Osnova za obdavčitev so prihodki, ki jih je zavezanec ustvaril z najemninami, znižani za 10 odstotkov normiranih stroškov. Od tako izračunane osnove zavezanec plača 25 odstotkov dohodnine.
Vlogo zavezanci oddajo prek portala eDavki ali pa na predpisanem obrazcu osebno oziroma po pošti na izpostavo finančne uprave, na področju katere je nepremičnina.
V nadaljevanju povzamemo najpogostejša vprašanja in odgovore Fursa.
Do kdaj je treba oddati napoved?
Skrajni rok za oddajo napovedi je 28. februar, ker pa je to letos sobota, so iz Fursa sporočili, da zavezanci napoved lahko oddajajo najkasneje 2. marca.
Kaj se šteje za premoženje?
Premoženje so nepremičnine in premičnine. Najpogostejše oblike nepremičnin, ki se oddajajo v najem in so tudi obdavčene, so stanovanja, hiše, garaže, zemljišča, parkirni prostori, tudi fasade, na katerih se oglašuje.
Oddajanje premičnin pa je obdavčeno v primeru, da gre za oddajanje opreme, bivalnikov in prevoznih sredstev (npr. letal, avtodomov, kamp prikolic …).
Kdo je zavezanec za plačilo dohodnine?
Zavezanci, ki morajo prijaviti dohodke, so le fizične osebe, ki oddajajo fizičnim osebam, kar ne velja le za dolgoročno oddajanje v Sloveniji, temveč tudi v tujini. Vlogo morajo najemodajalci vložiti tudi v primeru, če le del leta oddajajo v dolgoročni najem, del leta pa v turistični najem.
Če oddajajo pravnim osebam, jim vloge ni treba oddati, saj bodo to namesto njih naredili najemniki.
Kdaj se priznajo normirani stroški?
V vseh primerih oddajanja se dohodek zmanjša za 10 odstotkov normiranih stroškov, razen ko se oddaja kmetijsko ali gozdno zemljišče. V tem primeru je davčna osnova dosežen prihodek.
Normiranih stroškov prav tako ne more uveljavljati najemnik, ki na primer stanovanje oddaja v podnajem.
Kdaj in kako uveljavljam dejanske stroške?
Namesto normiranih stroškov lahko zavezanec uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja, če jih v času oddajanja za navedeno premoženje plačuje sam. Dejanski stroški vzdrževanja se priznajo na podlagi računov.
Dejanskih stroškov ni možno uveljavljati pri oddajanju kmetijskih in gozdnih zemljišč.
Zavezanec dejanske stroške uveljavlja v napovedi za odmero, lahko pa ločeno v posebnem zahtevku za zmanjšanje davčne osnove od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Uveljavlja jih lahko tudi ob samoprijavi.
Kateri so stroški vzdrževanja premoženja, ki jih lahko uveljavimo?
Na splošno se med stroške vzdrževanja, ki ohranjajo uporabno vrednost premoženja, vštevajo stroški popravil, potrebnih zaradi ohranjanja nepremičnine v dobrem stanju (npr. beljenje prostorov, zamenjava dotrajanega parketa ali ploščic, popravilo odtokov, zamenjava žlebov, zamenjava razbitih oken.)
Ne veljajo pa stroški tistih popravil, ki bistveno povečujejo vrednost nepremičnine, bistveno podaljšujejo dobo trajanja nepremičnine ali jo prilagajajo novemu načinu uporabe (npr. postavitev dodatne kopalnice, dozidava dodatnih prostorov ali balkona, asfaltiranje dovoza, postavitev ograj, zamenjava strehe).
Ali se dohodnina plača tudi od nadomestila, ki ga dobi lastnik denacionaliziranega stanovanja?
Da. Za oddajanje premoženja v najem veljajo tudi drugi primeri uporabe premoženja, kadar tisti, čigar premoženje uporablja nekdo drug, ali ima pravico do uporabe njegovega premoženja nekdo drug, prejme ustrezno nadomestilo.
Kdo je prejemnik dohodka v primeru solastništva?
Čeprav je v najemni pogodbi kot najemodajalka navedena na primer žena, se šteje, da sta prejemnika dohodka iz tega naslova oba (mož in žena), ker sta oba lastnika premoženja, ki je vir dohodka, in sicer v sorazmerju glede na lastniški delež v premoženju (stanovanju), ki se oddaja v najem.
Vedno je zavezanec za plačilo dohodnine lastnik nepremične, ne glede na to, ali je sklenitelj pogodbe z najemnikom nekdo drug, razen če je bil opravljen neomejen in nepreklicen prenos premoženja na drugo osebo.
Ali se dohodnina plača tudi od najemnine/uporabnine za opremo stanovanja?
Pohištvo je po splošnem uveljavljenem pojmu del opreme bivanjskega prostora, ki z namenom služi funkcionalni rabi in se po določbah ZDoh-2 šteje za opremo. Tudi druga oprema, ki je v stanovanju, (gospodinjski aparati, štedilniki, pralni stroj,….) se šteje za opremo.
Za opremljeno stanovanje ni treba ločiti dohodka od stanovanja in dohodka od opreme v stanovanju. Glede na to se tudi od dohodka, doseženega z oddajanjem opreme (stanovanjske in gospodinjske) v najem, plačuje dohodnina.
Ali je varščina obdavčena?
Davčna obravnava varščine je odvisna od tega, za kaj je bila porabljena. Če najemodajalec unovči varščino zaradi neplačila najemnine ali kot zadnjo najemnino, se to ne šteje več kot varščina, ampak kot dohodek, dosežen z oddajanjem premoženja v najem in je zato obdavčena.
Če pa zavezanec varščino vrne najemniku, pa ta ni obdavčena.
Najpogostejše kršitve pri vlaganju napovedi
- Sklepanje pogodb o najemu ločeno za nepremičnino (npr. stanovanje/sobo/hišo) in sklepanje pogodbe o najemu premičnin v nepremičnini, ki je predmet najema, to je za pohištvo, belo tehniko in ostalo, kar je v najeti nepremičnini … Ker je predmet najema opremljeno stanovanje/soba/ hiša kot celota, je sklepanje pogodb na prej naveden način napačno.
- Dvojno sklepanje najemnih pogodb - ena fiktivna z nižjo najemnino (za potrebe državnih organov) in druga za realno najemnino (za interno uporabo v primeru sporov).
- Pogoste napake pri oddaji napovedi prek eDavkov – vpisujejo mesečno najemnino, namesto celotno doseženega dohodka v davčnem letu, ne napovedo dohodka za celotno koledarsko leto, ampak le za obdobje podaljšanja pogodbe.
- Dejanski stroški se lahko uveljavljajo le v obdobju oddajanja nepremičnine v najem, ne priznajo pa se vlaganja v nepremičnino, ki se bo šele oddajala.
- Če zavezanec oddaja več nepremičnin, odda samo eno napoved, v katero vpiše vse dohodke, ne vlaga več napovedi na posamezni finančni upravi, kjer je nepremičnina.
Kolikšne so globe za kršitve?
Zavezanca, ki napovedi ne odda, lahko davčni organ kaznuje z globo v višini od 250 do 400 evrov. Zavezanca, ki v napovedi navede nepravilne ali neresnične podatke, pa lahko davčni organ kaznuje z globo od 400 do 5.000 evrov. Poleg globe davčni organ zavezancu v obeh primerih obračuna tudi dodatno davčno obveznost
Kako da vaš portal ne dobi kazni,ker objavljate same lažnive,in zavajujoče reklame