V zadnjem Uradnem listu sta bila objavljena dva nova pravilnika, ki skladno z določili stanovanjskega zakona na novo opredeljujeta oziroma določata oddajo javnih najemnih stanovanj in izračun neprofitne najemnine.
Kaj prinašata in kako se razlikujeta od obstoječega pravilnika in uredbe o določanju najemnin, smo vprašali na ministrstvo za solidarno prihodnost, kjer so oba pripravili.
Dve obvezni prednostni skupini
Nov pravilnik o oddaji javnih najemnih stanovanj, ki se bo začel uporabljati 1. decembra letos, podrobneje ureja postopek izvedbe razpisa in prinaša izpeljavo zakonsko opredeljenih pogojev upravičenosti do stanovanja, odgovarjajo na ministrstvu, kot ključno spremembo pa izpostavijo "točkovanje prednostnih skupin, med katerimi so posebej izpostavljene mladi odrasli in mlade družine. Ta skupina je bila s spremembo stanovanjskega zakona prvič opredeljena kot obvezna prednostna skupina". Dodajmo, da je med obveznimi prednostmi upravičenci do najemnih stanovanj tudi skupina, ki zdaj najema denacionalizirana stanovanja.
Posebne skupine upravičencev
Med spremembami na ministrstvu izpostavljajo tudi, da novi pravilnik najemodajalcem omogoča oblikovanje javnih razpisov tako, da "v največji možni meri sledijo dejanskim stanovanjskim potrebam na določenem območju«. Izberejo oziroma določijo lahko prednostne skupine in ustrezno točkovanje prednostnih kategorij prosilcev, oblikujejo pa lahko tudi podliste, ki so »v celoti namenjene določenim skupinam prebivalstva (npr. določenim poklicnim skupinam, mladim itd.)". S tem naj bi različnim skupinam prebivalstva olajšali dostop do javnih najemnih stanovanj.
Po navedbah ministrstva naj bi bil celoten razpisni postopek voden bistveno hitreje in bolj ekonomično.
Stari in novi izračun neprofitne najemnine
Precej več sprememb pa prinaša pravilnik o načinu in postopku izračuna neprofitne najemnine ter višine subvencije najemnine.
Do zdaj je bila višina letne najemnina določena kot zmnožek vrednosti stanovanja in letne stopnje neprofitne najemnine. Ta pa je predstavljala stroške vzdrževanja do 1,11 oziroma do 1,81 odstotka pri stanovanjih starejših od 60 let, stroške za opravljanje upravniških storitev do 0,40, amortizacijo do 1,67 oziroma do 0,97 odstotka pri stanovanjih, starih nad 60 let ter stroške financiranja do 1,50 odstotka.
Po novem je letna neprofitna najemnina določena kot:
stroški vzdrževanja x uporabna stanovanjska površina x 12 (mesecev) + skupna letna stopnja neprofitne najemnine x vrednost stanovanja
Strošek vzdrževanja določen nominalno
To pomeni, da so strošek vzdrževanja izločili iz letne stopnje neprofitne najemnine in je določen nominalno na kvadratni meter uporabne stanovanjske površine glede na starost stanovanja. Določen je v višini od 0,4 evra/m2 za novejša stanovanja in vse do 1,8 evra/m2 za starejša stanovanja od 41 let in več. Strošek vzdrževanja se bo določil postopoma do leta 2028.
V letni stopnji najemnine pa ostajajo strošek upravljanja v višini do 0,02 odstotka, strošek amortizacije v višini treh odstotkov ter strošek financiranja do 1,5 odstotka.
vrednost stanovanja = število točk × vrednost točke × uporabna stanovanjska površina × vpliv velikosti stanovanja (korekcijski faktor) × lokacijski faktor
Pri tem pa so vrednosti lokacijskega faktorja spremenjene, po novem bodo od 1,05 do 1,3.
Neprofitne najemnine bodo višje
Iz tega sledi, da bodo neprofitne najemnine po novem višje, a povišanje ne bo enako za vsa javna najemna stanovanja, pravijo na ministrstvu. Prvič bodo neprofitne najemnine na opisan način izračunane 1. aprila prihodnje leto.
Ministrstvo: Pri stanovanjih, ki niso starejša od pet let, bodo višje okoli 10 odstotkov oziroma 0,70 evra/m2 (odvisno od velikosti stanovanja). Pri stanovanjih, ki so starejša od 60 let, pa bo povišanje bistveno višje, kot navajajo na ministrstvu kar za 80 odstotkov. Na kvadratni meter se bodo z 2,5 podražil na 4,4 evra.
"Navedena zvišanja so višja pri manjših kot pri večjih stanovanjih ter pri stanovanjih na slabših lokacijah," še pojasnijo in dodajo, da bo "zvišanje neprofitne najemnine postopno ter glede na starost".
Najnovejša stanovanja bodo deležna samo enega povišanja z uvedbo nove neprofitne najemnine, medtem ko bodo starejša stanovanja deležna postopnih dvigov.
