"Z možem sva solastnika zazidljive parcele, za katero že leta plačujeva NUSZ za nepozidano zemljišče. Že ko so nama ta del NUSZ zaračunali prvič, mislim, da je bilo to leta 2017 ali 2018, pred tem sva namreč plačevala le NUSZ za stavbo, sva na občini preverila, zakaj ga morava plačati in kako so sploh odmerili nezazidan del parcele," pripoveduje bralka iz Dolenjske.
Takrat so jima razložili, da je skoraj 1600 kvadratnih metrov velika parcela, ki je v celoti zazidalna, premalo pozidana. Na zgornjem robu parcele namreč stoji stanovanjska hiša, ob njej je gospodarsko poslopje. Preostali del parcele je nezazidan. Na njem je okrasni vrt, raste nekaj sadnih dreves in jagodičevja, preostali del pa je trata, pove sogovornica.
"Uradnico sem vprašala, ali bi bilo kaj drugače, če bi najina hiša stala na sredini parcele in ne na skrajnem robu, bi tudi v tem primeru morala plačati NUSZ za nepozidan del? Njen odgovor me je presenetil. Seveda bi bilo drugače, potem nikjer na parceli ne bi bilo prostora za gradnjo na primer še ene hiše, parcela zato ne bi štela za nezazidano, mi je rekla," se preteklih dogodkov spominja naša sogovornica.
Občina želi služnost
Pri tem je ostalo. Potem sta čez nekaj let na robu parcele malo pod hišo postavila enostavni objekt, nadstrešek za dva avtomobila. Tega občini nista javila in še naprej sta vsako leto plačevala NUSZ za nepozidan del parcele. Ta je celo 2,5-krat višji kot NUSZ za pozidano stavbno zemljišče.
Spremenjene okoliščine, treba se je pritožiti
Uradnik, na občini pristojen za NUSZ, se je strinjal z njima. Iz posnetka parcele v katastru stavb je ugotovil, da bi že prej lahko plačevala manj NUSZ za nepozidano zemljišče, če bi javila, da na njem stoji nadstrešek. Podatki, ki jih zajemajo za izračun nepozidanega zemljišča, so namreč iz leta 2016, takrat pa nadstreška še ni bilo, je pojasnil naši sogovornici.
Zdaj, ko bo čez parcelo položen vodovod, na območju katerega se ne sme zidati, pa noben del zemljišča ne bo dovolj velik za stanovanjsko gradnjo, je še dodal. Za gradnjo stanovanjske hiše mora biti skladno z občinskimi odloki parcela velika najmanj 450 kvadratnih metrov. In takšnega kosa parcele zaradi nadstreška in vodovoda ni oziroma ne bo.
"Svetoval mi je, da se na zadnjo odločbo o odmeri NUSZ takoj pritoživa na Furs, v pritožbi pa napiševa, da parcela ne izpolnjuje pogojev za odmero NUSZ." Furs bo v postopku za mnenje vprašal občino, tam pa naj bi na podlagi novih dejstev ugotovili nove okoliščine in izdali novo odločbo za NUSZ zgolj za stavbo, je še izvedela.
Določanje nezazidanega dela zemljišča
Zakaj se NUSZ za nepozidana stavbna zemljišča sploh obračuna in kako občina določi del zemljišča, ki je pozidan, in del zemljišča, ki je nepozidan, smo vprašali na ministrstvo za naravne vire in prostor, ki je pristojno za gradbeno in prostorsko zakonodajo.
"Pri NUSZ pogoje določa zakon o graditvi objektov (ZGO-1), ki definira zazidana in nezazidana stavbna zemljišča. Za zazidana stavbna zemljišča štejejo tista zemljišča, na katerih so gradbene parcele z zgrajenimi stavbami in gradbenimi inženirskimi objekti, ki niso objekti gospodarske javne infrastrukture in tista zemljišča, na katerih se je na podlagi dokončnega gradbenega dovoljenja začelo z gradnjo stavb in gradbenih inženirskih objektov, ki niso objekti gospodarske javne infrastrukture," odgovarjajo.
Pri tem velja, da v primerih, ko določena stavba gradbene parcele še nima določene, se do njene določitve za zazidano stavbno zemljišče šteje tisti del površine zemljiške parcele, na kateri stoji takšna stavba (fundus), pomnožena s faktorjem 1,5, preostali del površine takšne zemljiške parcele pa se šteje za nezazidano stavbno zemljišče.
Približno tako izhaja tudi iz odločbe za plačilo NUSZ, ki jo je dobila naša sogovornica. Občina je določila, koliko stavbam na parceli pripada funkcionalnega zemljišča, vse drugo pa opredelila kot nepozidano zemljišče.
Pomožni objekti na parceli ali prodaja
"Ali vse navedeno pomeni, da bi se plačilu NUSZ za nepozidano zemljišče lahko izognila tudi na druge načine," se sprašuje sogovornica in na glas razmišlja: "Verjetno bi na sredini nezazidanega dela lahko na primer postavila drvarnico, ali pa letno kuhinjo, morda kak drug pomožni objekt. Postaviti bi ga morala tako, da nikjer ne bi bilo 450 kvadratnih metrov v kosu".
Lahko pa bi del nezazidane parcele prodala in se, kot pravi, odpovedala trati in drevju. Temu pritrjujejo tudi na ministrstvu, kjer pravijo, da se "promet z nepremičninami lahko izvaja kot celota ali v deležu (da se odproda samo določen delež nepremičnine)".
In dodajo: "V navedenem primeru je smiselna predhodna parcelacija zemljišča in potem prodaja tistega dela zemljišča, ki ga lastnik ne potrebuje za funkcionalnost obstoječega objekta. Ali bodo izpolnjeni pogoji, da bo na parceliranem delu možna gradnja nove stavbe, pa bo lastnik moral ugotoviti s strokovnjakom".
Vse je odvisno od tega, kje stoji hiša
Zdaj mora lastnik zemljišča, ki je v celoti ena parcela, plačati NUSZ za nepozidani del in kdaj ne, je očitno odvisno od tega, kje na parceli stoji hiša in kje so postavljeni pomožni objekti. "Če so postavljeni racionalno, ob rob parcele, tako da ostane čim več dvorišča, prostora za vrt, morda sadovnjak ali zgolj trato v enem kosu, je treba to v obliki NUSZ plačati. Očitno je veliko dvorišče v enem kosu razkošje. Če pa bi objekte raztresel po parceli, tako da bilo okoli njih več majhnih nepozidanih prostorov, na katerih se zidati ne da, pa NUSZ ne plačaš. Govorimo pa o isti parceli, zato tu ni logike. V resnici nam država in občina določata, koliko veliko dvorišče lahko imamo. Če je preveliko in je ob tem še v enem kosu, je treba za to plačati," zaključi naša sogovornica.
Kaj lahko pa bosta morala v prihodnje plačati še takso za nezazidano oziroma neizkoriščeno zemljišče.
katarina.n.mal@styria-media.si
