Čeprav so napovedi nehvaležne, še posebej v razmerah, v kakšnih smo se znašli letos, lahko poznavalci posla na podlagi letošnjega poslovanja, ki je bilo izjemno posebno, ter dolgoletnih izkušenj ocenijo ali predvidijo dogajanje na trgu stanovanjskih nepremičnin v prihodnjem letu.
Tri nepremičninske agente iz Ljubljane, Obale in Maribora, smo vprašali, ali je nepremičninski trg še kaj bolj zaznamovalo kot koronakriza, ali je ta morda vplivala tudi na povpraševanje po drugačnih stanovanjskih nepremični in kaj naj bi se na trgu odvijalo v prihajajočem letu. Bodo cene še rasle ali pričakujejo padec in kakšna bo ponudba?
Vesna Levstek, Nepremičnine Plus, Ljubljana
Koronakriza je spomladi najprej vplivala na ustavitev trga, napovedi padca cen stanovanjskih nepremičnin, veliko aktivnosti in transakcij takoj po prvem ponovnem odprtju, razmislek potrošnikov o lastnostih nepremični, ki jih imajo v posesti. Sledilo je bistveno zmanjšanje povpraševanja po najemnih stanovanjih, predvsem kratkoročnih in študentskih oddaj ter posledično padec najemnin predvsem v Ljubljani in drugih središčih ter turističnih krajih. Vplivala je tudi na ponovno jesensko zaprtje in prepoved neposrednega nudenja storitev nepremičninskega posredovanja potrošniku, opazno iskanje alternativnih načinov poslovanja predvsem na daljavo in po podatkih FURS na skoraj nespremenjeno število transakcij v letošnjem letu v primerjavi z lanskim.
Zelo so se spremenile so se tudi bivanjske potrebe. Veliko je spogledovanja s selitvami iz mestnih naselij. Veliko posameznikov je ugotovilo, kako koristen je del lastniške nepremičnine izven štirih sten (balkon, terasa, atrij, vrt …). Nastale so potrebe po dodatnih delovnih prostorih doma in prostoru za gibanje zunaj njega. Poudarka in razmisleka pa je bila deležna tudi samooskrba.
Nikakor še ne pričakujemo padca cen, saj se kopičijo potrebe po zamenjavah nepremičnin (selitve, ločitve, dedovanja, spremenjene potrebe, spremembe v zaposlitvah, ki zaradi zaprtja še niso realizirane) in želje po varnosti (nepremičnine so otipljiva in realna stvar), pa tudi ugodno bančno financiranje se nadaljuje.
Zna biti, da bo do primerne stanovanjske nepremičnine takoj po sprostitvi ukrepov in oživitvi trga precej težko priti, kar bi lahko vodilo celo v dvig cen. Ponudbe pravzaprav primanjkuje že zdaj, v kratkem bo težko dohitela povpraševanje.
Morebiti bi ob večjem številu izgubljenih zaposlitev in kreditnih sposobnostih ter gospodarski krizi (za kar upam, da se ne bo zgodilo) lahko začele padati cene starejšim, slabšim nepremičninam. Tisti, ki bodo ostali trdno pri svojih prilivih, se bodo odločali za nepremičnine višjega cenovnega razreda in udobja. Starejše, manj razkošne, brez parkirišč, dvigal, garaž … pa bi lahko ostale brez pravih, finančno sposobnih kupcev. Torej se bodo morale ali cenovno približati šibkejšim kupcem ali pa podleči močnejšim kupcem, ki bodo stanovanja lahko kupili z namenom oddaje tistim, ki jih ne bodo mogli več kupiti.
Daniel Lovšin, Casabela nepremičnine, Obala
Epidemija je zanimivo vplivala na nepremičninski trg. Konec 2019 smo za letos namreč napovedovali nekolikšno korekcijo cen, saj so do 2019 kar poskočile in se približale tistim pred krizo 2008. Vendar pa je ustavitev trgovanja od marca do sredine maja povzročila povečano povpraševanje kasneje. Na splošno do bistvene korekcije cen tako ni prišlo, kljub temu pa so se stanovanjske nepremičnine na Obali nekoliko pocenile. Na območju Kopra so v prvem polletju 2020 glede na drugo polletje 2019 padle za skoraj osem, na Obali pa za štiri odstotke. Mogoče lahko to pripišemo nekoliko manjšemu povpraševanju po stanovanjih, ki so jih lastniki nameravali kasneje oddajati kot turistične nastanitve.
Na trgu so se pojavili kupci, ki niso potrebovali posojil za nakupe, ali pa so ta predstavljala le polovico oziroma celo manjši delež celotne naložbe. Torej se nepremičnine tudi v krizi lahko izkažejo kot dobra naložba, za razliko od depozita na banki.
