Zdaj veljavna gradbena zakonodaja ponovno zahteva uporabno dovoljenje tudi za enostanovanjske stavbe, nove in obstoječe.

Možnosti, kako pridobiti uporabno dovoljenje za obstoječe stavbe, je več. Ena od teh je pridobitev odločbe o domnevi gradbenega in uporabnega dovoljenja (odločba) za stanovanjske hiše, zgrajene pred 31. decembrom 1967. Te stavbe so v prostoru in uporabi že zelo dolgo, zato zanje gradbena zakonodaja določa posebne pogoje ureditve pravnega stanja.

Določila dveh členov so jasna

V GZ-1 pridobitev odločbe ureja 150. člen, ki se z določili v primeru, ko gre za stanovanjske stavbe, nanaša na 197. člen ZGO-1. Ali drugače, lastnik hiše, ki želi pridobiti odločbo, mora izpolniti pogoje omenjenih členov. 

Glede na to, kaj določata, se zdi pridobitev odločbe precej preprosta. Lastnik mora dokazati, da je bila hiša zgrajena pred 31. decembrom 1967, da se ji namembnost od takrat ni bistveno spremenila, da je zemljišče, na katerem stoji hiša, vpisano v kataster zemljišč in da je bila 1. januarja 2003 v uporabi. 

Dokazati mora vse našteto, hkrati pa zakon določa, da je dovolj, da to dokaže zgolj z verjetnostjo. 

Zbiranje dokazov za 150 let staro hiš

Kako dokazovanje z verjetnostjo poteka v praksi, smo preverili z enim od lastnikov približno 150 let stare enostanovanjske hiše, ki se je za pridobitev odločbe o domnevi odločil zaradi dveh razlogov. Kandidirati želi za nepovratna sredstva pri eko skladu, hkrati pa želi potomcem zapustiti urejeno pravno stanje hiše. 

Poiskal je dokaz o gradnji pred 1968, star zemljevid iz 19. stoletja, na katerem je vrisana hiša. K vlogi za izdajo odločbe o domnevi je priložil tudi dokaz, da je imel prejšnji lastnik 1. januarja 2003 v hiši prijavljeno stalno prebivališče. Če to slučajno ne bi zadostovalo, se je dogovoril z dvema sosedoma, ki bosta potrdila tako gradnjo pred 1968 kot tudi uporabo hiše leta 2003. Hkrati bo s fotografijo zdajšnjega stanja dokazal, da je hiša po namenu še vedno stanovanjska, da je bil namen enak tudi pred letom 1968, pa bo dokazal s podpisano izjavo enega od sosedov. 

Preveril je tudi, ali je zemljišče, na katerem stoji hiša, vpisano v kataster nepremičnin, in ugotovil, da je. Poudarimo: prva točka 197. člena ZGO-1 med drugim določa, da morajo biti "zemljišča, na katerih so zgrajene, z dnem uveljavitve tega zakona na predpisani način evidentirana v zemljiškem katastru."

Zapleti na upravni enoti

Glede na to, da mu zakon nalaga, da mora izpolnjevanje pogojev dokazati zgolj z verjetnostjo, je bil prepričan, da na upravni enoti ne bo težav. A se je zmotil. 

Na upravni enoti so najprej preverili kataster nepremičnin in ugotovili, da je vpis stavbe zgolj registrski, kar pomeni, da je stavba vpisana, a ne na podlagi elaborata. To bi morda šlo skozi, je izvedel. Če ne bi ugotovili, da streha hiše sega prek meja registrskega vrisa stavbe, za katerega lastnik ne ve, kdaj je nastal, podatka o tem pa takrat niso našli niti na upravni enoti. O tem, da je skladno z zakonom dovolj, da je v kataster vpisano zgolj zemljišče, niso hoteli niti slišati. 

Lastnik je pojasnil, da je bila streha pred 25 leti obnovljena, za kar je na tej isti upravni enoti prejšnji lastnik pridobil odločbo o dovolitvi izvedbe prenove strehe na podlagi prijave del. Streha je nekoliko večja od osnovnega tlorisa hiše (ta se pri obnovi ni spreminjal), ker je naredil napušče, ki jih hiša prej ni imela. Poleg tega je nad vhodom streho podaljšal za dober meter, s čimer je vhod dobil nadstrešek. 

Navedeno mu je bilo dovoljeno na podlagi prej omenjene odločbe, pri čemer je k vlogi za izdajo odločbe prejšnji lastnik priložil tudi načrt nove strehe z nadstreškom, ki je bil torej potrjen oziroma sprejet. 

