V nadaljevanju preberite:

• Kaj je znanega o ureditvi najemnega trga v Sloveniji?
• Kako so se podobnih težav na najemnem trgu lotili na Hrvaškem?
• Ali novi predlog zakona bolj ščiti najemnike ali najemodajalce?

O načrtih vladajoče koalicije, kako urediti najemni trg, kar naj bi poleg dostopnih najemnin pomenilo tudi ureditev pravic in zaščite najemodajalcev in najemojemalcev, je znanega zelo malo. V koalicijsko pogodbo so zapisali, da bodo aktivirali prazna stanovanja, ne pa tudi, kako. So pa zapisali, da naj bi učinkovito sankcionirali oddaje na črno ter zagotovili varstvo pravic lastnikov, vključno z možnostjo hitre izpraznitve stanovanja v primeru kršitve najemne pogodbe. O pravicah najemnikov v koalicijski pogodbi ni ničesar. Bolj, kot na najemni trga pa koalicijske stranke stavijo na lastniške novogradnje, ki naj bi bile zaradi napovedi o skrajšanih upravnih postopkih pridobivanja gradbenih dovoljenj in aktivacije zemljišč, bolj dostopne. 

Za stanovanjsko politiko odgovorna ministrica za okolje in prostor Polona Rifelj, ki je na zaslišanju v državnem zboru, preden je postala ministrica, priznala, da s stanovanjsko strategijo še ni seznanjena, do zdaj še ni predstavila nobene od politik na tem področju.

Edino, kar so na tem področju do zdaj naredili, je znižanje stopnje obdavčitve dolgotrajnega najema, kar so vključili v poslanski intervencijski zakon, ki pa se, kot je znano, zaradi ustavne pritožbe in potencialnega zakonodajnega referenduma, še ne izvaja. Ne glede na to pa podatki preteklih let kažejo, da nižji davki ne pomenijo nižjih najemnin. 

Tako za zdaj na najemnem trgu obstajajo razmerja, nad katerimi niso navdušeni niti najemodajalci, niti najemojemalci. Obe strani se čutita predvsem premalo zaščiteni. Na eni strani najemodajalci opozarjajo na dejstva o neplačevanju najemnin in obratovalnih stroškov ter na dolgotrajne sodne postopke izselitve najemnikov. Prav zaradi tega naj bi številna prazna stanovanja ostala prazna, saj jih lastniki ne želijo dati na najemni trg.

Na drugi strani pa najemniki pripovedujejo o prekomernih nadzorih lastnikov stanovanj, o prekratkih odpovednih rokih, samovoljnem povečevanju najemnin, nemogočih zahtevah, kaj se v najetem stanovanju, sme in kaj ne.

Obvezna overitev pogodbe pri notarju

S podobnimi težavami se očitno soočajo tudi na hrvaškem najemnem trgu, zato so se pristojni odločili ukrepati. Prav te dni se izteka javna razprava o povsem novem zakonu o najemu stanovanj, ki prinaša precej ukrepov, s katerimi naj bi, tako pravijo pripravljavci zakona, izboljšali pravno varnost obeh strani, razmerje med njima pa naj bi bilo veliko bolj dorečeno in predvidljivo.

Bistvena novost, ki jo uvajajo, je zahteva, da bodo morale biti po novem, zakon naj bi začel veljati januarja 2027, vse najemne pogodbe overjene pri notarju. Brez overitve bodo neveljavne.

Obvezne izvršilne sestavine pogodbe

Poleg tega bodo pogodbe morale vsebovati izvršilne klavzule, na podlagi katerih je možen začetek izvršilnega postopka predaje stanovanja v posest, če nastopijo razlogi za odpoved. Najemodajalcu ne bi bilo treba iti skozi dolgotrajen pravdni postopek, da bi izselil osebo brez pravne podlage za bivanje.

Dodatno pa bo morala pogodba vsebovati tudi klavzulo, po kateri najemnik odgovarja za neizpolnitev obveznosti do višine petih mesečnih najemnin.

