"Sem v postopku prodaje stanovanja v Ljubljani, kupca že imam, pozanimal sem se tudi glede davka na prodajo, za določene stvari pa še vedno nisem povsem prepričan. Kdo plača davek? Ali lahko davčno obveznost prevalim tudi na kupca? Kako je z davkom od dobička iz kapitala? Vrednosti stanovanj v Ljubljani so namreč visoke, stanovanje sem pridobil pred osmimi leti in v tem obdobju je njegova vrednost krepko poskočila. Hvala lepa."
Zahvaljujem se za vaše vprašanje.
Pri prodaji nepremičnine je zavezanec za plačilo davka na promet nepremičnin praviloma prodajalec, če pa se tako dogovorita v kupoprodajni pogodbi, pa je lahko tudi kupec – gre torej za dispozitivno pravilo. Če želite, da bo ta davek plačal kupec, je pomembno, da to formalizirata v prodajni pogodbi.
Po prejemu napovedi davčni organ zavezancu odmeri davek na promet nepremičnin, ki znaša 2 % od vrednosti nepremičnine. Če bo davčni organ ugotovil, da pogodbena vrednost ustreza primerljivi tržni vrednosti, bo izdal odločbo v skrajšanem postopku in vam vročil tudi plačilni nalog.
Ko bo ugotovil, da ste plačilni nalog poravnali, bo na originalnem izvodu pogodbe potrdil, da je bil davek odmerjen in plačan. Brez potrdila o plačanem davku na promet nepremičnin namreč ni mogoče overiti podpisov na pogodbi pri notarju in opraviti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo.
Davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Stopnja davka, določena v višini 25 %, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine zmanjšuje (po petih letih bo stopnja znašala 20 %, po desetih letih 15 %, po petnajstih letih 10 %), po 20 letih imetništva nepremičnine pa se tega davka ne plača več.
To pomeni, da so v boljšem položaju tisti prodajalci, ki so imetniki nepremičnin daljše obdobje. V vašem primeru bo stopnja davka znašala 20 %.
Če pa ste imeli v stanovanju stalno prebivališče in ste ga imeli v lasti ter ste tam dejansko bivali vsaj zadnja tri leta pred prodajo, pa ne boste postali zavezanec za dohodnino od dobička iz kapitala.
Mag. Boštjan J. Turk
