Energetska izkaznica je obvezna listina, ki jo mora prodajalec nepremičnine dati kupcu. Celo oglaševanje prodaje brez energetske izkaznice je v navzkrižju z zakonom.
Izkaznica, na kateri so podatki o energijski učinkovitosti oziroma neučinkovitosti stavbe in priporočila o morebitnih ukrepih za izboljšanje te, pa bi po mnenju evropske potrošniške organizacije BEUC in nacionalnih potrošniških organizacij, med njimi tudi Zveze potrošnikov Slovenije (ZPS) morala biti več kot le listina, ki je obvezna pri prodaji nepremičnin.
Vprašljiva točnost podatkov
"Energetska izkaznica bi morala biti tudi dokument, na podlagi katerega lahko lastnik hiše načrtuje potrebne ukrepe za boljšo energijsko učinkovitost, torej bi med priporočili morala vsebovati ukrepe, kako od na primer razreda F priti do razreda B ali celo višje. Del priporočil bi morala biti tudi finančna analiza priporočenih ukrepov z vračilno dobo, torej učinki prenove," pravi Barbara Primc z ZPS in doda, da "mora izkaznica imeti svojo vrednost oziroma pomen, hkrati pa mora lastnik in v primeru prodaje tudi kupec podatkom na energetski izkaznici zaupati".
Potrošniške organizacije so pod vprašaj postavile tudi natančnost oziroma točnost podatkov na energetski izkaznici, zato so lani jeseni izvedle obširno raziskavo o tem, kako izdelava teh listin poteka v praksi in ali energetske izkaznice izpolnjujejo svoj namen ali ne.
Ista hiša, dva energijska razreda
Ugotovitve, ki jih je ZPS v obširnem poročilu predstavila nedavno, so precej povedne. Če za začetek izpostavimo zgolj eno, lahko navedemo, da so za isto hišo energetsko izkaznico izdelali različni izdelovalci in prišli do različnih rezultatov. V primeru ene od hiš celo tako različnih, da sta dva izdelovalca hišo uvrstila v razred F, eden pa v razred D.
Na ZPS so v sodelovanju z neodvisnimi strokovnjaki analizirali energetske izkaznice za tri stavbe, ki so jih izdelali različni izdelovalci. "Naš namen ni bil diskreditirati katerega koli izdelovalca, temveč prikazati, kako lahko razlike v pristopu in uporabljenih metodah vplivajo na oceno kazalnikov energijske učinkovitosti in na izračunano potrebo po energiji za delovanje stavb," pove Barbara Primc.
Tri hiše, 10 različnih izkaznic
Raziskave so se lotili podobno kot pri primerjalnih testih izdelkov, ki jih potrošniške organizacije kupijo kot običajni potrošniki, da proizvajalci ne bi mogli vplivati na izbor. V tem primeru so raziskavo izvedli z metodologijo skrivnostnega nakupa. "Povezali smo se s tremi lastniki hiš, ti pa so se potem morali sami dogovoriti s tremi izdelovalci energetskih izkaznic. Enemu od lastnikov se je uspelo dogovoriti s štirimi." Hiše so izbrali iz različnih obdobij gradnje, prva je iz začetka 70 let, druga iz 80 let prejšnjega stoletja, tretja pa je nekoliko novejša, zgrajena po letu 2000.
Primerjalno oziroma referenčno energetsko izkaznico so naredili na Fakulteti za energetiko Univerze v Mariboru, kjer so tudi analizirali odstopanja med posameznimi izkaznicami, ki so jih za isto hišo naredili različni izdelovalci.
Med energetskimi izkaznicami so znatna odstopanja. Trije izdelovalci so za isto hišo izračunali tri različne energetske izkaznice, kar velja za vse tri hiše.
Velike razlike na ogledih hiš
Po besedah naše sogovornice na odstopanja oziroma na različne končne podatke o potrebni energiji in na uvrstitev v energetski razred najbolj vplivajo podatki, s katerimi operira izdelovalec. Pri tem pa je pomembno poudariti, da je njegova in ne lastnikova odgovornost, da preveri, ali ima prave podatke, da postavi čim več vprašanj, da si hišo natančno ogleda.