Foto: Profimedia starejša hiša

Argumentov niso sprejeli

Na upravni enoti njegovih argumentov niso sprejeli in vztrajali, da gre za spremembo, ki ni dovoljena, celo, da se je spremenila namembnost, da mora priložiti štiri fotografije hiše in dokazati, da se ta od leta 1968 sploh ni spremenila. Kar mora dokazati z izmerami objekta, zahtevali so tudi podatke o etažnosti. S čim bodo te podatke primerjali, je zanimalo lastnika. S starimi fotografijami ali kakšnim drugim dokazom se je glasil odgovor. Lastnik fotografij hiše izpred leta 1968 nima. 

Tudi prej omenjenega zemljevida kot dokaza o obstoju objekta pred letom 1968 niso sprejeli, prepričal pa bi jih dokaz, da je hiša grajena iz kamna. Kako bo to dokazal, ne ve, saj ima hiša fasado. 

Od preprostih zahtev do neskladne gradnje

Kaj mu preostane, če uporabnega dovoljenja ne more dobiti po 150. členu GZ-1, mu na upravni enoti niso znali odgovoriti. Ob tem pa se lastnik hiše sprašuje, "kako je iz zelo preprostih določil zakona, ki jih mora dokazati zgolj z verjetnostjo, hkrati pa nikjer ne omenjajo nobenih dokazil o morebitnih spremembah hiše, prišel do tega, da je hiša namesto zgolj za staro gradnjo, morda šteta kot nelegalna oziroma v najboljšem primeru kot neskladna. Neskladna s čim, če ni gradbenega dovoljenja, s katerim bi jo lahko primerjali?" 

Kaj pomeni dokazovanje z verjetnostjo

Za dodatna pojasnila določil obeh členov gradbenih zakonov in postopka smo se obrnili na ministrstvo za naravne vire in prostor. V odgovor na vprašanja so nam poslali pojasnila, ki so jih že pred časom pripravili za investitorje. V povezavi z objekti, zgrajenimi pred letom 1968, lahko poleg navedbe pogojev iz določil obeh členov, preberemo še pojasnilo o pomenu dokazovanja z verjetnostjo.

"Za izpolnitev predpisanih pogojev zadostuje prepričanje uradne osebe na stopnji verjetnosti, kar pomeni, da se dejansko stanje ne dokazuje z gotovostjo. Pri ugotavljanju dejanskega stanja za daleč nazaj namreč ni mogoče zahtevati trdnih in nedvoumnih dokazov, saj ti verjetno niti ne obstajajo ali pa jih je nesorazmerno težko pridobiti."

In: "Ker gre za veliko časovno oddaljenost, objekt pa v prostoru obstaja ves čas, ni potrebe, da bi upravni organ ugotavljal detajlno izpolnjevanje pogojev. Verjetnost je najnižja stopnja zavesti, ki sicer ne izključuje dvoma, vendar so razlogi za resničnost nekega dejstva močnejši od razlogov, ki bi govorili za njegovo neresničnost."

Nič torej o zahtevah, ki so jih pred lastnika hiše, postavili na upravni enoti. Nič tudi o morebitnih spremembah obsega hiše. 

Foto: Profimedia starejša hiša

V odgovorih na vprašanja pa ...

Na dodatna in zelo konkretna vprašanja pa odgovarjajo nekoliko drugače kot v omenjenih pojasnilih. 

Ali na UE od vlagatelja lahko zahtevajo in na podlagi katerega določila, da mora stavbo vpisati v kataster stavb, čeprav 197. člen ZGO-1 določa vpis zemljišča v kataster zemljišč? 

"Ker bo objekt dobil odločbo, ki pomeni uporabno dovoljenje, je treba objekt evidentirati v skladu s sedaj veljavno zakonodajo o evidentiranju nepremičnine," odgovarjajo na ministrstvu. Ne pojasnijo pa, kaj potem pomeni zahteva iz 197. člena o vpisu zemljišča, in ne stavbe v kataster.  

Spregledajo tudi, da 142. člen GZ-1 določa, da je vpis stavb v kataster nepremičnin obvezen za pridobitev odločbe o legalizaciji ali dovoljenja za objekt daljšega obstoja, ne pa tudi za odločbo o domnevi o izdaji uporabnega in gradbenega dovoljenja, saj je člen ne omenja. 

Kaj pomeni "se jim namembnost po navedenem datumu ni bistveno spremenila"? Ali to pomeni, da mora vlagatelj dokazati, da je bila stavba pred letom 1968 in tudi v času oddaje vloge za izdajo odločbe stanovanjska?

