Obdavčitev nepremičnin je oreh, ki ga do zdaj ni strla še nobena vlada, kar velja tudi za trenutno vlado. Po več poskusih v preteklosti je v začetku letošnjega leta neslavno propadel tudi na ministrstvu za finance predlagani davek na premoženje, med katero se štejejo tudi nepremičnine.

Ves ta čas pa so razmere na trgu stanovanjskih nepremičnin vse bolj nevzdržne, rastejo cene in najemnine, dostopnost do stanovanj in prvega doma pa je vse manjša. Za zdaj ni zaznati niti učinka zakona o gostinstvu, ki je zgolj do neke mere omejil oddajanje stanovanj v kratkoročni najem turistom.

Predlogov, kako z davki zmanjšati pritisk na cene stanovanjskih nepremični in tudi najemnin, je bilo v preteklosti že nekaj, a na ministrstvu za finance v nobeni od vlad, nobenega do zdaj še niso podprli oziroma sprejeli.

• Tako na predlog obdavčitve praznih nepremičnin odgovarja ministrstvo

Nepremičnine z 9,5-odstotnim DDV

Ne podpirajo niti predloga, po katerem bi nove nepremičnine, ki so obdavčene z davkom na dodano vrednost, obdavčili drugače, kot velja zdaj. Na portalu Predlagam vladi namreč državljan piše, da bi morala biti davčna stopnja DDV pri novogradnjah določena glede na to, ali gre za nakup prve ali za nakup druge, tretje in naslednjih nepremičnin, in ne zgolj glede na velikost nepremičnine.

Zdaj namreč velja, da so nova stanovanja do velikosti 120 kvadratnih metrov in nove hiše do velikosti 250 kvadratnih metrov obdavčene z nižjo stopnjo DDV, torej z 9,5-odstotnim davkom, gre za stanovanja, ki so del socialne politike, medtem ko so vsa večja nova stanovanja in hiše obdavčene po 22-odstotni stopnji DDV.

Za drugo, tretjo ... višji DDV

"Takšna ureditev nima socialnega učinka in celo spodbuja kopičenje nepremičnin, saj subvencionira tudi tiste, ki z nepremičninami trgujejo ali vanje parkirajo kapital," piše državljan in dodaja, da "država tako z javnimi sredstvi posredno podpira rast cen nepremičnin in povečuje neenakost, namesto da bi usmerjala pomoč tistim, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje".

Predlaga, da se status stanovanja, ki je del socialne politike, pogojuje tudi s statusom kupca, ne le z velikostjo. Prepričan je, da bi obdavčitev nepremičnin, v katerih lastnik ne biva, z višjo stopnjo DDV zmanjšalo špekulativno povpraševanje po nepremičninah, povečala bi se dostopnosti stanovanj za mlade, družine in delovno aktivne državljane, cene na trgu bi se stabilizirale, pravičnejša obdavčitev pa bi spodbujala dejansko rabo in ne kopičenje premoženja.

• Obdavčili bi večino hiš in vikende, stanovanj pa ne

Davčno politiko določa EU

Kot rečeno na ministrstvu za finance v odgovoru na predlog navajajo več razlogov, zaradi katerih se s predlagano spremembo obdavčitve ne strinjajo.

Določba zakona o davku na dodano vrednost, da se lahko stanovanjske nepremičnine, ki so del stanovanjske socialne politike in so namenjene za trajno bivanje, obdavčijo z nižjo stopnjo DDV, je po pojasnilih ministrstva v naš pravni red prenesena iz evropske direktive. To med drugim pomeni, da morajo države članice spoštovati okvir pravnega sistema EU in nacionalna pravila sprejemati v okviru možnosti, ki jih dopušča EU zakonodaja.

"Slovenija tako nima povsem proste izbire pri določanju načina in obsega obdavčitve v navedenem primeru, temveč mora slediti zakonodaji EU. V skladu z omenjeno direktivo o DDV so dobave stanovanj v okviru socialne politike lahko obdavčene po nižji stopnji DDV, oprostitev DDV pa ni dovoljena," še odgovarjajo na predlog državljana, da bi bile prve nove nepremičnine oziroma prvi dom lahko celo oproščene plačila DDV.

"V skladu z veljavno zakonodajo v Sloveniji za namene stopenj DDV socialna politika glede stanovanj ni določena s prvim nakupom stanovanja, temveč z velikostjo stanovanja".

Podrobnosti v poimenovanju

Pri nakupu druge tretje in naslednjih nepremičnin po mnenju državljana ne gre za socialno politiko, zato je višja stopnja DDV v teh primerih upravičena. A na ministrstvu pravijo, da bi bilo v tem primeru treba proučiti, kako bi predlagano preoblikovanje določbe vplivalo na zavezance in na trg nepremičnin.

Pri tem izpostavljajo nakupe novih nepremičnin zavezancev, ki so že lastniki nepremičnine, vendar so zaradi različnih razlogov primorani v naslednji nakup  (povečanje družine, selitev, naravne nesreče, potrebe po prilagojenem stanovanju zaradi zdravstvenih razlogov). "Ker v teh primerih ne gre za nakup prve nepremičnine, bi bili pri nakupu zavezani plačilu višjega davka, čeprav bi v okviru investicije prvotno nepremičnino prodali".

Pri tem se postavlja vprašanje, zakaj se prodaja prve nepremičnine ne bi upoštevala pri nakupu nove večje nepremičnine, zaradi česar bi tudi v tem primeru lahko obveljala nižja stopnja DDV. Morda bi bilo dovolj, da namesto o prvi nepremičnini govorimo o domu oziroma stalnem prebivališču, ki je edino, kar pomeni, da lastnik te nepremičnine nima v lasti še več drugih.

• Golob povedal, kaj bo z nepremičninskim davkom

Težava povezanih kupcev

Drugi pomembni vidik, ki ga izpostavljajo na ministrstvu, pa je opredelitev kupca, ki "prvič kupuje nepremičnino, saj omogoča zaobiti cilje predlagane ureditve tako, da se povezani kupci (družinski člani ali širše sorodstveno ali drugače povezane osebe) uskladijo in vsak v svojem imenu kupijo nepremičnino ter si tako zagotovijo nižjo davčno stopnjo za več nepremičnin".

Pri takšni ureditvi pa bi lahko nastale tudi druge neželene posledice, kot so fiktivna prijava prebivališča in povečanje sporov glede dejanskega lastništva nepremičnin po določenem času od nakupa.

In ponovno vprašanje, ali tega ni možno početi že zdaj?

Davki so podpora in ne korektiv

Za konec pa na ministrstvu navedejo, da "davčni ukrepi lahko predstavljajo zgolj ukrepe za podporo resornim politikam, v tem primeru celoviti obravnavi stanovanjske in socialne politike v Republiki Sloveniji".