Na področju legalizacije ter gradbenih in uporabnih dovoljenj za obstoječe objekte vlada zmeda, da večja ne bi mogla biti. Pri tem pa pustimo ob strani, da veljavni gradbeni zakon predvideva sedem ali osem različnih možnosti, kako lastniki lahko uredijo pravno stanje svojih nepremičnin, in se osredotočimo le na dve skupini stavb.
Dva člena, dve vrsti stavb
Po sprejetju gradbenega zakona (GZ-1) je večina lastnikov obstoječih stanovanjskih stavb izbirala med dvema členoma, po katerih je lahko uredila njihov pravni status. Prvi je bil 146. člen, drugi pa 150. člen.
Na podlagi 146. člena je bila možna legalizacija objektov daljšega obstoja, ki so bili zgrajeni brez gradbenega dovoljenja ali pa v nasprotju z njim. To se je nanašalo tako na gradnje, rekonstrukcije in spremembe namembnosti objektov, pri tem pa je bilo treba izpolniti še en pogoj, in sicer, da se objekt od 1. januarja 2005 ni bistveno spremenil po obsegu in namembnosti. Legalizacija takšnega objekta pa je bila seveda možna, če zanj ni bil izrečen inšpekcijski ukrep oziroma če ni šlo za nevarni objekt.
Na podlagi 150. člena domnevo o gradbenem in uporabnem dovoljenju lahko dobijo objekti, zgrajeni pred letom 1968, pod pogojem, da se jim po tem datumu namembnost ni bistveno spremenila. Drugi pogoj je, da je zemljišče, na katerem stojijo, vpisano v kataster zemljišč.
Teorija in praksa
A v praksi nič ni tako, kot je videti na papirju. Poglejmo oba člena skozi konkretni primer bralca Žurnala24. Na Štajerskem ima hišo z letnico 1850. Odkar je solastnik, za hišo skrbi, jo vzdržuje in obnavlja. Tako so v 80 letih zamenjali streho in kot pravi, naredili usodno napako. "Pokrili smo teraso pred hišo. Enostavno smo podaljšali kap strehe in pridobili 8 kvadratnih metrov nadkritja".
Zaradi tega nadkritja za hišo niso mogli dobiti odločbe o domnevi gradbenega in uporabnega dovoljenja po zdaj veljavnem 150. členu gradbenega zakona. Pa čeprav določila zakona pravijo, da ga lahko dobijo objekti, zgrajeni pred letom 1968, ki se jim po tem datumu ni bistveno spremenila namembnost, so naseljeni, zemljišče, na katerem stojijo, pa so vpisana v kataster stavb.
O zelo podobni zgodbi, v kateri je lastnik obupal in odstopil od postopka, smo že pisali.
Legalizacija po 146. členu, potem pa ...
Lastnik hiše na Štajerskem pa se je odločil postopek nadaljevati. Vložil je dokumentacijo za legalizacijo objekta daljšega obstoja po takrat še veljavnem 146. členu. Plačal je tudi stroške uzurpacije in degradacije ter komunalnega prispevka in čakal na izdajo odločbe. A ga je prehitelo Ustavno sodišče, ki je decembra 2023 zadržalo izvajanje 146. člena. Upravne enote so morale vse že začete postopke ustaviti.
Nedavno, po letu in pol, je US končno izdalo odločbo, s katero je 146. člen razveljavilo. Bistvo te odločitve tiči v ugotovitvi, da je 146. člen omogočal legalizacijo objekta ne glede na to, na katerem zemljišču je ta stal, in neodvisno od namenske rabe in varstvenih režimov, določenih za to konkretno zemljišče. "S tem je bila občinam odvzeta vsakršna možnost vpliva na odločitev o rabi prostora na območju tovrstnega posega v prostor, s čimer niso imele možnosti učinkovitega izvrševanja svoje izvirne pristojnosti upravljanja s prostorom".
Ali drugače. Občine niso imele dovolj beseda pri izdaji odločb o legalizaciji objektov daljšega obstoja.
Ministrstvo: razmislite o legalizaciji po rednem postopku
Kaj to pomeni za lastnike hiš, ki so vložili zahtevke za legalizacijo po 146. členu?
Tisti, ki so z vlogami za legalizacijo po tem členu pohiteli, kar pomeni, da so jim odločbe o legalizaciji, s tem pa tudi uporabna dovoljenja izdali pred decembrom 2023, imajo pravno stanje svojih nepremičnin rešeno. Sodišče z razveljavitvijo tega člena namreč ne posega v že izdane odločbe, ki so pravnomočne.
Vsi tisti, katerih vloge so se decembra 2023 še reševale, pa bodo morali za ureditev stanja in legalizacijo svojih nepremičnin najti drugo pot, saj ni več "pravne podlage za začetek novih tovrstnih postopkov, tekoči postopki, ki so bili zadržani, pa bodo zaključeni z negativno odločitvijo," v sporočilu za javnost navajajo na pristojnem ministrstvu za naravne vire in prostor.