Da, zgolj z verjetnostjo mora lastnik dokazati, da je hiša ves čas stanovanjska, odgovarjajo. 

Določilo, da se objekt od leta 1967 po namembnosti ni bistveno spremenil, kot je navedeno v priloženih pojasnilih za investitorje, pa pomeni, da "se je objektu namen spreminjal le v okviru dopustnih sprememb, za katere gradbeni predpisi od začetka gradnje do odločanja niso predpisovali obveznosti pridobitve gradbenega dovoljenja."

Če se namembnost nanaša zgolj na uporabo stavbe, in če vlagatelj dokaže, da je stavba ves čas stanovanjska, ali je dolžan dokazovati, da se stavba po letu 1968 ni bistveno spremenila po obliki, velikosti, naklonu strehe ... in navesti podatke o velikosti, gabaritih, naklonu strehe, etažnosti ...? Kje je ta zahteva določena? Nobeden od zgoraj navedenih členov namreč ne določa tega. Tudi v obrazcu, na katerem se odda zahteva, te rubrike ni. 

"Če se je hiša bistveno spremenila po obliki, velikosti, naklonu strehe … objekt ni tak, kot je prvotno bil in gre morda za "črno gradnjo", odgovarjajo.

V pojasnilih za investitorje pa lahko preberemo, kaj pomeni, da ni bistvene spremembe obsega stavbe, ki je sicer opredeljena za objekte daljšega obstoja (146. člen GZ-1). Stavba je v bistveno enakem obsegu, če "so bila naknadno na objektu ali delu objekta izvedena takšna dela, za katera gradbeni predpisi od začetka gradnje do odločanja niso predpisovali obveznosti pridobitve gradbenega dovoljenja (npr. v okviru dopustnih odstopanj, vzdrževalnih del, manjše rekonstrukcije ...)."

Ne odgovorijo pa, na podlagi katerega določila, se za stavbe, zgrajene pred letom 1968, ugotavlja, ali ostajajo v bistveno enakem obsegu, relevantna člena preverjanja tega namreč ne določata 

Sklepamo pa lahko, da kot dokaz, da stavba obstaja v bistvenem obsegu, zadostuje tudi odločba o dovolitvi del, ki jo je upravni enoti predložil lastnik hiše, saj za obnovo strehe in izvedbo nadstreška ni potreboval gradbenega dovoljenja. 

Ali 150. člen GZ-1 in 197. člen ZGO-1 kakorkoli prepovedujeta oziroma omejujeta pridobitev odločbe o domnevi, če so bile stavbe v obdobju do leta 2003 obnovljene (streha, okna, nadstrešek, fasada, elektro in vodovodne inštalacije ...) na podlagi odločbe o dovolitvi priglašenih del? 

Odgovor ministrstva je, ne. A dodajajo, da lahko izdano dovoljenje pomeni, da objekt ni več "objekt izpred 1967". Ali to lahko velja že v primeru nekoliko večje strehe z nadstreškom, pa iz tega ni jasno. 

Od postopka bo odstopil

"Iz vsega skupaj lahko sklepam, da na upravni enoti zahtevajo več, kot to določata oba relevantna člena, iz odgovorov ministrstva pa, da je zakon napisan nepremišljeno, saj očitno ni dovolj jasno določeno, kaj se od lastnikov hiš, zgrajenih pred letom 1968, ki želijo urediti pravno stanje, v resnici pričakuje," pravi lastnik hiše in doda, da so "dokazovanje z verjetnostjo na eni in zahteve ter dejanski dokazi sprememb, ki jih omenjajo na ministrstvu in zahtevajo na upravni enoti, na drugi strani v popolnem neskladju. To preprosto ne gre skupaj."

Čeprav je želel urediti pravno stanje hiše in dobiti subvencijo Eko sklada, pa zdaj pravi, da bo od postopka odstopil. "V resnici je precej nerazumno, da moram potem, ko je v 150 letih v hiši živelo več generacij, zdaj pa že več kot desetletje v njej bivam z družino, pridobiti domnevo o gradbenem in uporabnem dovoljenju. Če je bila lahko zgrajena brez gradbenega dovoljenja in že 150 let stoji brez tega, pa naj še naprej. In kaj bom dosegel oziroma dokazal z uporabnim dovoljenjem? Da je hiša šele zaradi tega papirja primerna za uporabo, 150 let pa ni bila? Tudi brez subvencije Eko sklada bom preživel. Ne razumem pa, da bi subvencijo za sončno elektrarno na strehi te iste hiše dobil brez problema, saj na Borzenu nihče ne vpraša za gradbeno ali uporabno dovoljenje."

Vse fotografije so simbolične.