Ustavno sodišče je septembra razveljavilo 5. člen zakona o nepremičninskem posredovanju, ki je določal zgornjo omejitev višine provizije za nepremičninsko posredovanje pri nakupu in prodaji nepremičnin, poleg te je določal tudi omejitev plačila pri sklepanju najemnih poslov na višino ene najemnine in najvišje dovoljene stroške, ki jih je lahko nepremičninska družba zaračunala.

Z zadnjo odločitvijo so torej na ustavnem sodišču odpravili vse omejitve, kar v teoriji pomeni, da lahko nepremičninske družbe prodajalcem ali kupcem nepremičnin za svoje posredovanje zaračunajo kakršno koli provizijo oziroma strošek za opravljeno delo.  

Dolga leta, od sprejema zakona leta 2003, je veljalo, da so nepremičninske družbe lahko zaračunale največ štiri odstotke od pogodbene vrednosti, zato se postavlja vprašanje, zakaj so se na ustavno sodišče podale šele po zadnji spremembi zakona leta 2019.

Omejevanje višine provizije pri prodaji in nakupu nepremičnin za nepremičninske posrednike očitno ni bilo tako zelo omejujoče, sodu pa so omejitve izbile dno, ko so leta 2019 začele veljati tudi omejitve pri plačilu posredovanja pri najemnih poslih.

Nepremičninarji grešni kozli

Zakonodajalec je postavil spodnjo mejo dejanskih stroškov pri najemnih poslih pri 150 evrov, kar je nelogično, pravi Boštjan Udovič, predsednik zbornice za posredovanje z nepremičninami, hkrati pa tudi določilo o tem, da se lahko zaračuna posredovanje le v višini ene najemnine, ni bilo ustrezno. To se je najbolj poznalo pri poslih z nizkimi najemninami, kjer so, kot pravi Udovič, posredniki ne glede na obseg dela, lahko zaračunali le "bagatelo".

Omejitve niso bile realne, posegale so v svobodno gospodarsko pobudo, ciljev, zaradi katerih so bile sprejete, pa niso dosegle, še pove Udovič in doda, da so bili nepremičninski posredniki izbrani za grešne kozle.

"Omejitve so razburile stroko, ki je potem vložila ustavno presojo zakona. Presoja je tako že v letu 2023 odpravila omejitev plačila za posredovanje, vendar samo deloma. Če je nepremičninska družba sklepala posredniške pogodbe s fizičnimi osebami, ki so jo pooblastile, da jim posreduje ustrezne nepremičnine za najem ali za nakup stanovanja, bivalne enote ali enostanovanjske hiše, potem je ta omejitev še vedno veljala. Do zdaj, ko je bila sprejeta še zadnja odločba US, ki je odpravila tudi to omejitev," pravi Daniel Lovšin iz nepremičninske družbe Casabela.    

Pogoji za omejitve niso bili izpolnjeni

Zakonodajalec ima sicer pravico omejiti stroške in ceno storitev, če so izpolnjeni trije pogoji hkrati. Dokazati mora obstoj javnega interesa, na primer, da gre za zaščito potrošnikov, preprečevanje monopolnega izkoriščanja, zagotavljanje osnovnih storitev. Hkrati mora biti dokazano, da trg ne deluje učinkovito, torej da obstaja naravni monopol, da je omejena konkurenca storitev. Tretji pogoj pa je sorazmernost ukrepa, kar pomeni, da ne sme prekomerno poseči v svobodno gospodarsko pobudo in mora biti časovno omejen.

Kot je v obrazložitvi navedlo ustavno sodišče, zakonodajalec omenjenim pogojem ni zadostil. "Dejstvo je, da storitev nepremičninskega posredovanja v fazi nakupa/prodaje ni obvezna, ni monopolna in vsekakor ne draži, ali omejuje dostopnosti do nepremičnin, kar so kot razlog za zakonsko omejitev navajali predlagatelji leta 2019 – od uvedbe omejitve so se cene najemov stanovanjskih nepremičnin v Ljubljani namreč skoraj podvojile," pravi Vesna Levstek iz družbe Nepremičnine plus.  

Višja provizija le, če jo sprejme stranka

Zdaj je na mestu vprašanje, ali se bodo storitve nepremičninskega posredovanja podražile in za koliko. Bodo nepremičninske družbe po novem lahko postavile kakršno koli ceno?

"Bistvenih sprememb vsaj kratkoročno ne bo," odgovarja Udovič in dodaja, da pri poslih s fizičnimi osebami ne pričakuje povišanj provizij. Nepremičninske družbe se bodo o višini zdaj lahko dogovarjale za vsak posel posebej, višina pa bo odvisna od obsega posla, predvsem pa od tega, ali bo naročnik storitev to višino sprejel ali ne. "Pomembno je, da ima nepremičninska družba zdaj možnost zaračunati več, če želi zagotoviti dodaten obseg dela, če posreduje pri poslih nizke vrednosti, pri katerih običajna provizija ne zagotovi pokritja obsega dela, če posreduje pri zelo zahtevnih poslih."

