Starejši objekti in uporabno dovoljenje, tu boste naleteli na mino

Čeprav je objekt že legalen po zakonu, bodo očitno morali lastniki v nekaterih primerih skozi dolgotrajen in zahteven postopek dokazovanja.

Novela gradbenega zakona, ki je v zakonodajnem postopku v državnem zboru, naj bi, kot smo že pisali, prinesla nekatere poenostavitve za pridobitev domneve o gradbenem in uporabnem dovoljenju za starejše hiše. 

Letnica se iz 1968 premika na 1995, morda pa jo bodo premaknili celo na leto 2003. To naj bi pomenilo, da bodo vsi objekti, zgrajeni pred tem, legalni po samem zakonu. Pogoj bo, da zanje ni izrečen pravnomočni inšpekcijski ukrep odstranitve objekta ali ukrep v zvezi z nevarnim objektom in je plačan komunalni prispevek v skladu z zakonom, ki ureja prostor.

A če lastniki hiš in stanovanj, ki so zgrajena pred letom 1995, upajo, da se bodo v vsakem primeru izvlekli brez obsežne birokracije, priprave dokumentacije in dokazovanja, se motijo. 

Legalnost po zakonu, odločba na željo lastnika

Domnevo o izdanem gradbenem in uporabnem dovoljenju ureja 150. člen, ki ima dve določili. Prvo ureja zakonsko domnevo, drugi pa odločbo o domnevi. Poenostavljeno prvo pomeni, da že sam zakon vsem stavbam, zgrajenim pred letom 1995, prizna legalnost. 

Drugo določilo pa predpisuje, da se lastniki teh stavb kljub zakonsko priznani legalnosti objekta, lahko odločijo za pridobitev odločbe o domnevi gradbenega in uporabnega dovoljenja. V tem primeru pa je postopek precej bolj zahteven, kot velja po zdaj veljavnem gradbenem zakonu za stavbe, zgrajene pred letom 1968. 

Zakaj bi za legalni objekt potrebovali odločbo

Pri tem se kot na dlani postavlja vprašanje, zakaj sploh dve določili in v katerih primerih bi lastniki objektov, ki so zgrajeni pred letom 1995, sploh zahtevali izdajo odločbe in zakaj? Čemu ta odločba služi, če so objekti legalni že na podlagi zakonske domneve? 

Za odgovore in razlago 150. člena, ki ureja to področje v predlaganem novem gradbenem zakonu, smo prosili ministrstvo za naravne vire in prostor.

"Za objekte, zgrajene pred 1. januarjem 1995, zakon predvideva, da so legalni že na podlagi zakona – brez potrebe po kakršnemkoli postopku pri upravnem organu". Po navedbah ministrstva gre za domnevo, da so takšni objekti zgrajeni v skladu s takrat veljavnimi predpisi in torej ne gre za nelegalne gradnje.

Ali še drugače:

•    Objekt se že šteje za legalen brez posebne odločbe.
•    Lastniki niso dolžni storiti ničesar dodatnega, če domneva zadošča za njihove potrebe.
•    Velja predvsem za stanovanjske in pomožne objekte, zgrajene pred 1995.

Razlika med zakonsko domnevo in odločbo o domnevi

Pojasnili so tudi ključne razlike med zakonsko domnevo in odločbo o domnevi. 

"Čeprav je objekt že legalen po zakonu, lahko lastnik vseeno zahteva izdajo odločbe, ki uradno potrdi domnevo legalnosti".

Ključno je, da lastniku objekta ne bo treba storiti nič, razen, če v nekem postopku nekdo od njega ne bo zahteval, da zakonsko domnevo dokaže črno na belem. Torej s pridobitvijo odločbe o domnevi.

Ob tem pa dodajmo, da predlog zakona ne določa, kdo in kdaj lahko zahteva odločbo. 

Odločba bi lahko potrebovali v teh primerih

Na ministrstvu kljub temu navajajo primere, v katerih bi lastnik lahko potreboval odločbo o domnevi. 

