V nadaljevanju preberite:

• Slovenci za kvadrat stanovanja delamo vse dlje. Leta 2015 si lahko s povprečno letno neto plačo kupil približno 8,4 m², leta 2025 pa le še okoli 6 m².
• Cene nepremičnin so v Sloveniji rasle približno dvakrat hitreje od plač.
• Na trgu vztraja presežno povpraševanje ob premajhni ponudbi novih stanovanj.

Čakanje na preobrat na nepremičninskem trgu se ni obrestovalo

Marsikdo, ki je zaradi stanja na nepremičninskem trgu v zadnjih letih z nakupom nepremičnine odlašal, je bil prepričan, da bodo cene prej ali slej padle. Vzorci iz preteklih desetletij so namreč nakazovali, da bi se lahko zgodil preobrat, saj se je število izvedenih prodaj umirilo, kar pomeni, da kupci niso bili več pripravljeni ali pa enostavno niso zmogli kupiti nepremičnin po prodajni ceni.

Vendar se to ni zgodilo. Po kratkem "predahu" v času epidemije je sledila prava eksplozija rasti cen, zadnje poročilo Gursa pa kaže na neverjetne dvige in nove rekorde. 

Na ravni države so v preteklem letu cene stanovanj v večstanovanjskih stavbah zrasle za 11 odstotkov, vendar rast ni bila enakomerna po vsej državi. Preberite, kje so cene najvišje, kje je bila najvišja rast in ali so cene sploh kje padle. 

Pred desetimi leti smo lahko za ta denar dobili bistveno več

Leta 2015 je bila slika sicer za povprečnega Slovenca ali Slovenko precej bolj ugodna.

Ob neto plači 1013 evrov je kvadratni meter rabljenega stanovanja znašal 1450. To pomeni, da si je lahko povprečen državljan z letno plačo privoščil več kot osem kvadratnih metrov stanovanja.

"Ugodna gospodarska klima še naprej spodbuja rast povpraševanja po nepremičninah," so takrat v poročilu ugotavljali na Gursu. Glavni dejavniki, ki so vplivali na rast povpraševanja po stanovanjskih nepremičninah, so bili nizke obrestne mere, skromna rast obsega stanovanjskih posojil, ki je takrat trajala že tri leta, povečanje zaposlenosti in rast mase plač ter znižanje cen stanovanj v času krize.

"Nizke obrestne mere poleg zadolževanja za nakup ali individualno gradnjo nepremičnin spodbujajo tudi naložbe v nepremičnine kot alternativo varčevanju ali bolj tveganim naložbam. Na povečevanje povpraševanja po zazidljivih zemljiščih vpliva tudi čedalje večji interes potencialnih investitorjev za gradnjo novih stanovanjskih enot za trg," so napisali na Gursu.

Sledila je zmerna rast, vse do leta 2020, ko je epidemija covida-19 trg začasno ohladila. A za tem je sledilo eno najhitrejših obdobij rasti cen nepremičnin v Sloveniji. To se kljub zmanjšanju prometa ni umirilo, nasprotno – cene so šle v nebo.

Paradoks: Zmanjšanje prometa, cene nepremičnin pa še vedno v vzponu

Zanimiva je tudi uvodna misel Gursa v poročilu za leto 2023: "Zdi se, da na slovenskem nepremičninskem trgu prihaja do paradoksa. Kljub občutnemu zmanjšanju prometa z nepremičninami v letu 2023 so cene praktično vseh vrst nepremičnin še vedno v vzponu. Ponudba na trgu nikakor ne more zadostiti naraščajočemu povpraševanju, in postavlja se vprašanje: zakaj je tako?"

Na Gursu so med ključnimi razlogi za ta pojav izpostavili dolgoletno odsotnost ustrezne sistemske regulative, organizacije in financiranja nepremičninskega sektorja. "Posledično so v nepremičninskem sektorju že 30 let prisotne težave, ki izhajajo iz problematike na področju prostorskega načrtovanja, urejanja komunalne infrastrukture, gradnje, davčne politike in stanovanjske politike. Rezultat tega je, da sta ponudba in povpraševanje po nepremičninah v Sloveniji na točki, kjer se vsi sprašujejo, ali so visoke cene nepremičnin "normalne" in kam to pelje. Potrebne so sistemske spremembe na vseh omenjenih področjih nepremičninskega sektorja," so opozorili.

A očitno njihova opozorila niso zalegla, saj se rast še vedno nadaljuje. Zadnje poročilo Gursa kaže, da so cene hiš in stanovanj presegle vse rekorde, cena rabljenega stanovanja na meter pa je na ravni države presegla 3000 evrov.

Še Banka Slovenije namiguje na obdavčitev stanovanjskih nepremičnin

Stanovanje je tako danes glede na dohodek bistveno manj dostopno kot pred 10 leti. Medtem ko so se cene stanovanj od leta 2015 povečale za več kot 120 odstotkov, je povprečna neto plača zrasla le za približno 58.

Da so stanovanjske nepremičnine v Sloveniji precenjene, ugotavlja tudi Banka Slovenije. "Obdavčitev stanovanjskih nepremičnin bi morda lahko, če bi bila ustrezno oblikovana, povečala ponudbo rabljenih stanovanj za oddajo in prodajo," pišejo v majskem poročilu o finančni stabilnosti. A zadnji poskus, da bi prišlo do dodatnih obdavčitev nepremičnin, je v času Golobove vlade padel v vodo. Glede na trenutno razmerje na političnem parketu pa je verjetnost, da bi poslanci v parlamentu podprli takšen predlog, praktično nična, sodeč po njihovih stališčih glede stanovanjske politike.

nina.sprohar@styria-media.si