"Jeseni se selim v Trst. Kupil sem stanovanje in zanj plačal več kot pol manj, kot bi za primerljivo stanovanje plačal v Kopru," nam pove 30-letni Primorec Jan, s katerim smo v sproščenem dopustniškem vzdušju klepetali na enem od hrvaških otokov.
Zakaj Trst, ste tam dobili službo, nas zanima. "Ne. Želim biti na svojem, hkrati pa me delo lokacijsko ne veže, tako je vseeno, kje živim. Poleg tega je od Trsta do Kopra le streljaj, tako da ne bom izgubil niti stikov z družino niti s prijatelji," pojasni in doda, da so ga "cene stanovanj v Kopru pustile odprtih ust".
Za 80 kvadratov 150.000 evrov
V Trstu je kupil približno 80 kvadratnih metrov veliko stanovanje za slabih 150.000 evrov, v Kopru bi za primerljivo stanovanje plačal od 300 tisoč do 350 tisoč evrov. "Odločitev je bila kot na dlani," je zadovoljen, čeprav pove, da bo moral v stanovanje vložiti še približno 30.000 evrov, saj bo prenovil kopalnico in spremenil še nekaj podrobnosti. Poleg tega bo 35.000 evrov namenil še za nakup garaže, saj stavba, v kateri je stanovanje, nima parkirnih mest, iskanje prostega mesta na javnih površinah pa je po njegovih besedah mukotrpno.
Stroški agencije 6000 evrov
Skupno ga bo naložba stala približno 225.000 evrov, od tega 10.000 znašajo stroški, povezani z nakupom. Plačati je moral namreč še stroške agencije, notarja in davke na prodajo nepremičnin.
Pojdimo po vrsti. V Trstu je stanovanje praktično nemogoče kupiti brez posredovanja nepremičninske agencije. Te pri zaračunavanju provizij nimajo omejitve, običajno pa so šestodstotne. Štiri odstotke plača kupec, dva pa prodajalec. Kot lahko preberemo na različnih spletnih straneh tržaških nepremičninskih agencij, so provizije pri prodaji oziroma nakupu manjših stanovanj z nižjimi vrednostmi lahko tudi višje, celo 10-odstotne.
Naš sogovornik je agenciji plačal štiri odstotke oziroma skoraj 6000 evrov. V Sloveniji bi bil ta strošek nekoliko nižji, približno dva odstotka oziroma 3000 evrov. Če pa upoštevamo, da bi za primerljivo stanovanje v Kopru plačal 300.000 evrov, bi provizija prav tako znašala 6000 evrov.
Stroški notarja 1250 evrov
Naslednji strošek je notar, ki je v Italiji edini, ki lahko pripravi kupoprodajno pogodbo. Poleg tega je naloga notarja, da poskrbi za prevode, preveri pravno stanje nepremičnine, uredi vpis v zemljiško knjigo in pripravi davčni obračun. V Sloveniji pogodbo lahko pripravi agencija ali odvetnik, notar pa pogodbo zgolj overi.
Zaradi tega je strošek notarja v Trstu precej višji kot na pri nas, odvisen pa od kompleksnosti posla, po dostopnih podatkih se giblje od 1000 do 2000 evrov. Naš sogovornik je notarju plačal 1250 evrov.
Trije davki in olajšava
Dodatni strošek so še davki, pri čemer v Italiji poznajo tri različne davke, ki spremljajo nakup nepremičnine, v Sloveniji pa se za rabljene nepremičnine plača dvoodstotni davek na promet z nepremičninami.
Glavni davek je “imposta di registro”, primerljiv z našim davkom na promet z nepremičninami. V Italiji ga običajno plača kupec, pri nas pa naj bi ga plačal prodajalec, vendar ga običajno vračuna v prodajno ceno.
Stopnja obdavčitve je odvisna od tega, ali kupec kupuje tako imenovano "prima casa" ali prvo hišo, v kateri bo prijavil tudi stalno prebivališče, ali pa kupuje "seconda casa", torej drugo nepremičnino, ki jo bo uporabljal kot vikend ali pa naložbo.
V primeru, da gre za prvo nepremičnino, je obdavčitev tako kot pri nas dvoodstotna, s to razliko, da se v Trstu kot davčna osnova upošteva katastrska vrednost, ki je običajno nekoliko nižja od tržne, pri nas pa se upošteva pogodbena vrednost.
V drugem primeru, ko gre za nakup druge nepremičnine, pa je obdavčitev devetodstotna. Tolikšna je stopnja tudi, če kupujete prvo nepremičnino, a je ta luksuzna, kar pomeni stanovanje višje kakovosti v zgradbah z arhitekturno vrednostjo, zgrajenih z materiali in obdelavami nad povprečjem, običajno v prestižnih območjih, ali pa vilo z zemljiščem, palačo ali grad.
