, je svoje stanovanje skladu prodala za skoraj 3170 evrov na kvadratni meter. Ali je to dobra prodaja ali ne, je težko ocenjevati, saj ne vemo, v kakšne stanju in na kateri lokaciji je bilo stanovanje. Ceno kvadratnega metra lahko le primerjamo srednjo ceno v Ljubljani, ki je bila po podatkih Gursa, v lanskem prvem polletju dosegla 4900 evrov na kvadratni meter.

Leta 2021 je sklad odkupil dve stanovanji, za dobrih 51 kvadratnih metrov veliko stanovanje je plačal 147.750 evrov ali 2875 evrov na kvadratni meter, za 45 kvadratnih metrov veliko stanovanje pa 130.500 evrov oziroma 2900 evrov na kvadratni meter. V letih 2023 in 2024 ni kupil nobenega stanovanja.

Zakaj le 300.000 evrov

Glede na to, da je pri prodajah stanovanj cena izjemno pomembna, je vprašanje, ali je višina razpisanih sredstev, ki jih sklad sploh lahko nameni za nakupe, zadostna, da bi občanom lahko ponudili boljše odkupne cene. Vprašanje je tudi, zakaj sklad sredstev, ki jih v enem letu ne porabi, ker zanje ni zanimanja, ne prenese v naslednje leto in tako občanom ponudi boljše pogoje odkupa. Tudi če bi vseh 300.000 evrov namenili za rentni odkup, več kot enega ali dveh stanovanj na leto ne morejo kupiti.  

"JSS MOL je pri oblikovanju poslovne politike (tako v vsebinskem kot v finančnem pogledu) poslovanja presodil, da je znesek 300.000 evrov letno tisti znesek, ki ga je bilo primarno za "trojček" razpisov (Posojila, Rentni odkup in Deljeno lastništvo), zdaj pa celo za "dvojček" (Posojila, Rentni odkup) primerno nameniti za razpise. JSS MOL je pravzaprav višino sredstev na letni ravni ohranil nespremenjeno, čeprav je sprejel odločitev, da enega razpisa (Deljeno lastništvo) ne bo več objavljal".

Ob tem dodajajo, da "presežka neporabljenih sredstev ni smiselno prenašati v naslednja leta, saj bi se ti samo kopičili in bi ostajali neporabljeni". Strinjajo se, da bi s kopičenjem teh sredstev upravičencem načeloma lahko ponudili boljše pogoje (npr. višje kupnine za stanovanja), a poudarjajo, da "JSS MOL želi z nižjimi odkupnimi cenami ohranjati nekakšno cenovno sidro".

Hkrati pa so omenjeni razpisi "odmik od temeljene pristojnosti JSS MOL, to je zagotavljanje mestnih javnih najemnih stanovanj".  

katarina.n.mal@styria-media.si