Zakon določa, da sobodajalci, ki so po novem lahko le fizične osebe, oddajajo nastanitvene obrate, ki so opredeljeni kot soba, apartma ali počitniška hiša. Pri tem velja, da mora biti v posamezni enoti za vsakega gosta vsaj osem kvadratnih metrov uporabne površine, hkrati pa je omejitev, da lahko enota sprejme največ 15 gostov.

Soglasja veljajo tri leta

Čisto prvi pogoj za opravljanje sobodajalstva je pridobitev ustreznih soglasij. V nastanitvenih obratih, ki so v solastništvu, mora sobodajalec pridobiti soglasje solastnikov, kar velja tudi v eno- in dvostanovanjskih hišah.

V tri- in večstanovanjskih hišah pa mora pridobiti soglasje etažnih lastnikov, ki imajo tri četrtine solastniških deležev v stavbi, vključno s soglasji vseh lastnikov, katerih stanovanja mejijo na stanovanje, ki se oddaja. Tudi tistih, ki so nad in pod stanovanjem.

Pridobljeno soglasje skladno z zakonom velja tri leta, če so ga pridobili že pred uveljavitvijo novega zakona, pa le do 31. decembra letos.

Vpisi v dva registra

Pred začetkom opravljanja dejavnosti se morajo sobodajalci vpisati v poslovni register Slovenije.

Druga zahteva, ki velja že od 1. februarja letos, pa je vpis nastanitvenega obrata v register nastanitvenih obratov. Pridobili bodo tudi identifikacijsko številko.

Če so obrat v register že vpisali pred uveljavitvijo zakona, pa imajo do 30. junija letos čas, da podatke dopolnijo. Med pomembnimi podatki, ki jih morajo dodati, je izjava, da imajo potrebna soglasja, do kdaj so ta veljavna, vpisati morajo tudi podatke o uporabni površini.

Če do navedenega datuma podatkov v registru ne bodo dopolnili, bo Ajpes izdal odločbo o začasnem preklicu identifikacijske številke. Ta je obvezna ves čas opravljanja dejavnosti, sobodajalec pa jo mora navesti v oglasu za oddajo nastanitve in tudi v pogodbi za oddajo.

O začetku oddajanja mora sobodajalec obvestiti vse etažne lastnike na oglasni deski, na vrata stanovanja pa mora nalepiti nalepko z navedbo, da se stanovanje oddaja in do kdaj velja soglasje. Nalepke so dostopne na SPOT točkah.

Časovna omejitev oddajanja

Pomemben del novega zakona je časovna omejitev sobodajalstva. Zakon predpisuje, da sobodajalec lahko oddaja do 180 dni na leto, vendar to ne bo veljalo povsod po državi.

Zaradi nedostopnosti stanovanj, ki se kaže predvsem v visokih cenah in najemninah za dolgotrajni najem, bodo omejitve lahko bistveno strožje. Do konca tega meseca naj bi ministrstvo za gospodarstvo, kjer so zakon o gostinstvu tudi pripravili, izdalo uredbo s kriteriji, na podlagi katerih bodo določili občine z visokim tveganjem vpliva kratkotrajnega oddajanja. Na podlagi uredbe pa morata minister Matjaž Han in minister Simon Maljevac skupaj sprejeti sklep s seznamom občin s povečanim tveganjem. To morata narediti najkasneje do 30. aprila letos.

Seznam pa bo veljal za leti 2027 in 2028, omejitve v občinah bodo veljale šele od 1. januarja 2027.

Če bo občina na omenjenem seznamu, zakon predpisuje, da je oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem omejeno zgolj na 60 dni v  koledarskem letu. Pa vendar ne bo nujno tako strogo omejeno. 

Občine imajo namreč možnost, da najkasneje do 31. oktobra letos sprejmejo splošne akte, v kateri na podlagi nekaterih, v zakonu navedenih kriterijev, za dele ali celotno občino predpišejo drugačne časovne okvire. Ti so resda lahko še strožji, kratkotrajno oddajanje lahko omejijo zgolj na 30 dni, lahko pa ga raztegnejo celo na 270 dni v koledarskem letu.

V občinah, ki se na seznamu ministrov ne bodo znašle, pa bo kratkotrajno oddajanje omejeno na najmanj 60 in največ 270 dni v koledarskem letu.

Nadzor treh inšpekcij

Nadzor nad sobodajalstvom bodo izvajale kar tri inšpekcije, in sicer tržna, občinska in stanovanjska, vsaka v skladu s svojimi pristojnostmi. Inšpektor bo lahko za manjše kršitve izdal opozorilo in pozval k odpravi napak ali kršitev, lahko pa bo celo začasno ali trajno prepovedal opravljanje dejavnosti. Tak ukrep bo lahko izdal predvsem, če bo ugotovil prekoračitev dovoljenega časa oddajanja, če sobodajalec ne bo pridobil identifikacijske številke, če bo stanovanje oddajal v stavbi z oskrbovanimi stanovanji in če bo oddajal brez soglasja.

Globe od 400 do 12.000 evrov

Zakon za kršitelje določil kratkotrajnega oddajanja predvideva tudi globe. Če sobodajalec sprejme več gostov, kot bi jih smel, če na vrata ne nalepi obvezne nalepke ali če stanovalcev v bloku ne obvesti o oddajanju, kar spada med lažje prekrške, mu inšpektor lahko izda globo od 400 do 1200 evrov.

Za težje prekrške, med katere spadata prekoračitev števila dovoljenih dni oddajanja in oglaševanje storitve brez identifikacijske številke, je globa od 1000 do 4500 evrov

Za najtežje prekrške, na primer oddajanje v stavbi z oskrbovanimi stanovanji (kar po zakonu sploh ni dovoljeno), oddajanje brez soglasja in oddajanje brez vpisa v register nastanitvenih obratov pa so globe od 2000 do 12.000 evrov.