Pridobitev služnosti je pogosta praksa, sploh na podeželju. Zelo preprosto povedano, ta pomeni, da lahko nekdo del sosedove parcele uporablja za svoje potrebe. Na primer za dostop do svoje parcele, ker drugače do nje ne more priti. Služnost običajno pridobijo tudi upravljavci različnih infrastruktur, če javni vodi potekajo po zasebnih zemljiščih, na primer vodovod ali kanalizacija. S tem si zagotovijo nemoten dostop do infrastrukture, ko gre za vzdrževanje ali odpravo napak.
Stvarna služnost na nepremičninah
Praksa pa kaže, da si marsikdo, ko gre za medsosedske odnose, služnost razlaga po svoje. Zato je najprej treba vedeti, kaj pravno služnost je in kakšne vrste služnosti poznamo. Obstajata stvarna in osebna služnost. Stvarna je vezana na nepremičnino, služnostni upravičenci pa so lastniki nepremičnine. Osebna služnost je vezana na osebo, preneha pa s smrtjo služnostnega upravičenca.
Brez vpisa v zemljiško knjigo služnosti ni
Pri uporabi dela parcele, ki je v lasti soseda, na primer, da gre za služnostno pot, je stvarno služnost treba vpisati v zemljiško knjigo. To je pogoj, da sploh lahko govorimo o služnosti. Vpis v zemljiško knjigo pa lahko naredimo na tri načine.
Prvi je ta, da lastnik služeče nepremičnine in služnosti upravičenec, torej ta, ki bo del sosedove parcele uporabljal za določene namene, skleneta pogodbo. To je treba overiti pri notarju, potem sledi vpis v zemljiško knjigo.
Druga možnost je, da se služnost pridobi na podlagi sodnih in upravnih odločb. Tretja možnost pa je, da se služnost vzpostavi na podlagi priposestvovanja. V zadnjem primeru mora priposestvovalec izpolniti vse z zakonom določene pogoje in to tudi dokazati, šele potem se lahko služnost vpiše v zemljiško knjigo. O tem, kaj je priposestvovanje smo natančneje že pisali v članku Pri sosedu parkiral 15 let, zdaj ga toži za zemljišče.
Služnost nepremičnino kar najmanj obremenjuje
Za služnost velja tudi, da se ta izpolnjuje na način, ki je za služečo nepremičnino kar najmanj obremenjujoč. Če je na primer služnost pridobljena zato, da nekdo prek sosedove parcele lahko pride do svoje, jo lahko uporablja le za to, za dostop. Ni pa upravičen do tega, da na delu parcele, kjer je vzpostavljena služnost, denimo parkira avtomobil ali odlaga svoje stvari. Služnost tudi ne pomeni, da lastnik služeče nepremičnine tega dela zemljišča ne sme uporabljati. Lahko ga, vendar na način, da služnostnemu upravičencu omogoča izvrševanje služnosti.
Ko gre za stvarno služnost, torej vezano na nepremičnino, se ta prenaša med lastniki služeče nepremičnine. Preprosteje, če ste podedovali ali kupili nepremičnino, na kateri je vzpostavljena služnost in ta torej tudi zapisana v zemljiški knjigi, jo morate spoštovati in služnostnemu upravičencu to služnost tudi omogočiti.
Ustni dogovor ni služnost
Drugače pa je, če vpisa v zemljiško knjigo ni. Torej služnost ni prava oziroma vzpostavljena, če je denimo prejšnji lastnik nepremičnine sosedu dovolil, da uporablja del parcele, dogovor pa je bil le usten. Lastnik se lahko v tem primeru premisli. Enako velja za novega lastnika, ki je nepremično podedoval ali jo kupil, lahko se odloči, da sosedu uporabe tega dela zemljišča ne bo več dovolil. Izjema je le, če bi ta, ki uporablja sosedovo lastnino, dokazal, da gre za priposestvovanje in na podlagi tega dosegel, da se služnost vpiše v zemljiško knjigo.