Notar bo moral izvod pogodbe v 30 dneh posredovati davčni upravi. Stroške notarja pa bo nosil najemnik.

Prav to določilo je po pisanju hrvaških medijev deležno precej kritik, saj naj bi najemnine zaradi dodatnih notarskih stroškov še povišalo.

Izvršilno pogodbo poznamo tudi pri nas, a ni obvezna

Po drugi strani pa notarsko overjena pogodba z omenjenimi klavzulami pomeni, da najemnik strinja, da v primeru neplačevanja svojih obveznosti najemodajalec lahko sproži postopek za izselitev, ki pa bo prav zaradi notarskega zapisa hitrejši in učinkovitejši.

Tak institut poznamo tudi pri nas, vendar za sklenitev najemne pogodbe ni obvezen, vsekakor pa lastniku stanovanja omogoča, da najemnika, ki ne izpolnjuje svojih obveznosti, izseli brez dolgotrajnega sodnega postopka.

Obvezne sestavine primopredaje in pravice lastnika

Novi predlog zakona natančno opredeljuje tudi in standardizira postopek primopredaje stanovanja. Najemnik bo moral plačati obvezno varščino v višini ene najemnine. Obvezen bo tudi zapisnik o stanju stanovanja in popis vseh merilnikov, h kateremu bo treba obvezno priložiti tudi fotografije vseh prostorov in pripadajočih delov stanovanja.

Lastnik bo moral varščino, če bo najemnik poravnal vse obveznosti in stanovanje vrnil v prejetem stanju, ob izselitvi vrniti.

Najemodajalec bo v stanovanje lahko vstopil le dvakrat na leto, o čemer bo moral najemnika obvestiti tri dni prej.

Daljši odpovedni roki za najemnike

V korist najemnika s predlogom zakona podaljšujejo odpovedne roke. Najemodajalec, ki odpoveduje tržni najem brez krivde najemnika, mora upoštevati najmanj šestmesečni odpovedni rok, če je najemna pogodba sklenjena za obdobje do petih let. Če je  pogodba sklenjena za več kot pet let, pa mora najemodajalec najemnik o odpovedi obvestiti eno leto prej.

Dodatno so zaščitili najemnike, ki v stanovanju bivajo z mladoletniki otroki. V tem primeru se oba navedena odpovedna roka podaljšata še za šest mesecev.

V primeru, da je odpoved pogodbe posledica kršitev najemnika, ki na primer ne plačuje najemnine in obratovalnih stroškov, ali kako drugače krši določila zakona, je odpovedni rok 90 dni.

Najemnik lahko kadar koli odpove pogodbo brez obrazložitve, pri tem pa odpovedni rok skrajšujejo iz 90 na 60 dni.

Omejitev dviga najemnine

Z zakonom tudi omejujejo povišanje najemnine. Po novem jo bo najemodajalec lahko povišal le enkrat na leto in to največ v višini povečanja cen stanovanjskih stavb, ki jih izračuna statistični urad. O povišanju najemnine mora najemnika obvestiti 30 dni prej.

Zapadle obveznosti bo lastniku plačala država

Najemodajalce pa bo po novem dodatno ščitila tudi država. Uvajajo namreč izplačila neplačanih najemnin in stroškov prek agencije za zavarovanje delavskih terjatev v višini do 10.000 evrov. Osnovni pogoj je, da najemodajalec agenciji plačuje leto članarino v višini do največ dveh odstotkov prihodkov iz najemnin. Poleg tega so pogoj tudi notarsko overjena pogodba, dokazilo o neplačevanju in začet postopek izselitve.

Z izplačilom najemodajalcu bo država sicer prevzela terjatev, a jo bo od najemnika iztirjala s pripadajočimi obrestmi. V skrajnem primeru nastali dolg prevzamejo tudi dediči.

katarina.n.mal@styria-media.si