V nadaljevanju preberite:
- V Sloveniji je bilo po podatkih SURS leta 2021 več kot 165.000 nenaseljenih stanovanj, na Nizozemskem pa občine z dodatnimi pooblastili ukrepajo proti dolgotrajno praznim nepremičninam.
- Amsterdam in Utrecht lahko lastnikom naložita prijavo praznega stanovanja, določita rok za njegovo ponovno uporabo in ob neupoštevanju obveznosti izrečeta finančne sankcije.
- Slovenija takšnega sistema nima, lahko pa upravne enote preverjajo fiktivne prijave prebivališča.
Slovenija se podobno kot številne evropske države sooča s stanovanjsko krizo. Medtem ko cene stanovanj ter najemnin eksponentno rastejo, gradnja novih, cenovno ugodnih ne sledi potrebam prebivalstva, kar še dodatno poglablja krizo. H krizi pa pripomorejo tudi stanovanja, ki samevajo.
Na podlagi podatkov slovenskega statističnega urada (SURS) iz leta 2021 je bilo v Sloveniji 165.576 nenaseljenih stanovanj, kar je 19 odstotkov vseh. Samo v Ljubljani je teh 23.050.
Na Sursu so še dodali, da je več kot polovica nenaseljenih stanovanj v Sloveniji starih ali brez kakršnegakoli elementa osnovne infrastrukture ali pa se uporabljajo za počitniški namen. Podatki kažejo, da je bilo leta 2018 teh okoli 20.000.
Finance so medtem na začetku letošnjega leta število praznih stanovanj ocenile na podlagi podatkov elektrodistributerjev o porabi elektrike. Po tej oceni je bilo v Ljubljani lani praznih 10.282 stanovanjskih enot oziroma slabih osem odstotkov vseh, kar je skoraj tisoč manj kot leta 2024 in najmanj v zadnjih štirih letih. V Mariboru je bilo praznih približno deset odstotkov stanovanj, podobno kot leta 2023, v Celju dobrih deset odstotkov, v Kranju in Kopru pa približno osem odstotkov.
Nizozemska v boj proti praznim stanovanjem
Prazna stanovanja niso zgolj simptom slovenske stanovanjske krize. Na Nizozemskem so se njihovega omejevanja lotili tudi z ukrepi, ki občinam omogočajo poseganje v ravnanje lastnikov dolgotrajno praznih stanovanj. Amsterdam in Utrecht sta v okviru posebnega poskusa na podlagi nizozemskega zakona o praznih nepremičninah (Leegstandwet) dobila dodatna pooblastila za ukrepanje. Občine jih izvajajo na podlagi svojih odlokov o praznih nepremičninah (Leegstandverordening).
Avgusta 2026 so se poskusu pridružili še Haag, Eindhoven in Tilburg. Nizozemska načrtuje tudi trajnejšo spremembo zakonodaje, s katero bi podobna pooblastila dobile občine po vsej državi.
V Utrechtu morajo lastniki občini prijaviti stanovanje, ki je prazno več kot šest mesecev. Če stanovanja tudi po nadaljnjih postopkih ne začnejo uporabljati, lahko občina določi rok, v katerem ga morajo ponovno naseliti. Če lastnik odločbe ne upošteva, mu lahko pod določenimi pogoji naloži periodično denarno kazen.
Ob vsem tem pa se poraja vprašanje, kako pravzaprav občina ugotovi, da je stanovanje prazno že več mesecev in kako poteka celotni postopek. Iz občine Amsterdam so za Žurnal24 pojasnili, da ekipa za prazne nepremičnine in preprečevanje spodkopavanja pravne države (Team Leegstand & Ondermijning) nepremičnine preveri le, kadar za to obstaja razlog. Če je na naslovu nepremičnine nekdo prijavljen v registru prebivalstva BRP, je lahko razlog za preverjanje na primer prijava soseda, da je nepremičnina v resnici prazna.
V takšnem primeru občinski inšpektorji večkrat obiščejo nepremičnino, po potrebi tudi zvečer. Njihov cilj je namreč ugotoviti, ali nekdo pravzaprav biva v nepremičnini. Prav tako inšpektor opravi pogovore s sosedi, pooblaščen pa je tudi za pridobitev podatkov o porabi elektrike in vode.
Občina lahko lastniku pošlje tudi poziv za pojasnilo, kako se nepremičnina uporablja. Če se lastnik ne odzove, lahko to razumejo kot znak, da je nepremičnina prazna.
V primeru, da ugotovijo, da je prijava fiktivna in je nepremičnina v resnici prazna, lastniku pošlje poziv, naj v dveh tednih prijavi praznost nepremičnine, kot to zahteva občinski odlok o praznih nepremičninah, so pojasnili na občini.
Lastnik nato prejme odločbo o prazni nepremičnini (Leegstandbeschikking), v kateri je določen rok, v katerem mora biti ponovno naseljena. Če rok poteče, ne da bi bila nepremičnina ponovno dana v uporabo, lahko občina sprejme dodatne izvršilne ukrepe, in sicer izda odredbo z denarno kaznijo za primer neizpolnitve obveznosti (last onder dwangsom).
Če lastnik ne prijavi prazne nepremičnine, mu lahko občina naloži globo zaradi kršitve obveznosti prijave, določene v odloku Leegstandverordening. Globa znaša 4500 evrov za lastnika z eno in 9000 evrov za lastnika z več nepremičninami.
