V nadaljevanju preberite:

• Lastniki bodo davke plačevali glede na to, kdo bo najemnik stanovanja.
• Kako sta povezana višina davka in rast najemnin?
• O razlogih za nižje najemnine in bolj dostopna stanovanja.
• Kaj lastniki pravijo o znižanju najemnin na račun nižjega davka in oddajanju mladim družinam? 

Eno od določil zakona o interventnih ukrepih za razvoj Slovenije je znižanje obdavčitve za oddajanje premoženja v najem z zdajšnjih 25 na 15 odstotkov. Višina normiranih stroškov ostaja nespremenjena, torej 10 odstotkov.

Poleg tega so predlagatelji zakona v zakon zapisali še dodatno znižano stopnjo obdavčitve. Vsi najemodajalci, ki bi stanovanja in hiše (največ dvostanovanjske) oddali mladim do 30. leta ali mladim družinam, bodo po novem plačali le pet odstotkov davka. Mlada družina je skladno z zakonom družina, ki ima vsaj enega otroka do 18. leta starosti.

Pri 1000 evrih davek le 45 evrov

Poglejmo, kaj znižane stopnje davka pomenijo. Pri najemnini 1000 evrov na mesec je lastnik stanovanja do zdaj plačal 225 evrov davka. Po novem bo plačal 135 evrov davka oziroma 90 evrov manj. Če bo oddal mladim ali mladi družini, bo po novem plačal le še 45 evrov davka na mesec.

V enem letu bo tako plačal 1620 evrov oziroma v primeru mladih najemnikov 540 evrov davka. Do zdaj pa je v enem letu plačal 2700 evrov davka.

Davek od oddajanja premoženja v najem se plačuje enkrat na leto za preteklo davčno leto. Zavezanci morajo napoved za odmero davka oddati najkasneje do konca marca. 

Foto: Profimedia družina pri zajtrku Gre za ukrep družinske politike

Namen novih, nižjih obdavčitev je, kot so predlagatelji navedli v obrazložitvah zakona, "ustvarjanje možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje". Hkrati gre za ukrep družinske politike, ki naj bi spodbudil dolgoročno oddajo stanovanjskih nepremičnin družinam.

Skratka, najemnine naj bi postale bolj dostopne, predvsem mladi in mlade družine pa naj bi si lažje privoščile stanovanja.

Določila o nižjih stopnjah davka bodo veljala že od 1. januarja letos, torej za letošnje celo davčno leto. Davek pa bodo najemodajalci plačali prihodnje leto. 

Najemnine so najbolj rastle, ko so bili davki najnižji

Tako kot pri vseh znižanjih davkov je tudi v tem primeru bistveno vprašanje, ali bodo ukrepi dosegli namen. Bo lastnik, ki stanovanje zdaj oddaja za 1000 evrov, najemnino zaradi nižje obdavčitve znižal na denimo 900 evrov, mladim pa celo na 800 ali 820 evrov?

Izkušnje kažejo, da se to praviloma ne zgodi, če že, pa v zelo redkih primerih. Najprej to potrjuje statistika cen najemnin. Na Eurostatu lahko najdemo letno rast cen najemnin od leta 2015 naprej, pri čemer so številke precej zgovorne.

Leta 2021, ko je veljala tako imenovana Šarčeva najvišja obdavčitev (27,5 odstotka), so najemnine na letni ravni zrasle za 11,5 odstotka. Leto kasneje, ko je Janševa vlada obdavčitev znižala na 15 odstotkov, so se najemnine v povprečju povišale za 14,8 odstotka. Že leta 2023 je Golobova vlada obdavčitev dvignila na 25 odstotkov, rast najemnin pa je bila tistega leta 7,2-odstotna. Enaka obdavčitev je veljala tudi v letih 2024 in 2025, rast najemnin pa je bila 7,5- in 4,4-odstotna.

Foto: Boštjan Tacol slovenija 15.01.2009 stanovanje, najemnina, oddaja stanovanja na crno, denar, kl Razlog za nižjo najemnino ni davek

Takrat, ko je prvič veljala najnižja 15-odstotna obdavčitev, so se tudi nepremičninski posredniki strinjali, da učinek ne bodo nižje najemnine. "Najemodajalec se obnaša tržno. Če lahko za stanovanje iztrži 500 evrov na mesec, ne bo znižal najemnine," je takrat za Žurnal24 povedala nepremičninska posrednica Vesna Levstek, Nepremičnine plus.

Lastnik, ki se odloči za nekoliko nižjo najemnino, tega ne naredi zaradi davka, je še dejala takrat in pojasnila, da lahko s približno 10 odstotkov nižjo najemnino privabijo več potencialnih najemnikov, med katerimi lahko izbirajo. Tako imajo več možnosti, da bodo izbrali najemnike, s katerimi ne bodo imeli težav, ki bodo redno poravnali vse svoje obveznosti in skrbeli za stanovanje. 

Njeno stališče je enako tudi zdaj. Dodaja le, da nižji davki lahko kakšnega lastnika praznega stanovanja opogumijo, da ga ponudi v najem, lahko se tudi zgodi, da bodo nekateri lastniki prijavili realne dohodke, nekateri pa jih bodo sploh prvič prijavili, a kot dodaja, "to cen najemnin ne bo znižalo".

