V nadaljevanju preberite:

• Najemniku so na ogledu stanovanja predstavili absurdne pogoje za najem.
• Prepovedano prhanje in kuhanje med 22. in 7. uro zjutraj, prav tako so čez noč prepovedani obiski.
• Odvetnik pojasnjuje, ali so takšni pogoji sploh zakoniti.

Na najemniškem trgu v Ljubljani in njeni okolici že dlje časa vlada obsedno stanje. Medtem ko je stanovanj premalo za vse  najemnike, se cene najemnin višajo v nebo. Posledica velikega povpraševanja pa so tudi nerazumni pogoji in zahteve, ki jih postavijo najemodajalci. Poročali smo že, da nekateri najemodajalci preferirajo osebe moškega spola, kot je to na lastni koži občutila naša bralka.

Zdaj pa se je na Žurnal24 obrnil bralec, ki je bil na ogledu stanovanja v Ljubljani soočen z nerazumnimi in zakonsko vprašljivimi zahtevami. Pojasnil je, da si je ogledal stanovanje, ki je imelo dokaj razumno ceno: 650 evrov z vsemi vključenimi stroški za malo večjo garsonjero. A njegova izkušnja le še enkrat potrjuje pregovor, da ni vse zlato, kar se sveti.

Foto: Saša Despot stanovanjski blok, stanovanja "Ob ogledu mi je najemodajalka predstavila pogoje, ki so bili neverjetni. Dejala je, da ker živijo v isti hiši, zahtevajo popoln mir, kar se je sprva še slišalo razumno," je začel naš bralec. "Nato pa mi je postavila pogoje: v stanovanju so obiski dovoljeni zgolj do 22. ure, nihče ne sme prespati. Prav tako je najemodajalka rekla, da je prhanje ter kuhanje med 22. in 7. uro zjutraj prepovedano. To pomeni, da si po popoldanski izmeni ne bi smel skuhati ničesar, kaj šele, da bi se oprhal. Zdi se mi nenormalno, da plačuješ za stanovanje, ki ga lahko uporabljaš tako zelo omejeno."

Nedotakljivost stanovanja ustavno zagotovljena pravica

Iz Zbornice za poslovanje z nepremičninami so pojasnili, da pri oddaji s sodelovanjem nepremičninskega agenta do tovrstnih pogojev najverjetneje ne bi prišlo, saj bi agent opozoril na spornost pogojev. Nekatere od njih je tudi izjemno težko ali skoraj nemogoče preverjati. Pri tem so dodali, da iz prakse poznajo že več primerov, kjer so najemodajalci najemnikom postavljali podobne pogoje, v določenih primerih pa je šlo tudi za diskriminacijo.

"Nikakor si ne želim stranki svetovati kakršnegakoli ravnanja, saj je odločitev njena. Si pa mislim, da na sodišču takšne zahteve najemodajalke, četudi bi jih potrdila s sklenitvijo pogodbe, ne bi vzdržale. Ne nazadnje je nedotakljivost stanovanja pri nas ustavno zagotovljena pravica," je pojasnil direktor Boštjan Udovič.  

Ob tem Udovič najemnikom svetuje, da se osredotočijo na oglase, pri katerih sodeluje nepremičninski posrednik. Meni namreč, da je v teh primerih možnost, da bodo izigrani ali oškodovani, bistveno manjša.

"Takšna določila so nična, torej brez pravnega učinka"

Rok Križanec iz odvetniške pisarne Križanec pojasnjuje, da pri oddaji stanovanj sicer velja načelo prostega urejanja obligacijskih razmerij iz 3. člena obligacijskega zakonika, ki določa, da udeleženci prosto urejajo obligacijska razmerja, ne smejo pa jih urejati v nasprotju z ustavo, s prisilnimi predpisi ali z moralnimi načeli.

"Najemodajalec sicer lahko določi določena pravila bivanja in zahteva spoštovanje hišnega reda, vendar ne more poljubno posegati v bistvo najemnega razmerja. Prepoved kuhanja in prhanja med 22. in 7. uro po naši oceni presega dopustne meje prostega urejanja razmerij in bi bilo takšno določilo nično, torej brez pravnega učinka. Če bi najemnik takšno določilo kršil, po naši oceni zaradi tega zanj ne bi smele nastati pravne posledice," je še razložil.

Foto: Saša Despot stanovanjski blok, stanovanja V primeru, da bi pogodba vsebovala takšne pogoje oziroma določila, bi bila določila nična, je še dodal. Križanec prav tako meni, da tovrstna določila posegajo v temeljne pravice najemnika. Ob tem je izpostavil običajne zahteve, ki imajo razumen pomen, kot so spoštovanje nočnega miru, prepoved hrupnih zabav ali spoštovanje hišnega reda večstanovanjske stavbe, "popolna prepoved določenih osnovnih življenjskih opravil pa po naši oceni presega dopustne meje in je lahko tudi v nasprotju z ustavo, prisilnimi predpisi ter moralnimi načeli".

Dodal je, da takšne omejitve po njihovi oceni niso v skladu s stanovanjsko zakonodajo, če presegajo razumno ureditev sobivanja. Spoštovanje nočnega miru je po njegovem mnenju namreč legitimno, popoln nadzor nad obiskovalci ali osnovnimi življenjskimi navadami pa lahko preseže dopustne meje in ni v skladu z zakonodajo.

Za takšen primer še niso slišali

Takšnih primerov glede prepovedi kuhanja ali prhanja ponoči ne poznajo, "saj gre po naši oceni za precej absurden pogoj". V odvetniški pisarni menijo tudi, da najemodajalec zgolj zaradi kršitve takšnega določila najemne pogodbe praviloma ne bi mogel uspešno odpovedati, prav tako bi mu odvetnik takšno ravnanje verjetno odsvetoval.

Najemnikom, ki bi naleteli na takšen primer, Križanec svetuje, naj poskušajo doseči popravek in izbris takšnih določil iz pogodbe. Če najemodajalec vztraja pri tako nenavadnih pogojih, se lahko upravičeno postavi vprašanje, kakšen bo odnos med trajanjem razmerja. Ob tem je poudaril, da bi bilo v takšnem primeru smiselno razmisliti o drugi nepremičnini. "Če pa bi posameznik kljub temu želel najeti prav to nepremičnino, bi priporočali predhodni posvet z odvetnikom glede zakonitosti in izvršljivosti takšnih pogodbenih določil," je še zaključil.

Foto: Saša Despot stanovanjski blok, stanovanja ksenja.znidarsic@styria-media.si