To pride v poštev v naslednjih primerih:

•    Urejanje lastništva ali vpis v zemljiško knjigo, kjer banke, notarji ali drugi zahtevajo uradni akt kot dokaz legalnosti.
•    Prenove ali spremembe objekta, kjer organ zahteva dokaz o legalnosti za nadaljnje postopke (npr. pri pridobitvi GD za prizidavo).
•    Prodaja nepremičnine, kjer kupci ali kreditodajalci želijo odločbo kot dodatno varnost.
•    Javne evidence (npr. kataster stavb) zahtevajo popolne podatke in pravno podlago.

Odločba torej ni pogoj za legalnost, ampak služi kot dokazni akt, kadar je to v interesu lastnika ali postopka. 

Banke skope v pojasnilih 

Preverili smo, ali bodo odločbo o domnevi zahtevali na banki pri sklenitvi kreditne pogodbe za stanovanjski kredit. Za zdaj namreč za nakup ali obnovo objektov, zgrajenih pred letom 1968, pri odobritvi stanovanjskega kredita ne zahtevajo gradbenega dovoljenja. Za vse objekte s kasnejšim datumom gradnje zahtevajo pravnomočno gradbeno dovoljenje, uporabno dovoljenje pa le za objekte, zgrajene po letu 2018. In še to večinoma v primerih, ko kupec ali graditelj najema hipotekarni kredit, kar pomeni, da predmetni objekt obremeni s hipoteko. 

Iz banke OTP so sporočili, da v skladu s spremembami zakona in zakonskimi zahtevami, banka ne bo zahtevala dodatne dokumentacije, razen če so ugotovljene večje spremembe na objektu (dozidave, nadzidave …).

V UniCredit banki določb zakona, ki je še v zakonodajnem postopku ne želijo komentirati. 

Kaj pa Eko sklad?

Eden od pogojev, da vlagatelj pri Eko skladu dobi nepovratna sredstva, je legalnost objekta, na katerem se ukrepi izvajajo. Vlagatelji to dokazujejo z gradbenim in ali uporabnim dovoljenjem, za stavbe, zgrajene pred letom 1968 pa z odločbo o domnevi. 
"Skladno z ZUP pa je Eko sklad v vsakem postopku dolžan ugotoviti resnično stanje in v ta namen ugotoviti vsa dejstva, ki so pomembna za zakonito in pravilno odločbo," pravijo na Eko skladu in dodajajo, da dokazno breme nosi vlagatelj. 

Kaj to pomeni? "Eko sklad od vlagateljev zahteva kot obvezno prilogo vloge upravno odločbo, ki izkazuje legalnost stavbe, tj. v primeru starejših stavb, da le te izpolnjujejo pogoje po zakonu glede npr. domneve izdanega gradbenega in upravnega dovoljenja. Torej stavba je lahko legalna po samem zakonu, izkaz o tem pa je izdana odločba, ki jo predloži vlagatelj".

Tudi s sprejemom novele gradbenega zakona se ne bo nič spremenilo. "Kot izhaja iz drugega odstavka 150. člena GZ-2, se domneva še vedno izkazuje z upravno odločbo," razumejo na skladu in dodajajo, da "žal iz besedila predloga GZ-2 trenutno ne vidimo, da bi lahko uvedli spremembe". 

Na skladu ne bodo sprejeli zgolj dejstva iz prvega odstavka omenjenega člena, ki določa legalnost objekta po samem zakonu, obvezna bo pridobitev odločbe o domnevi. 

Odločba ne pomeni poenostavitve

Zakonodajalec je s premikom letnice iz 1968 na 1995 na eni strani razširil število objektov, ki jim zakon priznava legalnost, na drugi pa je z veliko bolj zahtevnim postopkom, skozi katerega se bo moral prebiti lastnik, da bi legalnost dokazal še z odločbo, podrl vse dobre namene, ki naj bi šle v smeri poenostavitve. 

Na vprašanje, zakaj pridobitev dokaznega akta, torej odločbe o domnevi, predvideva precej zahteven postopek, kar je povsem nelogično, glede na to, da že zakon predvideva legalnost, na ministrstvu niso odgovorili. 

katarina.n.mal@styria-media.si