V javnosti se občasno pojavijo primeri, ko je isto premoženje v istem časovnem obdobju ocenjene na bistveno različno vrednost – prvič s strani sodišča, drugič pa s strani Finančne uprave RS (FURS).

Podoben primer smo na Žurnal24 opisali pred kratkim, ko se je sestra pokojnega brata spraševala, kako je mogoče, da je FURS isto premoženje v istem obdobju ocenil kar 2,34-krat višje kot sodišče, čeprav gre v obeh primerih za državni instituciji. Poiskali smo odgovor na vprašanje, zakaj postopki vrednotenja pri obeh institucijah vodijo do navidezno nezdružljivih številk.

Kako torej potekajo cenitve v sodnih postopkih in kako vrednosti ugotavlja FURS – ter zakaj lahko pride do večkratnih razlik v ocenjeni vrednosti istega premoženja?

Cenitev premoženja v sodnih postopkih

Sodišče samo po sebi ne opravlja cenitev premoženja v vsakem zapuščinskem postopku. Zato je treba razlikovati med dejansko cenitvijo premoženja in oceno vrednosti zapuščine zaradi odmere sodne takse.

Cenitev s pomočjo sodnega izvedenca

V zapuščinskem postopku se cenitev premoženja opravi s pomočjo sodnega izvedenca cenilca v dveh glavnih primerih: če to zahtevajo stranke postopka ali če mora sodišče odločiti o čisti vrednosti zapuščine (28. člen Zakona o dedovanju).

Čista vrednost zapuščine je ključna predvsem za izračun nujnega dednega deleža in odločanje o vračunavanju ali vračanju daril, kadar so dediči prikrajšani.

V takšnih primerih se premoženje praviloma oceni po tržni vrednosti, in sicer glede na stanje ob zapustnikovi smrti. Gre za individualno, posamično cenitev, ki upošteva konkretne lastnosti nepremičnine ali drugega premoženja.

Foto: Profimedia sodišče kladivo obsodba sodnik Ocena vrednosti za odmero sodne takse

V številnih zapuščinskih postopkih posebna cenitev sploh ni opravljena. Ne glede na to pa mora sodišče ob zaključku postopka odmeriti zapuščinsko sodno takso.

Pravna podlaga je 25. člen Zakona o sodnih taksah (ZST-1), ki določa, da se taksa odmeri od čiste vrednosti zapuščine in da sodišče vrednost ugotavlja po prostem preudarku, na podlagi izjav dedičev ter drugih podatkov, s katerimi razpolaga.

Če je treba, lahko sodišče sicer odredi tudi cenitev z izvedencem, vendar na stroške dedičev. V praksi pa se to zgodi redko.

Kadar dediči ne predložijo lastnih ocen ali dokazil, sodišče za nepremičnine praviloma uporabi javno dostopne podatke Geodetske uprave RS (GURS). V tem primeru ne gre za individualno cenitev, temveč za orientacijsko oceno vrednosti, ki služi izključno odmeri sodne takse.

Kako vrednost nepremičnin ugotavlja FURS

FURS kot davčni organ pa na drugi strani uporablja podatke o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin, ki izhajajo iz sistema množičnega vrednotenja nepremičnin. Ti podatki se uporabljajo v postopkih odmere davka na promet nepremičnin, davka na dediščine in darila ter dohodnine od dobička iz kapitala ob odsvojitvi nepremičnin.

Čeprav veljavna davčna zakonodaja ne določa več izrecno, da je posplošena tržna vrednost neposredna davčna osnova, pa Furs te podatke uporablja kot pomemben indic primerljive tržne vrednosti. Na tej podlagi davčni organ presoja, ali pogodbena ali prijavljena vrednost nepremičnine ustreza realnim tržnim razmeram.

Foto: Žurnal24 Moderna nepremičnina "Davčni zavezanec ima pravico oceno tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene s strani davčnega organa, izpodbijati s predložitvijo cenitve (ocenjena posamična tržna vrednost nepremičnine)," dodajajo na Fursu.

Ker gre pri posplošeni tržni vrednosti za statistični model, ki temelji na povprečjih in množičnih podatkih in ne upošteva vseh posebnosti posamezne nepremičnine, lahko ta vrednost za določeno nepremičnino precej odstopa od izračuna sodnega izvedenca.

Še bolj verjetno pa je, da v primeru, ko Furs isto premoženje oceni na višjo vrednost kot sodišče, sodišče sploh sploh ni opravilo izvedenske cenitve, temveč je uporabilo le orientacijsko vrednost za taksne namene, medtem ko se je Furs oprl na posplošeno tržno vrednost iz sistema množičnega vrednotenja.

nina.sprohar@styria-media.si