Na finančnem ministrstvu so pripravili spremembe zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, ki bodo vplivale predvsem na najemodajalce. Glavni namen sprememb je bolj popolna evidenca trga nepremičnin (ETN), in to predvsem v delu, ki se nanaša na poročanje o najemnih pravnih poslih. 

Evidence najemnih poslov nepopolne

Kot ugotavljajo na ministrstvu za finance, se v "ETN dokaj kvalitetno in celovito zbirajo podatki o kupoprodajnih poslih. Nasprotno pa evidentiranje najemnih poslov, kljub preteklim spremembam ureditve, ni primerno zaživelo".

Zato so se odločili za spremembe, ki bodo zagotavljale bolj popolno evidenco ter lažji nadzor nad prijavljanjem najemnih poslov.

"Predlagane spremembe so korak v smeri zagotavljanja centralne, ažurne evidence o stanovanjih, ki se oddajajo v najem. Izboljšana evidenca bo v prihodnosti lahko med drugim uporabljena tudi za samodejno in ažurno zagotavljanje potrebnih podatkov o vrsti rabe vseh stanovanj za namene vodenja stanovanjske politike in druge javne namene".

Najemodajalci poročajo Fursu

Za zdaj velja, da morajo najemodajalci, ki so fizične osebe in stanovanjske nepremičnine oddajajo fizičnim osebam, o tem poročati do konca februarja, ko oddajajo napoved dohodkov iz oddajanja tega premoženja v najem. Furs na podlagi teh napovedi podatke enkrat letno poroča v ETN.

V ETN zaradi tega podatki prihajajo le enkrat na leto in z velikim zamikom, hkrati pa ni mehanizma, ki bi zagotavljal preverjanje pravilnega poročanja podatkov o oddani nepremičnini in najemnem poslu fizičnih oseb, navajajo predlagatelji sprememb. 

Po novem neposredno poročanje

Po novem bodo morale fizične osebe, ki stanovanjske nepremičnine oddajajo fizičnim osebam, o najemnem poslu poročati neposredno v ETN. 

To bo veljalo za vse najeme posle, ki so sklenjeni za več kot 90 dni. Pri tem pa velja opozoriti, da so na ministrstvu za finance pripravili tudi varovalko. Najemodajalec, ki bi morda najemno pogodbo sklenil za 89 dni, jo prekinil za en dan in ponovno sklenil za 89 dni, bo prav tako moral poročati v ETN. 

Varovalo pred veriženjem pogodb

Novo določilo namreč pravi, da je poročanje v ETN obvezno tudi, kadar gre za veriženje kratkotrajnejših pogodb. »Šteje se, da je pogodba sklenjena za več kot 90 dni tudi, kadar sta z istim najemojemalcem oziroma z njim povezanimi osebami zaporedoma sklenjena dva ali več poslov oddajanja stavb in delov stavb za čas 90 dni ali manj, če skupno trajanje najema presega 90 dni.«

V tem primeru mora najemodajalec o najemu poročati v roku 15 dni od sklenitev tiste v vrsti pogodb, na podlagi katere bo skupno trajanje najema preseglo 90 dni.

Rok 15 dni po sklenitvi pogodbe

Najemodajalci bodo morali o sklenjenem poslu poročati prek sistema eDavki, in sicer v 15 dneh od sklenitve najemne pogodbe, najkasneje pa dan pred dejanskim začetkom najema oziroma uporabe stavbe ali dela stavbe. Enako velja v primeru, če je k pogodbi sklenjen aneks oziroma dodatek. 

Spremembe zakona določajo, da bo to veljalo za vse najemne posle med fizičnimi osebami, sklenjene po uveljavitvi zakona, ki naj bi začel veljati 1. septembra 2026. 

Obvezno poročanje tudi za starejše pogodbe

Ob prehodu na nov način poročanja za fizične osebe pa je predpisano tudi, da bodo neposredno v ETN morali poročati tudi tisti, ki že imajo sklenjene najemne pogodbe in so še veljavne. Čas za to bodo imeli septembra in oktobra 2026. To bo zagotovilo, da so od novembra 2026 vsi najemni posli sporočeni enotno. Po 1. novembru 2026 bodo posli, o katerih najemodajalci ne bodo pravočasno poročali po novem sistemu, razveljavljeni.  

Globe do 400 evrov

Nadzor nad izvajanjem novih določil bo prevzel Furs, ki bo ob ugotovitvi nepravilnosti lahko izrekal tudi globe. Te bodo od 250 do 400 evrov, če zavezanec ne bo poročal o najemnem poslu ali če bo posredoval napačne podatke.