Foto: Profimedia nepremičninsko posredovanje

Nepremičninarji: skušali bomo obdržati enake provizije

In kaj pravijo nepremičninski posredniki? Do zdaj so imeli v splošnih pogojih poslovanja navedene provizije in stroške, kot jih je določal zdaj razveljavljeni peti člen zakona o nepremičninskem poslovanju. Zanimalo nas je, kaj bodo v splošne pogoje napisali zdaj?

"V splošnih pogojih navedeno omejitev plačila za posredovanje pri sklepanju posredniške pogodbe za nakup stanovanja ali enostanovanjske hiše s fizično osebo, ki je znašala največ štiri odstotke in DDV bomo črtali. Novih omejitev si seveda ne bomo postavljali, načeloma pa višine plačila za posredovanje nimamo namena dvigati," odgovarja Vesna Levstek.

Podobno odgovarja tudi Lovšin: "Omejitev je bila odpravljena, v splošnih pogojih tega ne bomo navajali več. Bomo pa seveda višino plačila za posredovanje vpisali v vsako pogodbo o posredovanju. Borimo se proti inflaciji tako, da bomo skušali obdržati višino plačila za posredovanje na sedanji ravni štirih odstotkov".

V družbi Insa nepremičnine pa bodo po besedah Branka Potočnika zaradi sprememb zakonodaje "cenik nastavili glede na težavnost posla. Nimamo pa v mislih, da bi posebej dvigovali odstotek plačila za posredovanje".

Do zdaj od tri do štiri odstotke

Do zdaj so dosegali od tri do štiri odstotke od pogodbene vrednosti posla, pravi Levstek in verjame, da se njihovo poslovanje v nadaljevanju bistveno ne bo spremenilo. Ob tem pa pove, da nudijo tudi popuste, in sicer "strankam, ki prek nas opravijo vezane posle (nakup in prodaja, več prodaj ipd.), so naše redne stranke ali pri poslih, pri katerih so zneski zelo visoki in je nepremičnina lažje prodajljiva".

Od tri do štiri odstotke od pogodbene vrednosti so do zdaj dosegali tudi v družbi Insa nepremičnine. "Višina je bila vedno odvisna od težavnosti prodajnega postopka, obsega opravljenih storitev in včasih tudi od lokacije ali tržnih posebnosti nepremičnine," pove Potočnik.

Višina plačila za posredovanje je po besedah Lovšina v bistvu "success fee" ali plačilo po uspehu. Tako za prodajalca, kot za kupca je pomembno, da je posel sklenjen, in kot še doda Lovšin, je "pot do tja odvisna od našega vložka, ki je nagrajeno šele, ko je posel sklenjen. Do tam pa je običajno veliko strokovnega dela in angažiranosti".

Kdaj je štiri odstotke premalo

Prej veljavni štirje odstotki po besedah Vesne Levstek niso dovoljšna nagrada za uspešno realizirane posle zelo nizkih vrednosti (garaže, kmetijska zemljišča …), pri katerih so postopki lahko kompleksnejši in dolgotrajni.

Omejitev na štiri odstotke ni bila ustrezna pri posredovanju poslov z nepremičninami nizkih vrednosti, pri katerih pa je ogromno dela z dokumentacijo in postopki, se strinja tudi Lovšin. Še toliko bolj, ker se zaradi precej omejujoče in nedorečene zakonodaje, takšni postopki lahko vlečejo tudi daljše obdobje, s tem pa se kopičijo stroški ter obsega dela.

Ne le pri poslih nižjih vrednosti, tudi pri zahtevnejših poslih, pri katerih, tako Potočnik, je treba urediti številne izvršbe, hipoteke, zemljiškoknjižne vpise ali druge pravne zaplete, štiriodstotna omejitev ni bila ustrezna.

Posredovanje pri najemnih poslih

Ne glede na to, da so vse omejitve odpravljene, pa sogovorniki navajajo, da tudi pri najemnih poslih svoje politike ne bodo bistveno spreminjali. "Plačilo za posredovanje v višini ene do dveh najemnin bo nadomestilo stroške dodatnih storitev, s katerimi smo do zdaj pokrili stroške svojega dela," pravi Vesna Levstek.

"Obdržali bomo višino storitve, kot je bila v praksi vse do leta 2019, pred zakonsko spremembo, ne glede na to, da so omejitve zdaj odpravljene in bi lahko ceno dvignili," dodaja Lovšin.

Enako bo tudi po besedah Potočnika, ki k temu doda še, da bodo "poenostavili strukturo obračuna, saj ne bomo več posebej zaračunavali dodatnih storitev, kot sta priprava pravnega posla ali primopredaja. Na ta način bo poslovanje bolj pregledno, transparentno in razumljivo tako za najemodajalce kot za najemnike".