V nadaljevanju preberite:

• Najemodajalci z razdelitvijo najemnine na najemnino in uporabnino poskušajo znižati davek.
• Ali je uporabnina za oddajo opreme v stanovanju obdavčljiva.
• Kako kršitelje najde Furs.
• Kolikšne so globe in ali je možna samoprijava.

"Z najemodajalko sva se dogovorili, da bo mesečna najemnina za stanovanje 850 evrov, potem pa mi je v podpis prinesla pogodbo, v kateri je ta znesek razdelila na dva dela. Večji del, 500 evrov pomeni mesečno najemnino, 350 evrov pa naj bi plačevala uporabnine za opremo v stanovanju," nam je zaupala bralka.

Plačala bi lahko 1000 evrov manj davka

Takšna praksa ni redka, saj najemodajalci mislijo, da si bodo z delitvijo znižali osnovo za plačilo davka od oddajanja premoženja v najem. V konkretnem primeru bi to pomenilo, da bi lastnica stanovanja, ki pri določitvi osnove uveljavlja 10-odstotne normirane stroške, davek plačala od 450 evrov mesečnih dohodkov namesto od 765 evrov.

Na letni ravni, če bi stanovanje oddajala vseh 12 mesecev, bi tako plačala 1.350 evrov davka, namesto 2.295 evrov. Prihodki iz naslova najemnin, zmanjšani za 10 odstotkov, so namreč obdavčeni s 25-odstotno davčno stopnjo.

Prihranek ni zanemarljiv, v enem letu skoraj 1000 evrov.

Tudi oddaja pohištva je obdavčljiva

Ločevanje najemnine in uporabnine se na prvi pogled zdi dobra možnost, da najemodajalec zniža znesek dohodnine, a le dokler tega ne ugotovi Furs.

"Pohištvo je po splošnem uveljavljenem pojmu del opreme bivanjskega prostora, ki z namenom služi neki funkcionalni rabi in se po določbah zakona o dohodnini šteje za opremo. Prav tako kot pohištvo se tudi druga oprema, ki je v stanovanju, (gospodinjski aparati, štedilniki, pralni stroj ...) šteje za opremo," pojasnijo na Fursu.

Dodajajo, da pojem opreme v zakonu o dohodnini sicer ni posebej definiran, zato je treba pri "ugotavljanju, ali gre pri oddajanju določene premičnine v najem za oproščen dohodek, presojati v vsakem konkretnem primeru posebej, ugotoviti je treba, kje je oprema oziroma za kakšen namen se uporablja".

Na Fursu so jasni: "Upoštevajoč navedeno, pohištvo (in gospodinjski aparati) za namene dohodnine spada med »opremo«, dohodek, dosežen z njenim oddajanjem, pa je po zakonu obdavčen".

Zato je po navedbah Fursa popolnoma nesmiselno v najemnih pogodbah ločevati dohodek, dosežen z oddajanjem neopremljenega stanovanja, torej najemnino, in dohodek, dosežen z oddajanjem opreme v stanovanju, ki se oddaja, torej uporabnino.

V davčno osnovo za plačilo dohodnine, navajajo na Fursu, se tako všteva najemnina, prejeta za oddajanje nepremičnine, kot tudi najemnina/uporabnina za oddajanje premičnin (pohištva in gospodinjskih aparatov), zmanjšano za normirane stroške v višini 10 odstotkov od dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem.

• Več vprašanj in odgovorov povezanih z obdavčitvijo najemnin najdete tukaj. 

Pogodba ni del napovedi, Furs mora kršitev odkriti

A dejstvo je, da Furs nima popolnega nadzora nad tem, kako je prikazan končni znesek, ki ga najemnik plača najemodajalcu. V primerih, ko je ta znesek razdelil na najemnino in uporabnino ter Fursu prijavil le znesek najemnine, ne pa tudi uporabnine, bo plačal nižji davek, saj mora Furs mahinacijo šele odkriti. Najemodajalec namreč ob napovedi dohodkov, ki jih mora do konca februarja Fursu predložiti za preteklo koledarsko leto, ni dolžan priložiti najemne pogodbe.

Furs tako šele v postopku nadzora lahko ugotovi, da zavezanec dohodkov ni prijavil v celoti, temveč je prijavil le del brez uporabnine. Tak nadzor na Fursu izvedejo na primer, ko ugotovijo, da "znesek napovedanega dohodka odstopa od zneska dohodka, ki se ga lahko dosega na  določenem območju".

Globe tudi do 5000 evrov, samoprijave ni

Gre za prekršek posameznika, ki je v davčni napovedi navedel neresnične ali nepravilne ali nepopolne podatke, kar kaznujejo z globo od 400 do 5000 evrov.  Pri tem pa se globi s samoprijavo ne more izogniti. Niti se ji ne more izogniti s popravkom napovedi.

Velja namreč, da je popravljanje davčne napovedi možno le do trenutka, dokler Furs še ni izdal oziroma vročil odmerne odločbe. Ko je ta enkrat vročena, popravki niso več možni.

Institut samoprijave pa se lahko uporabi le v primeru, če davčni zavezanec napovedi za odmero davka ni vložil pravočasno, ne pa tudi, kadar je v napovedi navajal napačne, neresnične ali nepopolne podatke. S samoprijavo se davčni zavezanec lahko izogne plačilu globe za nevložitev napovedi, ne pa plačilu globe za navajanje nepopolnih podatkov.

katarina.n.mal@styria-media.si