Povišanje odvisno od starosti in lokacije
Ministrstvo za solidarno prihodnost smo prosili za nekaj bolj konkretnih izračunov za 50 kvadratnih metrov velika stanovanja v različnih mestih po Sloveniji.
V Ljubljani so primerjali stare in nove najemnine za stanovanje v soseskah Novo Brda in Celovški dvori, ki imata enak lokacijski faktor, a se bo ta z 1,15 povišal na 1,167. Starost prvih je do pet let, drugih pa 15 let. Starost gradnje pa vpliva na višino točk in s tem na vrednost stanovanja.
V Novem Brdu je zdaj najemnina 6,34 evra/m2 oziroma 317 evrov, po novem pa bo 6,90 evra na kvadrat ali 345 evrov. Povišanje je 8,8-odstotno. V Celovških dvorih je zdaj najemnina pet evrov na kvadrat oziroma 250 evrov, prihodnje leto bo 5,54 evra na kvadrat oziroma 277 evrov, leta 2027 pa bo 5,94 evra na kvadrat oziroma 297 evra. Prva podražitev bo skoraj 11-odstotna, naslednja bo sedem odstotna, skupna podražitev pa bo skoraj 19-odstotna.
V Mariboru so primerjali višine najemnin 50 kvadratnih metrov velikih stanovanj na Dogoški cesti in Engelsovi ulici. Lokacijski faktor pri obeh je zdaj 1,03, povišal pa se bo na 1,075. Tudi tu so prva stanovanja mlajša od petih, druga so stara 15 let.
Na Dogoški cesti je najemnina zdaj 5,68 evra/m2 oziroma 284 evrov, po novem pa bo 6,35 oziroma 318 evrov. Podražitev je 12-odstotna. Najemnina stanovanja na Engelsovi pa je zdaj 4,48 evra/m2 oziroma 224 evrov, po novem pa bo prihodnje leto 5,10 evra oziroma 255 evrov, leta 2027 pa 5,50 evra oziroma 275 evrov. Najemnina se bo v prihodnjem letu povišala za skoraj 14, v letu po tem pa za nekaj manj kot osem odstotkov, skupno povišanje bo skoraj 23-odstotno.
Na Ravnah na Koroškem se bo najemnina za pet let staro stanovanje povišala iz zdajšnjih 5,62 na 6,31 evra/m2 oziroma iz 281 na 316 evrov, kar je nekaj več kot 12-odstotno povišanje. Pri 15 let starih stanovanjih pa se bo iz zdajšnjih 4,44 dvignila najprej na 5,06 in leta 2027 na 5,46 evra/m2. Iz 222 evrov bo prihodnje leto povišana na 253 evrov in leta 2027 na 273 evrov. Prihodnje leto bo tako višja 14 odstotkov, leta 2027 še dodatnih osem, skupno pa bo dražja 23 odstotkov.
Obstoječe najemnine so prenizke in nevzdržne
"Namen prilagoditve neprofitne najemnine je omogočiti vzdržno poslovanje stanovanjskih skladov ob hkratnem zagotavljanju dostopnosti stanovanj za širok krog najemnikov. Danes so neprofitne najemnine predvsem pri starejših stanovanjih (te pa predstavljajo večino javnega fonda) neustrezne in ne omogočajo stabilnega poslovanja skladom niti vzdrževanja obstoječega fonda. Ker so najemnine v teh stanovanjih danes precej podcenjene (vrtijo se okoli 3 do 4 evre/m2), verjamemo, da bodo kljub njihovim zvišanjem še vedno zelo dostopne za večino najemnikov," povišanje pojasnjujejo na ministrstvu.
Ob tem je treba poudariti, da bodo za najemnike, ki imajo že zdaj subvencionirane najemnine, subvencije na voljo tudi v prihodnje. Hkrati se bodo subvencije "zvišale za toliko, kolikor je bilo zvišanje neprofitne najemnine".
Nekateri najemniki pa bodo »ravno zaradi zvišanja lahko upravičeni do subvencije najemnine«. Vlogo za subvencijo najemnine najemniki podajo na pristojnem centru za socialno delo.
Pravilnik določa še priznano prosto oblikovano najemnino za kvadratni meter stanovanjske površine, ki nadomešča priznano tržno najemnino, ki se uporablja pri izračunu subvencije najemnine in doplačila najemnine lastnikom denacionaliziranih stanovanj. S tem vlada naslavlja tudi socialni položaj najemnikov v tržnem najemu, saj se bodo s to spremembo subvencije za najemnike dvignile.
z takšnimi cenami,ali gdo preverja kako ljudje sploh živijo, ko plačajo tako visoke najemnine
Lizač je spet odkril novo pipico za polnjenje vreče brez dna. Plešite, jbg, svoboda je.
Očitno tudi država počasi prihaja do spoznanja, da gradnja stanovanj ni zastonj in mora imeti korektne najemnine.