Kljub temu da gradbeni zakon, sicer z več popravki in spremembami, velja že od sredine leta 2022, imajo graditelji enostanovanjskih hiš še vedno veliko vprašanj. Predvsem se ta nanašajo na obveznosti graditelja, torej investitorja, ki nekaj del namerava izvesti v lastni režiji, druga pa bo zaupal različnim izvajalcem, saj vseh del ni vešč sam.
Tako ena od graditeljic, ki se zdaj pripravlja na gradnjo družinske hiše spomladi, sprašuje, ali mora v času gradnje voditi gradbeni dnevnik. Gradnjo načrtuje tako, da bo enega za drugim najemala izvajalce, ki jih bo koordinirala sama. Ob tem se sprašuje tudi, ali gre v tem primeru za samograditeljstvo oziroma gradnjo v lastni režiji ali ne in ali mora to prijaviti.
Investitor je tudi glavni izvajalec
Gradbeni zakon v osnovi in tudi kasneje v nobeni od različic s spremembami gradnje v lastni režiji ne opredeljuje. Kar pa ne pomeni, da gradnja v lastni režiji ni dovoljena. Bistvo takšne gradnje tiči v dejstvu, da ima investitor v tem primeru dvojno vlogo.
Ni le investitor, temveč je tudi glavni izvajalec gradnje. S tem pa ima tudi nekatere, ne vseh, obveznosti in odgovornosti, ki jih gradbeni zakon predpisuje za izvajalca gradnje.
Obvezna pogodba s projektantom in nadzornikom
Ne glede na to, da investitor gradi v lastni režiji, mora potem, ko je pridobil gradbeno dovoljenje, skleniti pogodbo z nadzornikom, prav tako mora prijaviti začetek gradnje, pridobiti uporabno dovoljenje in poskrbeti za evidentiranje objekta v kataster nepremičnin.
Za pripravo projektne dokumentacije, ki je podlaga za pridobitev gradbenega dovoljenja, mora skleniti pogodbo s projektantom, ki je pri gradnji družinskih hiš običajno arhitekt.
Del obvezne dokumentacije, ki se ji graditelj v lastni režiji ne more izogniti, je projekt za izvedbo (PZI), ki ga pripravi projektant, hkrati je to obvezni del, ki ga je treba priložiti k prijavi za začetek gradnje. V tej prijavi investitor tudi navede, da bo glavni izvajalec sam.
Manj zahtev na gradbišču
Ko začne graditi, mora investitor v lastni režiji poskrbeti za ograditev gradbišča, namesto na tabli, pa lahko podatke o vrsti objekta glede na namen in o vrsti gradnje, kot je navedeno v gradbenem dovoljenju, številki gradbenega dovoljenja ter datumu izdaje gradbenega dovoljenja in nazivu organa, ki ga je izdal ter podatki o investitorju navede na listu A4.
Prav tako investitorju, ki gradi v lastni režiji, ni treba izdelati načrta organizacije ureditve gradbišča, niti mu ni treba imeti zavarovane odgovornosti za škodo, je pa priporočljiva.
Lahko najema zunanje izvajalce
V nadaljevanju investitor, ki gradi v lastni režiji, sodeluje z nadzornikom. Lahko pa sodeluje tudi z zunanjimi izvajalci, ki opravijo dela, ki jih sam ni vešč. Zakonodaja namreč ne omejuje sodelovanja z zunanjimi izvajalci. Navedbe nekaterih nadzornikov ob sprejetju čisto prve različice gradbenega zakona leta 2018, da vsak najeti izvajalec pomeni, da ne gre za gradnjo v lastni režiji, namreč ne držijo ali pa vsaj ne več.
Gradbeno železo, fotografija je simbolična.
Graditelj v lastni režiji torej lahko, tako kot načrtuje prej omenjena graditeljica, sam najema posamezne izvajalce in koordinira njihovo delo.
Gradbeni dnevnik: da ali ne
Samograditelju gradbenega dnevnika ni treba voditi, vendar ga strokovnjaki priporočajo.
Gradbeni dnevnik je namenjen temu, da se vanj beležijo vsi pomembni podatki o gradnji in izvajanju del. Sicer to počnejo izvajalci, na podlagi gradbenega dnevnika pa tudi nadzornik lažje preverja gradnjo.
Gradbeni dnevnik lahko vodi ročno na papirju, lahko pa v elektronski obliki. Na spletu je na voljo kar nekaj elektronskih različic gradbenega dnevnika.
Zaplete se lahko, če je samograditelj gradbenega dnevnika ne vodi, med gradnjo pa izvede odstopanja ali posamezna dela celo izvede v nasprotju z gradbenim dovoljenjem. Brez gradbenega dnevnika nadzornik težje ugotavlja nepravilnosti in morebitna odstopanja, projektant pa v nadaljnjih postopkih težje pripravi projekt dokumentacijo o izvedenih delih (PID), ki je obvezni del prijav za pridobitev uporabnega dovoljenja.
V tej dokumentaciji morajo biti dopolnjeni ali celo na novo izdelani tisti načrti, pri katerih je prišlo do odstopanj.
Obvezne podpisane izjave
Tako kot vsi drugi graditelji mora tudi samograditelj ob zaključku gradnje pridobiti izjave projektanta (arhitekta) in nadzornika, da so dela dokončana ter da so skladna z izdanim gradbenim dovoljenjem in da so izpolnjene bistvene zahteve. To izjavo mora podpisati tudi sam kot izvajalec.
Izjave so sestavni oziroma obvezni del vloge za pridobitev uporabnega dovoljenja in zadoščajo za pridobitev uporabnega dovoljenja, saj za enostanovanjske stavbe ni treba priložiti dokazila o zanesljivosti objekta, vendar to ne velja le za samograditelje, temveč za gradnjo enostanovanjskih stavb, ne glede na to, kdo je izvajalec.
katarina.n.mal@styria-media.si