Nekoliko je bilo več povpraševanja po nepremičninah na podeželju, po manjših hišah z nekaj dvorišča, ali pa tudi stanovanjih na podeželju. Takih ponudb ni v izobilju. Mlajši pari povprašujejo po manjših enotah, družine pa po dvo- ali trisobnih stanovanjih. Hiše (vrstne) so večkrat izven dosega zaradi previsokih cen. Opazili smo tudi, da so se kupci vikend stanovanj nekoliko bolj usmerili na Obalo, saj so spomladi težko prišli do svojih nepremičnin na Hrvaškem.
V prihodnje bo več povpraševanja po manjših enotah in prav tako stanovanjih primernih za družine. Če se razmere umirijo in bo v poletni sezoni tako, kot je bilo letos, predvidevamo, da bo tudi nekoliko več povpraševanja po nepremičninah, ki jih bodo lastniki želeli oddajati turistom ali pa za lastno vikend stanovanje.
Cene predvsem stanovanjskih nepremičnin bodo odvisne od primerne ponudbe, ki pa je žal ni v izobilju. Vsaj na Obali primanjkuje ustreznih stanovanj in hiš za družine. Več ali manj se je v preteklosti gradilo predvsem z mislijo za prodajo vikend stanovanj in nekoliko manj za realne potrebe tistih, ki stanovanje potrebujejo za trajno bivanje. Če bo povpraševanje presegalo ponudbo, potem se cene bistveno ne bodo spustile, vsaj ne v kratkem času.
Vodo na trgu nepremičnin pa lahko premeša padec kupne moči, kar je realno, če bodo protikoronski ukrepi še dolgo trajali in se gospodarstvo ne bo hitro pobralo. V tem primeru pričakujemo padec cen, vendar smo se naučili v prejšnji krizi 2008, da je bil padec cen postopen, tako so dosegle dno šele po približno petih letih. So pa takrat padle tudi do 40 odstotkov.
Cene hiš so za marsikatero družino še vedno previsoke in tu bo predvidoma večja korekcija cen navzdol. Primerne cene za družine, vsaj na Obali, bi se morale gibati pod magično mejo 2000 evrov, kar je sicer bilo realno pred leti. Zdaj pa so cene starejših gradenj od 2200 do 2500 evrov na kvadratni meter.
Na Obali se za trg ne gradi veliko. Le upamo lahko, da obstajajo investitorji, ki bodo v trenutnih razmerah pripravljeni zasnovati dobre nepremičninske projekte. Občine bi morale imeti večjo vlogo pospeševalca takih stanovanjskih gradenj z ustreznimi prostorskimi akti in tudi z bolj prijazno politiko do investitorjev, pa zmanjšanja komunalnega prispevka, ki je v nekaterih občinah previsok. Tako bi lahko vsaj delno, zadostile nastanitvenim potrebam svojih občanov.
Seveda pa bodo kupci - fizične osebe povpraševali še vedno po zanimivih manjših parcelah za individualno gradnjo. Povpraševanje po takšnih gradbenih parcelah se je spomladi nekoliko povečalo.
Branko Potočnik, Insa nepremičnine, Maribor
Koronakriza je tako močno pretresla našo družbo, da je vse drugo dogajanje potisnjeno v ozadje. Razen ob popolni oziroma delni zaustavitvi v prvi in v drugi polovici leta je bilo na nepremičninskem trgu živahno, povpraševanje je spet preseglo ponudbo (predvsem na področju stanovanjskih nepremičnin), cene so ostale stabilne oziroma so umirjeno, vendar konstantno rasle.
Žal živimo v državi, kjer se niti dva dni v naprej ne ve, kdo lahko dela in kdo ne. Če sem bil še pred nekaj tedni zmerni optimist, se mi v tem trenutku zdi prav vse mogoče. Na eni strani vsi pričakujemo novo gospodarsko krizo, saj se obdobje delnega zaprtja gospodarstva vleče dlje, kot so pričakovali največji pesimisti. Po drugi strani pa stranke, ki razpolagajo z likvidnimi sredstvi, želijo ta denar varno naložiti in nakup nepremičnine, ki je dolgoročna, varna in zanesljiva naložba. Ker pa je veliko nakupov nepremičnin vezanih na bančna posojila, bo tudi v prihodnjem letu razpoložljivost, dostopnost in cena teh ključno vplivala na nepremičninski trg.
Na trg bistveno vpliva ponudba novogradenj, predvsem večjih stanovanjskih kompleksov. Ta se ne spreminja iz dneva v dan ali iz meseca v mesec, temveč gre za proces, ki običajno traja nekaj let. Individualne ponudbe ne morejo zatresti nepremičninskega trga, na štajerskem pa večje ponudbe stanovanjskih nepremičnin v 2021 ne moremo pričakovati. Pomemben dejavnik bo spomladi tudi konec moratorija bank za odplačilo financiranja, če ga ne bodo podaljšali.
Več o nepremičninah najdete tukaj.
www︎.︎FideLizy︆.︆net - odličen prrojekt za odrrasle, ki želikko najti partnerja za seks