Na ministrstvu lastnikom objektov z neurejenim pravnim stanjem priporočajo "preveritev možnosti legalizacije po redni poti." To pa je povezano s precej bolj zapletenimi postopki in višjimi stroški.
Od stare hiše do črne gradnje?
Potemtakem bi moral lastnik 175 let stare hiše, za katero zaradi osmih kvadratnih metrov nadkritja ni mogel dobiti odločbe o domnevi GD in UD na podlagi 150. člena gradbenega zakona, kasneje zaradi razveljavitev 146. člena ni uspel niti po tej poti, zdaj po poti klasične legalizacije, ki pomeni projektante, pridobivanje mnenj, vso gradbeno dokumentacijo, nadzornika ...
Ob tem, da hiša v prostoru ne le stoji 175 let, temveč je uporabljana in vzdrževana. In zdaj naj bi bila nelegalna, črna gradnja, ki jo je treba legalizirati po klasični poti legalizacije? In to potem ko je v zadnjem letu ministrstvo iskalo rešitve, kako poenostaviti postopke za starejše objekte?
Rešitev novi 150. člen?
Glede na novelo gradbenega zakona, ki je prav zdaj v zakonodajnem postopku v državnem zboru, bi si lahko mislili, da bo lastnik hiše na Štajerskem končno prišel do zaključka. V noveli namreč predlagajo, če poenostavimo, da bodo vsi objekti, zgrajeni pred letom 1995, legalizirani, neuradno pa bi letnico lahko premaknili celo na leto 2003.
Menijo namreč, da se "upravičeno domneva, da so pristojni organi, ki so dolžni skrbeti za zaščito javnega interesa na teh območjih, ustrezno že ukrepali zoper objekte oziroma gradnje, ki bi kakorkoli škodljivo vplivale na varovane vidike. Tako se upravičeno domneva, da gre za objekt, ki nima škodljivega vpliva na prostor".
V isti sapi lastniku hiše na Štajerskem torej sporočajo, da naj hišo, zdaj, ko 146. člen ne velja, legalizira po rednem postopku, hkrati pa v noveli uvajajo nov 150. člen, po katerem naj bi bila ta ista hiša z nadstreškom vred legalna po samem zakonu, saj se upravičeno domneva, da nima škodljivega vpliva na prostor.
Kaj bo z novelo gradbenega zakona
Hkrati se je treba vprašati, kako gre legalizacija vseh objektov, zgrajenih pred letom 1995, skupaj z ugotovitvijo ustavnega sodišča, da mora imeti občina vpliv na izvajanje pristojnosti upravljanja s prostorom. Če bo novi 150. člen uveljavljen, občine pri zakonsko določeni legalnosti ne bodo imele prav veliko besede.
Na ministrstvu na to vprašanje namreč ne odgovarjajo, pravijo le, da bodo zagato proučili in "v dialogu z občinami ter drugimi pristojnimi organi pripravili predlog novih rešitev, ki bodo prispevale k pravno vzdržni in pregledni ureditvi legalizacije objektov ter učinkovitemu varstvu prostora in naravnih virov".
Bo torej tudi legalnost po samem zakonu za vse objekte, zgrajene pred 1. januarjem 1995, padla v vodo? Na odgovor bo očitno treba še čakati. Iskanje novih rešitev pa lahko pomeni tudi podaljšanje postopka sprejema novele gradbenega zakona. Vendar tudi na to vprašanje na ministrstvu ne odgovarjajo.
A tudi, če bo novi 150. člen sprejet tak, kot je, to še ne pomeni, da si bo lastnik na Štajerskem ali kdor koli drug, katerega hiša bila zgrajena pred letom 1995, oddahnil. Zakonodajalec je v predlogu novele poskrbel za dodatne zaplete.
V Sloveniji je več kot polovica objektov črna gradnja. Če je ta objekt primarno bivališče ga ne morejo odstraniti. Hiše stojijo že 50 ali več let, pa nikogar to ni motilo, sedaj pa taki halo. Kaj ne bi bilo pametno,… ...prikaži več da bi lastniki plačali kazen, komunalni prispevek itd., objekte pa bi legalizirali. Država in občine bi prišle do denarja in naredil se bi red. Toda ne, narod je potrebno je.... Banda politična.
Ljudstvo, kaj ni že čas, da začasno pozabimo na lastno strankarsko pripadnost in vse te lažno levodesne pijavke odpihnemo od korita in si izvolimo poštenejše osebke, lahko tudi vsak svojega levodesnega, pod edinim pogojem da je človek in ne gnida?
Tomašičeva hiša z bazenom je tudi črna gradnja, a se mu je kaj zgodilo? NIČ!!!!!!