Poleg globe zaradi neprijave lahko občina izda tudi odredbo, s katero lastniku naloži, da mora stanovanje v določenem roku znova dati v uporabo. Če lastnik te ne upošteva, mu lahko naloži denarno kazen. Ta se razlikuje od globe, saj je lastniku ni treba plačati takoj, temveč le, če ne izpolni naložene obveznosti. Občina lahko pod določenimi pogoji sprejme tudi ukrepe za zagotovitev ponovne uporabe stanovanja.
Na občini so še pojasnili, da se fiktivne prijave pojavljajo redno in v takšnih primerih tudi ukrepajo. Pripomnili so še, da odkritih fiktivnih prijav ne beležijo ločeno.
Ukrep uspešen tudi v Utrechtu
Enako uredbo imajo tudi v Utrechtu, od koder so nam pojasnili, da naj bi občine na podlagi nove zakonodaje s prvim januarjem 2027 pridobile dostop do podatkov o porabi energije. To jim bo omogočilo natančnejše prepoznavanje nepremičnin, ki so verjetno prazne, ter učinkovitejše usmerjanje inšpekcijskih pregledov.
Če inšpekcijski nadzor pokaže, da je nepremičnina prazna več kot šest mesecev, mora lastnik njeno praznost prijaviti občini. Če tega ne stori, mu lahko občina izreče globo zaradi neizpolnjevanja obveznosti prijave, so pojasnili.
Če nepremičnina ostane prazna več kot 12 mesecev, lahko občina izda formalno odredbo, s katero lastniku naloži, da jo mora v določenem roku ponovno dati v uporabo. Na občini Utrecht sicer pojasnjujejo, da so tovrstni ukrepi občine redki. V praksi namreč lastniki pogosto oddajo nepremičnino v uporabo, še preden občina izda globo ali sprejme drugi formalni ukrep.
"Zdi se, da že možnost takšnega ukrepanja deluje odvračilno, saj lastnike spodbuja, da ukrepajo in nepremičnino naselijo prostovoljno," so komentirali.
Izpostavili so, da uspešnost pristopa dokazujejo tudi številke. Po njihovih navedbah se je število zasebnih stanovanjskih nepremičnin, ki so prazne več kot eno leto, občutno zmanjšalo: s 1976 leta 2023 na 1565 leta 2025. To pomeni 20,8-odstotno zmanjšanje.
"Skoraj vse te nepremičnine so brez prijavljenih prebivalcev. Gre za druge domove, podedovane nepremičnine ali na primer nepremičnine ljudi, ki so začasno odsotni zaradi daljšega dopusta oziroma prekinitve običajnih dejavnosti."
Na ministrstvu za okolje in prostor so nam pojasnili, da zakonodaja dolgoročno praznih stanovanj trenutno ne ureja, zato tudi niso predvideni ukrepi občin ali države zoper lastnike praznih stanovanj, četudi so ta prazna daljše obdobje.
Dodali so, da se zaenkrat naseljenost stanovanja ugotavlja zgolj na podlagi prijavljenega prebivališča. Na ministrstvu sicer trdijo, da ta podatek zaradi dejstva, da imajo lahko prebivalci Slovenije hkrati prijavljeno stalno in začasno prebivališče, ni zanesljiv.
V luči tega ministrstvo razvija metodologije za ugotavljanje števila praznih stanovanj. Po njihovih navedbah želijo poleg realnega števila praznih stanovanj in podatka o njihovi lokaciji ugotoviti tudi, katera izmed teh stanovanj so primerna za bivanje. "Na podlagi teh podatkov bomo proučili in naslovili ukrepe, s katerimi bi lahko aktivirali fond praznih stanovanj," so dodali.
"Poudarek bo predvsem na pozitivnih spodbudah, ki bodo lastnikom omogočile varnejšo, enostavnejšo in bolj predvidljivo vključitev praznih nepremičnin v stanovanjsko rabo," so razložili. Konkretni ukrepi bodo sicer določeni šele po pripravi ustreznih strokovnih podlag.
Tudi pri nas lahko "brskajo" po računih za elektriko
Kljub temu da tovrstnega sistema ni v Sloveniji, lahko tudi pri nas pristojni organi preverjajo, ali oseba na naslovu dejanskega prijavljenega prebivališča tudi živi. Upravna enota lahko postopek uvede po uradni dolžnosti, tudi brez prijave tretje osebe, v primeru, da dvomi o resničnosti prijave, so sporočili z ministrstva za notranje zadeve in javno upravo.
V sklopu nadzora lahko tako opravijo razgovor s sosedi in lastnikom nepremičnine, pristojni organ pa lahko pridobi tudi podatke o porabi vode, elektrike in drugih storitev.
Ministrstvo ob tem pojasnjuje, da ne razpolaga s podatki o številu primerov, v katerih je bila ugotovljena fiktivna prijava prebivališča. Register namreč ne vsebuje podatkov o razlogih za uvedbo posameznega postopka oziroma o ugotovitvi, da je bila prijava fiktivna.
V sloveniji bi taka stanovanja naselili zgolj ničvredni šarijatarji in nigri.
Stanovanje oddam dokazanemu desničarju z družino in zaposlitvijo, rednemu plačniku.
Nizozemska ima orodje, kako izseliti neplčnike, Slovenija tega nima in so neplačniki zščiteni kot medvedi.