Razlike med izdelovalci pa so se pojavile na ogledu. "Eden od izdelovalcev se je na ogledu zadržal le 10 minut, medtem postavil tri vprašanja, se na hitro sprehodil po hiši. Drug si je vzel čas, bil v hiši eno uro, pregledal vso razpoložljivo dokumentacijo, na ogledu hiše postavil dodatna vprašanja, preveril vsak detajl in tako dobil še več dodatnih podatkov," pojasni Primc.
Le en izdelovalec je z laserskim merilnikom izmeril vse prostore, eden je to naredil z metrom, vsi drugi pa so se zanašali na podatke iz nepremičninskega katastra. Kot pove Primc, pa se je "v praksi pokazalo, da podatki Gursa niso nujno zanesljivi, saj so lastniki v vmesnem času hišo spreminjali, na primer povečali površino, v eni od hiš ogrevajo dodatne prostore, zato so meritve na terenu pomembne".
Izkaznico bi izdelal kar na daljavo
Ugotovili so tudi, da je eden od izdelovalcev lastniku hiše predlagal, naj mu vse podatke pošlje, sam pa bi energetsko izkaznico izdelal kar na daljavo, brez ogleda. V enem primeru je na ogled prišel en izdelovalec, izkaznico pa je po predaji podatkov izdelal drug. "Pri prenosu je prišlo do komunikacijskega šuma. Tisti, ki si je hišo ogledal, je videl, da jo ogrevajo z zemeljskim plinom, toplo vodo pa s sanitarno toplotno črpalko, na koncu pa je na izkaznici pisalo, da se hiša ogreva s toplotno črpalko. Seveda je bil rezultat zaradi tako napačno predane informacije drugačen, kot sta ga za isto hišo izračunala druga dva izdelovalca. Hiši so tako določili celo dva različna energetska razreda."
Odstopanja pri energiji, ukrepi pa podobni
Sicer pa so zaznali večja in manjša odstopanja med posameznimi izračuni v primerjavi z referenčno energetsko izkaznico tako pri energiji, potrebni za ogrevanje, kot pri energiji za pripravo tople vode, hlajenje in razsvetljavo, kar se je na koncu odrazilo tudi pri celotni energiji za delovanje sistemov v hiši.
Tudi pri priporočenih ukrepih, ki so obvezni del izkaznice, so po besedah Primc, opazili razlike: "Eni predlagajo ukrepe, ki jih drugi ne. Večina predlaga klasične ukrepe, kot je toplotna izolacija ovoja stavbe, kot bi imeli nekakšno predlogo. Drugi pa naredijo korak naprej in predlagajo več ukrepov."
Do neke mere so same sebi namen
So z raziskavo torej potrdili, da so energetske izkaznice nezanesljive, celo same sebi namen, kar so jim mnogi očitali ob njihovi uvedbi, in le strošek za lastnika, ki prodaja hišo? "Do neke mere to drži," odgovarja Primc, vendar doda, da "ne smemo posploševati, pa čeprav so do podobnih ugotovitev prišli tudi v raziskavah v drugih državah članicah. Energetske izkaznice so lahko nezanesljive, saj navajajo nenatančne podatke".
Kupec starejše hiše tako ne dobi dovolj podatkov, kaj naj bi obnova, s katero naj bi dosegel boljšo energijsko učinkovitost, obsegala, manjka tudi že omenjeni finančni vidik, torej ovrednotenje ukrepov. Energetska izkaznica je bolj povedna pri novejših gradnjah, ki so energijsko bolj učinkovite, iz česar kupec lahko sklepa, da naslednjih 10 in več let ne bo treba vlagati v dodatne ukrepe za povečanje energijske učinkovitosti, še pove sogovornica in doda, da naj bi izkaznica odpirala tudi pot do bolj ugodnega financiranja nakupa ali obnove pri komercialnih bankah.