Da bi cene padle, bi moralo na trg priti veliko število stanovanj, do tja, pa je, kot pravi Vesna Levstek, še daleč. Če želi država, da bo najemni trg bolj prijazen do mladih družin, bo morala poseči po drugačnih ukrepih.

Zaprl bom s.p. in plačeval nižji davek

Ali bodo najemnine zaradi nižje obdavčitve znižali ali ne, smo preverili tudi na trgu. Pogovarjali smo se z lastniki, ki stanovanja že oddajajo, z lastniki, ki jih šele oglašujejo, in tudi z najemniki. Z nekaterimi odkrito, z drugimi pa prikrito, pod pretvezo, da se zanimamo za najem oglaševanega stanovanja.

"Ne bom znižal najemnine," je bil jasen lastnik, ki 50 kvadratnih metrov veliko, obnovljeno stanovanje v Ljubljani oddaja za 650 evrov na mesec. "Raje ga oddajam za kak evrov manj in dolgoročno, ker se mi ne ljubi ukvarjati z iskanjem najemnikov vsakih nekaj mesecev".  Zaupal nam je tudi, da je do zdaj oddajal prek popoldanskega s. p. in skupaj s prispevki in davkom, preračunano na mesec, plačal 139 evrov. Po novem pa bo ob enaki najemnini plačal 88 evrov davka, zato bo popoldanski s. p. zaprl. Žal mu je le, da tega ni naredil že prej, saj ni vedel, da bo nižja obdavčitev veljala za celo leto 2026, torej tudi za mesece, ko je še plačeval prispevke za popoldanski s. p.

Najemnine ne bo znižal, temveč zvišal

Naš drugi sogovornik je svoje stanovanje oddajal do konca lanskega leta. Za 38 kvadratnih metrov veliko stanovanje na Dolgem mostu je bila najemnina 580 evrov. Zdaj ga po nekajmesečnem premoru ponovno daje na trg, najemnina pa bo kljub nižjemu davku višja, prizna. Oddaj ga bo za 650 evrov na mesec. Prej je za 580 evrov najemnine plačal dobrih 130 evrov davka na mesec, po novem bo za višjo najemnino plačal 88 evrov.

Če bo le pet odstotkov, se o znižanju lahko pogovarjamo

Lastnika, ki v Ljubljani oddaja 20 kvadratnih metrov veliko garsonjero z majhnim atrijem za 500 evrov na mesec, smo vprašali, ali je pripravljen najemnino znižati, saj stanovanje iščemo za študentko. Po kratkem premisleku je povedal, da bi se v tem primeru lahko pogovarjali o nekoliko nižji najemnini, če bi bil res upravičen do le petodstotne obdavčitve, vendar šele, ko bi stanovanje najemali že tri leta. Nekoliko napačno je razumel določila novega zakona, saj ta tudi za najnižjo obdavčitev razen starosti najemodajalca ne predvideva nobenih drugih pogojev. Bil je tudi edini, ki je sploh pomislil na to, da bi ob petodstotni obdavčitvi znižal najemnino, kar pa ni prišlo v poštev, če bi plačeval 15 odstotkov davka.

Foto: Profimedia Otroci in sol

Ne želijo družine s šestletnikom

Od lastnika, ki oddaja 42 kvadratnih metrov veliko, novejše stanovanje s parkirnim mestom za 800 evrov na mesec, smo izvedeli, da o znižanju najemnine na račun nižjega davka za zdaj ne razmišlja, saj je povpraševanja dovolj, lahko bo izbiral, komu ga bo oddal.

Pritegnilo nas je tudi 58 kvadratnih metrov veliko stanovanje v obnovljeni stavbi, najemnina pa bo 1150 evrov na mesec. Stanovanje je dvosobno, a lastnica, potem ko smo vprašali, ali je primerno za družino s šestletnim otrokom, ni bila najbolj navdušena. V vrsti stojijo pari, zato se bo odločila za enega od teh, najemnine pa zagotovo ne bo na račun davka znižala, saj kot nam je povedala, je že tako nekoliko nižja od najemnin primerljivih stanovanj.

Da stanovanja ne želijo oddati družini s šestletnim otrokom, temveč le paru, smo izvedeli tudi od najemodajalca 57 kvadratnih metrov velikega, novejšega in popolnoma opremljenega stanovanja, za katero je mesečna najemnina 1300 evrov na mesec. In to je zadnja cena, saj se vsa stanovanja v novi stavbi oddajajo po takšnih cenah, zato nižji davek ne bo prinesel nižje cene, smo še izvedeli.

Lastnik o znižanju noče slišati

Govorili smo tudi s parom (oba mlajša od 30 let), ki v Ljubljani najema 50 kvadratnih metrov veliko stanovanje, ki ob vselitvi ni bilo opremljeno. Mesečna najemnina je 850 evrov, lastnik pa, kot sta nam povedala, noče slišati o znižanju najemnine zaradi nižjega davka, ki bi bil celo samo petodstoten. Prepričan je, da je najemnina že zdaj nizka. Do zdaj je plačeval dobrih 191 evrov davka na mesec, če bo plačeval 15-odstotni davek, bo ta nekaj manj kot 115 evrov, ob petodstotni stopnji pa le 38 evrov. Njegov mesečni prihodek se bo v tem primeru povišal za 153 evrov, na leto za dobrih 1800 evrov. 

katarina.n.mal@styria-media.si