Eden od bralcev (ime hranimo v uredništvu) je ob nakupu nepremičnine dobil cenitev, ki jo je izdelal pooblaščeni cenilec banke, v njej pa sta bili zapisani dve vrednosti: tržna in preudarna.

Preudarna vrednost je bila dobrih 10 odstotkov nižja od tržne, če bi banka upoštevala to vrednost, ne bi dobil dovolj kredita za nakup nove nepremičnine. Banka mu je namreč povedala, da bodo kreditirali največ 80 odstotkov ocenjene vrednosti nepremičnine. Če bi banka upoštevala tržno vrednost, bi imel ravno dovolj sredstev za nakup nepremičnine, če pa bi upoštevala preudarno, mu bo zmanjkalo okoli 10.000 evrov, je izračunal. 

Gre za novost

Koncept preudarne vrednosti kot del regulativnih zahtev je bil v EU zavezujoče uveden 1. januarja 2025 s tretjo revizijo uredbe o kapitalskih zahtevah (CRR3), ki implementira Basel III/III.1 standarde v pravni red EU, so pred časom poročale Finance. Gre torej za novost v bančnem vrednotenju nepremičnin, zato je bralca, ki je v preteklosti že kupoval več nepremičnin, a se s tem terminom ni srečal, presenetila.

"Preudarna vrednost se nanaša na vrednost, ocenjeno na podlagi konservativnih meril vrednotenja, ki ne vključuje pričakovanj o zvišanju cen in se prilagodi glede na možnost, da je trenutna tržna cena višja od vzdržne vrednosti v času trajanja kredita," so za Žurnal24 odgovorili v banki NLB. 

"Pri ocenjevanju preudarne vrednosti se prilagoditev izvaja samo, če je trenutna tržna vrednost višja od dolgoročnega trenda. Preudarno vrednost predpisuje regulativa in se uporablja pri izračunu kapitalskih zahtev, da se prepreči morebitna precenjenost vrednosti nepremičnin," so še zaupali v NLB.

A razloga za strah bralca ni, saj se pri kreditiranju strank upošteva tržna vrednost posamezne nepremičnine, ocenjena s strani ustreznega cenilca nepremičnin z upoštevanjem mednarodnih standardov ocenjevanja vrednosti, so nam še pojasnili v NLB. 

Podoben odgovor smo dobili tudi iz OTP banke, kjer so nam odgovorili, da preudarno vrednost nepremičnin upoštevajo skladno z zgoraj omenjenimi določili CRR3. 

V vpogled smo dobili tudi cenitev zaskrbljenega bralca, v kateri piše, da je v skladu z zahtevami Uredbe (EU) 2024/1623 Evropskega parlamenta in sveta ter vključujočega merila preudarno konservativnega ocenjevanja vrednosti za namen zavarovanega posojanja, ocenjena tudi preudarna vrednost nepremičnine.

V cenitvi še piše, da mora preudarna vrednost oziroma vrednost na podlagi preudarno konservativnih meril vrednotenja, izpolnjevati naslednje zahteve:

• vrednost ne vključuje pričakovanj o zvišanju cen;
• vrednost se prilagodi tako, da se upošteva možnost, da bi bila trenutna tržna cena znatno višja od vrednosti, ki bi bila vzdržna v času trajanja kredita;
• preudarna vrednost ni višja od tržne vrednosti.

dezurni@styria-media.si