To je eden od zapisov v zelo obiskani temi na Facebooku, v kateri si uporabniki izmenjujejo informacije, mnenja in poglede na področju gradnje in obnove. Vprašanje sploh ni napačno niti redko, saj se v praksi lahko zgodi, da občina spremeni namembnost posamezne parcele oziroma zemljišča, natančneje, spremeni mu namensko rabo. Vendar ali lahko to naredi povsem samovoljno, ne da bi o tem predhodno obvestila lastnika zemljišča?

Kljub temu, da je določanje namenske rabe prostora v pristojnosti občin, podlaga za to pa je zakon o lokalni samoupravi, smo se z vprašanji obrnili na ministrstvo za okolje in prostor, pod pristojnost katerega spada del zakonodaje, ki jo morajo občine pri takšnih spremembah spoštovati.  

„Sprememba namenske rabe zemljišč je eden od rezultatov premišljenega strokovnega dela, ki obsega analize prostora in prostorskih možnosti, konceptualne rešitve in opredelitve, analize potreb in stanja v prostoru.“ pravijo na MOP.

Spremembe zemljišč v postopku prostorskega načrtovanja zato ne morejo biti samo rezultat zahtev in pobud posameznikov, temveč so rezultat širših ciljev in možnosti lokalne skupnosti, v okviru katerih se seveda upoštevajo tudi želje in potrebe posameznikov, če le te niso v nasprotju s temeljnimi načeli prostorskega načrtovanja, še poudarjajo. 

Sprememba namembnosti Večletna pot brez zagotovljenega cilja, davki pa ubijalski

Občina lahko spremeni namensko rabo zemljišča 

Občina se torej pri sprejemanju novega občinskega prostorskega načrta (OPN) ali popravkih obstoječega, lahko odloči, da bo neki zazidljivi oziroma stavbni parceli namensko rabo spremenila denimo v kmetijsko. Zakon o urejanju prostora pa pri tem ne predvideva individualnega vključevanja lastnikov v postopek. Vendar to ne pomeni, da so občani, običajno gre za lastnike zemljišč, nimajo nobenih pravic.

Lastnik lahko ugovarja v času javne razgrnitve akta

Občina mora občane oziroma javnost seznaniti z rešitvami v času javne razgrnitve in obravnave prostorskega akta. To je tudi čas, ko lahko občani (lastniki), v roku 30 dni podajo pripombe ali predloge, do katerih mora nato občina zavzeti stališče. Če občina pripomb ali predlogov občana ne upošteva, lahko ta zoper veljaven prostorski akt sproži upravni spor ali izbere druga pravna sredstva, še dodajajo. 

Upoštevati mora vidik škode, ki jo utrpi lastnik

Poleg tega je pri spremembah namenske rabe zemljišča treba upoštevati še en vidik. V konkretnem primeru, ko naj bi šlo za spremembo iz zazidljive parcele v kmetijsko zemljišče, se bo, če bi bila sprememba uveljavljena, njegova vrednost spremenila, znižala. „Ker lahko lastnik zemljišča utrpi škodo, mora lokalna skupnost pri pripravi OPN, s katerim spremeni obstoječo namensko rabo zemljišča iz zazidljivega v nezazidljivo, izkazati posebno skrbnost in ob upoštevanju konkretnih okoliščin primera presoditi, ali je v načrtovanem ukrepu, s katerim zasleduje javni interes po zagotavljanju varstva zemljišč, ustrezno upoštevala interes lastnika pri tovrstni spremembi obstoječe namenske rabe,“ pravijo na MOP.

Ne zadostuje torej zgolj presoja, da s spremembo obstoječe namenske rabe zemljišča iz zazidljivega v nezazidljivo zasleduje ustavno dopusten cilj in da so posledice izbranih sredstev upravičene v javnem interesu za dosego zasledovanega cilja. 

„Lokalna skupnost mora pretehtati tudi, ali načrtovani ukrepi ne prizadevajo pravičnega ravnovesja. Okoliščine, ki jih mora lokalna skupnost upoštevati, so predvidljivost omejitev pravice do premoženja, upravičeno pričakovanje določene rabe nepremičnine oziroma sprejem tveganja ob njenem nakupu, obseg omejitev ter ali in v kakšnem obsegu so spremembe prostorskega načrta dejansko vplivale na premoženjske interese lastnika zemljišča oziroma ali je bila vrednost njegovega premoženja bistveno zmanjšana.“

Komunalno opremljenim zemljiščem ne spreminjajo namenske rabe

Spremembe namenske rabe iz zazidljivega v nezazidljivo zemljišče se običajno bojijo le lastniki parcel, ki na njih še ne načrtujejo gradnje. Gre za neizkoriščena zazidljiva zemljišča, ki običajno tudi niso komunalno opremljena. Natančneje, komunalni priključki še niso na parceli. Če je vsaj v bližini že zgrajena javna komunalna infrastruktura, pa občina takšnemu zemljišču običajno ne spreminja namenske rabe, „saj bi bilo to zaradi vložka v gradnjo komunalne opreme negospodarno ravnanje z javnimi sredstvi, predvsem pa bi negativno vplivalo na ponudbo zazidljivih, komunalno opremljenih stavbnih zemljišč. Določanje namenske rabe prostora in s tem prostorskega razvoja občine je namreč tesno povezano in prepleteno tudi z načrtovanjem in gradnjo komunalne infrastrukture.“

Odgovarjamo investitorju Iz poslovnega v stanovanjski prostor? Izpolniti je treba te zahteve