Pod streho
28757 ogledov

Država uvedla nove zahteve za tiste, ki prodajajo nepremičnino. To je sledilo ...

Nepremičnine
Uporabno dovoljenje podaljšuje in v nekaterih primerih zapleta prodajo rabljenih stanovanj in hiš, hkrati pa kaže na anomalije na področju stanovanjske gradnje v preteklosti.

Potem, ko je lani junija začel veljiti nov gradbeni zakon, so bile prve reakcije nepremičninarjev precej burne. Obvezno uporabno dovoljenje, ki ga zakon predpisuje za novogradnje in tudi za vse starejše objekte, ki jih lastniki prodajajo, naj bi lani poleti celo ustavilo prodajo nekaterih napremičnin. Zmeda je bila precejšnja, saj niti lastniki niti upravne enote niso takoj vedeli, kako se odzvati v posameznih primerih.

Od takrat je minilo 10 mesecev, zato nas je zanimalo, ali se je trg rabljenih nepremičnin v tem času unesel, in s kakšnimi težavami se zaradi uporabnega dovoljenja v resnici srečujejo prodajalci rabljenih nepremičnin.

Uporabno dovoljenje po zakonu

Gradbeni zakon prepoveduje prodajo hiš in stanovanj, za katere lastniki nimajo uporabnega dovoljenja, prepoveduje tudi overovitev kupoprodajnih pogodb in vpis v zemljiško knjigo. Vendar ni vse tako črno, kot je videti na prvi pogled. Zakon tudi predvideva izjeme, za katere se šteje, da imajo veljavno uporabno dovoljenje po zakonu.

To velja za naslednje stanovanjske nepremičnine:

  • stavbe, zgrajene pred 31. decembrom 1967, če se jim namembnost ni bistveno spremenila in je zemljišče vpisano v zemljiškem katastru,
  • stanovanja v etažni lastnini, ki so bila rekonstruirana na podlagi gradbenega dovoljenja, izdanega pred 1. januarjem 2003,
  • enostanovanjske hiše, ki so bile zgrajene na podlagi gradbenega dovoljenja pred 1. januarjem 2003, če so bile v uporabi pred tem datumom, in so vpisane v zemljiškem katastru.

Za vse naštete stavbe naj bi bila pridobitev uporabnega dovoljenja precej preprosta, saj zakon predvideva oziroma vzpostavlja domnevo, da imajo pridobljeno gradbeno in uporabno dovoljenje. Lastnik mora zato na pristojni upravni enoti zgolj vložiti vlogo za izdajo odločbe, ki to potrjuje. Postopek naj bi bil preprost in hiter, a očitno ni vedno tako.

bloki | Avtor: Saša Despot Saša Despot

Postopki prodaje so nekoliko daljši

"Prodaja rabljenih nepremičnin se zaradi pridobivanja potrdila o uporabnem dovoljenju ni zmanjšala, se je pa podaljšal sam postopek prodaje posamezne nepremičnine. Večina prodajalcev teh dokumentov nima, zato jim moramo mi pridobiti zanje. Postopek ni zapleten, je pa dolgotrajen, upravne enote in mestni arhivi občin so zaradi tega še bolj obremenjeni," pravi Boris Veleski iz Mreže nepremičnin.

Postopki običajno trajajo 14 dni in več, so pa tudi primeri, ki se vlečejo bistveno dlje. "Imeli smo primer, ki je trajal tri mesece. Pa tudi primer, ko se je zelo zapletlo pri prodaji stanovanja, ki je v bloku iz leta 1850. Zdi se nam precej nepotrebno, da je treba uporabno dovoljenje po zakonu pridobivati za tako stare objekte," še pove Veleski.

Nepremičninski agentje poudarjajo, da je mogoče večino težav rešiti in v sprejemljivem času dobiti vso potrebno dokumentacijo. Če ne gre drugače, si pomagajo z letalskimi posnetki, občinskimi arhivi, ali celo ogledi na terenu, ki jih opravijo pristojnih iz upravnih enot in podajo mnenje glede legalnosti gradnje, pravi Stanka Solar direktorica agencije Stan nepremičnine.

Nekaterih nepremičnin ni mogoče prodati

Lahko pa se zelo zaplete, saj obstajajo primeri, ko nepremičnine preprosto ni mogoče prodati. Največkrat se zaplete pri enostanovanjskih stavbah, ki so jih nekoč v preteklosti lastniki spremenili v dvo- ali večstanovanjske, hkrati pa brez veljavnega gradbenega dovoljenja še dozidali. Zdaj nekaterih od teh stanovanj ne morejo legalizirati niti po novem zakonu, ki omogoča precej preprost legalizacijski postopek, ker se denimo ugotovi, da je na območju, kjer stoji takšna dozidana, po novem večstanovanjska hiša, dovoljena zgolj enostanovanjska gradnja, pojasni stanka Solar.

Uvedba obveznega uporabnega dovoljenja oziroma izdaja odločbe o domnevi za starejše objekte torej ni ustavila živahnosti tega segmenta nepremičninskega trga, je pa zelo nazorno in v praksi pokazala, kako neurejeno je področje stanovanjske gradnje pri nas. Kaže na leta gradbene prakse, ko so družine vsaka po svoje in pogosto brez gradbenih dovoljenj reševala stanovanjske težave mlajših generacij. Zdaj te stavbe seveda niso skladne s projektno dokumentacijo, zato je postopek pridobivanja uporabnega dovoljenja toliko bolj zapleten, saj morajo gradnje najprej legalizirati.

Vse o gradnji in obnovi ter izkušnajh o tem lahko preberet tukaj.

Komentarjev 9
  • brencl47 11:43 27.junij 2019.

    Nova gradbena zakonodaja je odraz tega, kako si je nek birokratski akademski b*b*c zamislil ureditev gradbenih problemov s nesmotrnim posploševanjem in se ni nikdar srečal z dejansko problematiko na terenu. Že nerealno izenačevanje zahtev ter problematike med individualnimi in večstanovanjskimi ...prikaži več objekti je popolni idiotizem. Žal pa živimo v butalah, kjer nam zakonodajo pišejo in sprejemajo butalci.

  • Žurnalček 14:24 08.april 2019.

    Nerpremičninarju se zdi normalno , da ima blok zgrajen 1850 uporabno dovoljenje !!!!!! Men se zdi da je nenormalno , da ga nima blok zgrajen 1999 !

  • Avatar Leon
    Leon 13:28 08.april 2019.

    Naj živi in se razvija državna birokracija ..... to počno tisti,ki pljuvajo po socializmu in njegovih vrednotah .