Novembra lani je bil sprejet nov pravilnik o načinu in postopku izračuna neprofitne najemnine ter višine subvencije najemnine, na podlagi katerega bodo javni stanovanjski skladi, občine in drugi akterji, ki oddajajo javna najemna stanovanja, nove najemnine izračunati najkasneje 1. aprila letos.

"Namen prilagoditve neprofitne najemnine je omogočiti vzdržno poslovanje stanovanjskih skladov ob hkratnem zagotavljanju dostopnosti stanovanj za širok krog najemnikov," so ob sprejetju pravilnika za Žurnal24 povedali na ministrstvu za solidarno prihodnost.

Zdaj so neprofitne najemnine predvsem pri starejših stanovanjih, ki po navedbah ministrstva predstavljajo večino javnega fonda, neustrezne in ne omogočajo stabilnega poslovanja skladom niti vzdrževanja obstoječega fonda. Obstoječe najemnine so v teh stanovanjih precej podcenjene, vrtijo se okoli treh oziroma štirih evrov na kvadratni meter, zato jih je, kot pravijo na ministrstvu, treba zvišati, a so ob tem prepričani, da bodo kljub temu "še vedno zelo dostopne za večino najemnikov".

Po novem je letna neprofitna najemnina določena:

• stroški vzdrževanja x uporabna stanovanjska površina x 12 (mesecev) + skupna letna stopnja neprofitne najemnine x vrednost stanovanja.

Vrednost stanovanja pa se določi po isti formuli kot do zdaj:

• vrednost stanovanja = število točk × vrednost točke × uporabna stanovanjska površina × vpliv velikosti stanovanja (korekcijski faktor) × lokacijski faktor.

Pri izračunu vrednosti stanovanj se spreminja vrednost vpliva lokacije, to je lokacijski faktor, ki bodo po novem v razponu od 1,05 do 1,3.

Nov izračun stroškov vzdrževanja

Bistvena sprememba, ki se upošteva pri izračunu neprofitne najemnine, je izločitev stroška vzdrževanja iz letne stopnje neprofitne najemnine. Po novem je določen nominalno na kvadratni meter uporabne stanovanjske površine glede na starost stanovanja. Določen je v višini od 0,4 evra/m² za novejša stanovanja in vse do 1,8 evra/m² za stanovanja, starejša od 41 let.

Vendar pa se bo starost stanovanja upoštevala šele od aprila 2027, do takrat pa je enak za vsa stanovanja, ne glede na starost.

Od prvega aprila letos tako za vsa stanovanja velja vrednost 0,4 evra na kvadratni meter, aprila prihodnje leto se bo vrednost za stanovanja, starejša od 20 let, povišala na 0,8 evra, od aprila 2028 pa za stanovanja, starejša od 30 let, na 1,2 evra na kvadratni meter.

• Starejše, kot je stanovanje, večja bo podražitev najemnine, tudi do 80 odstotkov

Ljubljana: najemnine višje okrog 13 odstotkov

Javni stanovanjski sklad MOL (JSS MOL) smo prosili, da za tri različna javna stanovanja izračunajo, koliko bo najemnina višja po 1. aprilu letos. V izbranih treh stanovanjih, velikih od 73 do 76 kvadratnih metrov, bodo neprofitne najemnine višje od 12 do skoraj 14 odstotkov oziroma od približno 53 do 57 evrov na mesec. Pri stanovanjih z manjšo kvadraturo bodo odstotki povišanj nižji, dodajajo. 

Foto: JSS MOL Neprofitne najemnine april 2026, JSS MOL Na JSS MOL so pri izračunu upoštevali strošek vzdrževanja 0,4 evra/m², upoštevali so tudi novo vrednost točke, ki so jo s sklepom pred dnevi določili na ministrstvu za solidarno prihodnost. Iz za zdaj veljavnih 3,72 evra so jo povišali na 3,82 evra na kvadratni meter in nov lokacijski faktor.

Republiški sklad izračunov še nima

Na republiškem stanovanjskem skladu neprofitnih najemnin po novi metodologiji še niso izračunali. "Sklad bo nove izračune izvedel po uveljavitvi vseh potrebnih podlag in objavi ustreznih aktov, pri čemer je cilj, da se nova ureditev začne uporabljati s 1. 4. 2026, skladno z zakonodajo," odgovarjajo, kdaj bodo znane nove najemnine.

Pri čemer pa na skladu ne bodo za vsa stanovanja najemnin izračunali po novem, temveč zgolj za tista, ki so opredeljena kot javna najemna stanovanja. "Ko sklad pridobi ali zgradi nova stanovanja z javnimi viri (dokapitalizacija, sredstva NOO, kohezijska sredstva, posojila po zakonu o financiranju in spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj), se ta uvrstijo med javna najemna stanovanja in se zanje oblikuje neprofitna najemnina, skladno z veljavno metodologijo," pojasnijo in dodajo, da "zakon ne določa spremembe statusa za stanovanja, ki so se oddajala kot tržna najemna stanovanja oziroma po najemnini, oblikovani na podlagi dejanskih stroškov".

Ta stanovanja bo sklad tudi v prihodnje uvrščal med tržna najemna stanovanja, "pri čemer se zanje najemnina še naprej oblikuje kot tržna oziroma prosto oblikovana najemnina".

Za stanovanja, ki bodo opredeljena kot javna najemna stanovanja in bodo oddajana po neprofitni najemnini, pa po novem najemnin ne bodo več izračunali na podlagi dejanskih stroškov (stroškovne najemnine), temveč na podlagi nove metodologije (neprofitna najemnina). Ali to zanje pomeni izpad prihodkov? "Morebitni finančni učinek je odvisen od konkretne strukture posameznega stanovanjskega fonda, vira financiranja ter višine najemnine," odgovarjajo.

Ob sprejemu novega pravilnika so prvi izračuni ministrstva za solidarno prihodnost pokazali, da se bodo neprofitne najemnine javnih najemnih stanovanj povišale zelo različno, lahko tudi do 80 odstotkov.