Davek na promet z nepremičninami 2500 evrov
Jan je stanovanje kupil zato, da bo v njem stalno bival, zato je plačal nižjo stopnjo davka, znesek pa je bil 2500 evrov. "Da sem lahko uveljavil nižjo obdavčitev, so preverili, da v Italiji še nimam nepremičnine, že v pogodbi pa sem se zavezal, da bom stalno prebivališče v Trstu prijavil najkasneje v 18 mesecih od nakupa. Seveda bom to uredil takoj, ko se jeseni preselim v Trst".
Poleg tega je plačal še dva davka, katastrski davek “imposta catastale” in hipotekarni davek “imposta ipotecaria”, ki znašata vsak po 50 evrov.
Pri nas za 149.000 evrov vredno nepremičnino davek znaša 2980 evrov, za 300.000 evrov vredno stanovanje v Kopru pa 6000 evrov.
V Trstu za 50 odstotkov ceneje
Pod črto: naložba z garažo vred ga je v Trstu stala 225.000 evrov, v Kopru pa bi zanjo, upoštevajoč pripadajoče stroške posla, tudi obnove, plačal dobrih 342.000 evrov. Odpadel bi strošek garaže, saj je ta v ceni stanovanja, nižji bi bili tudi stroški notarja. Razlika je 117.000 evrov oziroma več kot 50 odstotkov.
Ponudbe več, cene pa bistveno nižje
Če primerjamo zgolj cene nepremičnin, hitro ugotovimo, da so te v Trstu v povprečju dvakrat nižje kot v Ljubljani in Kopru. Neposredna primerjava sicer ni možna, saj tržaški nepremičninski portal ne postreže z enakimi podatki, kot slovenski, pa vendar.
V Ljubljani se trenutno oglašuje 724 stanovanj s povprečno ceno kvadratnega metra 5420 evrov. V Kopru se prodaja 126 stanovanj, povprečna cena kvadratnega metra je 4680 evrov. V Trstu pa oglašujejo 834 stanovanj, po zadnjem izračunu portala pa je bila julija povprečna cena kvadratnega metra 2420 evrov.
V Trstu izbira že za 100.000 evrov
Še bolj poveden je podatek, koliko nepremičnin do vrednosti 100.000 evrov je naprodaj v posameznem mestu. V Ljubljani je za ta znesek naprodaj pet garsonjer, njihova povprečna cena je 4500 evrov na kvadrat, nobena pa ne doseže velikosti 20 kvadratnih metrov. V Kopru se za ta denar ni niti enega samega stanovanja. V Trstu pa kupci lahko izbirajo med 66 nepremičninami, podatka o tem, kolikšna je povprečna cena kvadratnega metra, ni, hiter pregled ponudbe pa pokaže, da je večina oglaševanih stanovanj velikih od 40 do 60 kvadratnih metrov, nekaj pa jih celo presega 100 kvadratnih metrov.
V Ljubljani in Kopru garsonjera, v Trstu stanovanje
Če interval povišamo od 100.000 do 200.000 evrov, se ponudba garsonjer v Ljubljani poveča, izbiramo lahko med 14, povprečna cena kvadratnega metra pa se povzpne na 6280 evrov. V Kopru je znotraj tega intervala naprodaj 13 stanovanjskih enot s povprečno ceno kvadrata 5740 evrov. Večina jih je velikih do 38 kvadratnih metrov, le eno je veliko 57 kvadratov. V Trstu pa se v razponu od sto do dvesto tisoč evrov prodaja 318 stanovanj, njihove površine pa se začnejo pri 30 in končajo pri 180 kvadratnih metrih.
katarina.n.mal@styria-media.si
Pozabili ste navesti osnovno zadevo ki se spremeni za gospoda- on z spremembo prebivališča postane davčni rezident italije, tam ureja zdravstvo, zavaruje avto,... v primeru da gospod prejema plačo od slovenskega podjetja bo moral plačati davke v slo in še… ...prikaži več razliko v italiji..italijanski davčni sistem je pa izrazito kompleksen.
Pozabili ste navesti višino tekočih stroškov, ki sledijo nakupu. Voda, elektrika, komunala, morebitni strošek kazni za prekršek voznika (da te kar boli glava, pa brez polovičke), ... Predvsem pa stroški avtomobila (zavarovanje, registracija), ki so občutno višji kot pri nas… ...prikaži več (avtomobil obvezno registriran v Italiji, če ne sledi zaplemba). 😥 Edini plus so cene živil v trgovinah.😎🤔🙄
italijanski sistem mi je vsec. razen 4+2 % za nepremicninarja. kaj je on naredil v tej transakciji. ok dal je oglas za prodajalca. zakaj kupec 4%? jaz sem vse nepremicnine kupil in prodal sam. pogodbe pa dal dodelat odvetniku, ce… ...prikaži več je bla komplicirana situacija. pri nas nepremicninar ne odgovarja za nic. pri nas notar ne odgovarja za nic, razen za verodostojnost podpisa. za vsebino pogodbe ne. to je v italiji urejeno bolje. ampak nepremicninarja lahko jutri zamenja AI.