Etažni lastniki imajo z upravniki zelo različne izkušnje, večkrat tudi negativne. Že pred časom smo pisali o tem, da upravniki izkoriščajo dejstvo, da so njihove storitve v večstanovanjskih stavbah obvezne, zato nekateri svoje storitve zelo drago zaračunavajo. 

Lastniki stanovanj se pritožujejo tudi nad tem, da nad upravičenostjo in pravilnostjo izračunov stroškov oziroma storitev nimajo pravega nadzora, ena od lastnic pravi, da je priča zelo nekorektnemu, celo nezakonitemu delovanju upravnika. Posledica tega je, da etažni lastniki z upravnikom bijejo bitko dokazovanja o nepravilnem ravnanju, česar pa vsi niso sposobni. 

Vladi oziroma pristojnemu ministrstvu za solidarno prihodnost zato predlaga, da za upravnike uvedejo licence, podobno, kot morajo imeti licence projektanti in nadzorniki. Prepričana je, da bo z obvezno pridobitvijo licence netransparentnih ravnanj upravnikov zagotovo manj.

Pomanjkanje regulacije: vsakdo lahko postane upravnik

Dejavnost upravnikov, ki so v večstanovanjskih stavbah obvezni, namreč ni regulirana. To pomeni, da dejavnost lahko opravlja kdorkoli in po kakršnikoli ceni, edina omejitev je trg, ki njihove storitve sprejme ali pač ne. 

Da je treba trg upravnikov regulirati in bolj nadzorovati, tudi ko gre za cene njihovih storitev, so etažni lastniki ministrstvu že predlagali. A so z ministrstva pred dvema letoma odgovorili, da imajo etažni lastniki vedno možnost, da v okviru rednega upravljanja, kar pomeni z več kot 50-odstotnim soglasjem po solastniških deležih, odločajo o izbiri zunanjega upravnika in tudi o odpovedi pogodbe, če z njegovim delom niso zadovoljni. Pogodbo lahko odpovejo kadarkoli, ne da bi navajali razloge. Če menijo, da jih je upravnik tudi oškodoval, lahko sprožijo ustrezne postopke tako glede materialne kot tudi kazenske odgovornosti upravnika, še odgovarjajo. 

Ministrstvo razmišlja o spremembah: kaj se obeta?

Zdaj pa na ministrstvu menijo nekoliko drugače. "Zavedamo se, da upravniki, ki bodisi kršijo zakonodajo bodisi slabo opravljajo svoje naloge, mečejo slabo luč na področje upravljanja. Zato delimo mnenje z državljanko, da bo treba pristopiti tudi k dodatni regulaciji dela upravnikov."

Vendar pa regulacije dela upravnikov ne moremo pričakovati kmalu, saj gre po navedbah ministrstva za "zahtevne sistemske spremembe, ki morajo slediti cilju dviga strokovnih znanj operativnih upravnikov in subjektov, ki na trgu opravljajo dejavnost upravljanja nepremičnin, je za njihovo uveljavitev potreben nekoliko daljši čas."

Razmišljajo, da bi v prvi fazi, uvedli licence za izvajanje storitev operativnih upravnikov, vendar pa je treba pred tem izvesti več drugih aktivnosti. 

Proučiti in razrešiti je treba vsebinska vprašana o pogojih, ki jih bo za opravljanje upravniških storitev moralo izpolnjevati podjetje, opredeliti izobrazbene pogoje upravnikov, opredeliti izvajalce izobraževanj za pridobitev licence, razmisliti o zavarovanju odgovornosti ter vzpostaviti imenik operativnih upravnikov z licenco in nadzor, naštevajo na ministrstvu. 

Ključna je aktivna vloga etažnih lastnikov

Ne glede na to, da pristojni na ministrstvu, ki se jim bo mandat iztekel v enem letu, razmišljajo o spremembah in uvedbi licenc za upravnike, pa opozarjajo, da morajo v pogodbenem razmerju z upravniki aktivno vlogo prevzeti tudi etažni lastniki. 

"Za učinkovito in zakonito upravljanje je potrebna tudi odgovorna in aktivna vloga etažnih lastnikov. Ti morajo biti pozorni že pri sklepanju pogodbe o opravljanju upravniških storitev, v kateri lahko poleg nalog, ki jih upravnikom nalaga zakonodaja, opredelijo tudi druge naloge, predvsem pa dolžnosti in odgovornosti obeh pogodbenih strank."

Med drugim to pomeni, da etažni lastniki lahko sami nadzirajo delo upravnika, tako da imenujejo nadzorni odbor stavbe, katerega osrednja naloga je prav nadzor nad delom upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev. "Vsak etažni lastnik ima pravico do mesečnega vpogleda v pogodbe in v knjigovodske listine, ki se nanašajo na obratovanje in vzdrževanje stavbe ter v stanje rezervnega sklada."

Skrajni ukrep etažnih lastnikov je odpoved pogodbe 

Poleg tega so upravniki zavezani, da odprejo in vodijo fiduciarne račune rezervnega sklada, ločeno za vsako stavbo posebej. "Tako je omogočena večja transparentnost in lažji nadzor inšpekcijskih služb. Uvedena pa je bila tudi tako imenovana "metoda štirih oči". Tako lahko etažni lastniki neposredno nadzirajo izplačila iz rezervnega sklada in sami preprečijo morebitne nepravilnosti. Delo upravnikov v delu, ki se nanaša na javni interes nadzora, nadzira tudi Inšpektorat RS za stanovanja."

Skrajni ukrep, ki ga imajo na voljo etažni lastniki v primeru nezadovoljstva z delom upravnika, je odpoved pogodbe. "To lahko etažni lastniki odpovedo kadarkoli, ne da bi navedli razlog. Če menijo, da jim je upravnik povzročil škodo, pa lahko sprožijo tudi ustrezne postopke na policiji ali na sodišču."

katarina.n.mal@styria-media.si