Z izkaznico do cenejšega kredita?
V raziskavi so preverili tudi ponudbo tako imenovanega zelenega financiranja pri komercialnih bankah in Eko skladu ter ali energetske izkaznice kakorkoli vplivajo na pogoje kreditiranja.
"Energetska izkaznica naj bi bila uporabna tudi pri pridobivanju kredita, pri čemer smo ugotovili, da večina bank izkaznico sicer zahteva kot enega od dokumentov, ni pa to edini dokument," pove Tanja Piškur, vodja finančne pisarne na ZPS, in doda, da so jim "na nekaterih bankah povedali, da se na energetsko izkaznico ne morejo popolnoma zanesti".
Če jo že upoštevajo, pa pri financiranju obnov preverijo, v katerem energetskem razredu je hiša, enako velja pri nakupu. Potem je tudi od usposobljenosti bančnika odvisno, ali bodo načrtovani ukrepi zadostili izboljšanju oziroma pričakovani energijski učinkovitosti ali ne. V nekaterih bankah precej natančno določajo, kaj pomeni energetska obnova, ki jo bodo financirale, in tudi preverjajo, ali je bila izvedena, druge ne. Pristop je tako odvisen od banke.
Standarda za zeleno naložbo ni
Odločitev pa banke ne sprejemajo zgolj na podlagi energetske izkaznice, temveč na podlagi več drugih dejavnikov. "Banke so omejene tudi z regulativo, ki definira, kaj je lahko zeleno financiranje, tu so še EU taksonomija in druge zahteve. Zato tudi banke težko te zahteve združijo z energetsko izkaznico."
Lokalna in evropska zakonodaja sta zelo kompleksni, pri tem pa nista poenoteni. Prav tako ni standarda, po katerem bi jasno in enostavno definirali zelene naložbe, še pojasni Piškur.
Vlagatelj mora dobro prečesati ponudbo
"To ni ugodno niti za banke niti za potrošnike. Za banke je proces administrativno zapleten in daljši, zahteva več individualne obravnave, posledično je tudi dražji. Za potrošnike pa je prav tako zapleten, saj morajo ponudbe preverjati na vsaki banki posebej, se vanje poglobiti, jih razumeti z drobnim tiskom vred in ponudbe, ki so zelo različne, med seboj primerjati. Zelo dobro moraš prečesati vso ponudbo na trgu, preden sprejmeš končno odločitev."
Banke zaradi zelo individualne obravnave prosilca kredita, ki želi financirati zeleno naložbo, to ponudbo težje digitalizirajo, zato je tudi primerjava veliko težja kot na primer pri klasičnih kreditih. Na ZPS primerjavo klasičnih kreditov denimo redno posodabljajo, za zeleno financiranje pa to (še) ni mogoče.
Na drugi strani pa je Eko sklad, ki je edini javni vir za subvencioniranje in kreditiranje zelenih naložb, a se sploh ne naslanja na energetsko izkaznico, temveč pri vsakem pozivu zelo tehnično predpiše pogoje.
Med priporočili tudi obvezen finančni vidik naložbe
Na ZPS so zato pripravili priporočila za odločevalce. Z vidika potrošnikov je treba proces standardizirati, vzpostaviti bazo, v kateri bi potrošniki lahko primerjali pogoje zelenega kreditiranja, pred tem je treba poenotiti definicijo zelenih ukrepov tako na evropski kot na lokalni ravni, vse to pa narediti misleč na običajnega potrošnika, ki si obnovo ali energijsko učinkovito nepremičnino težko privošči. "Kar pomeni, da bi morale biti tudi subvencije Eko sklada višje, razlike v višini obrestne mere med klasičnimi in zelenimi krediti pa večje. Le tako lahko zeleni prehod masovno podpremo," je prepričana Piškur.
Za zelene naložbe banke navadno ponudijo (vsaj nekoliko) nižje obrestne mere, ni pa predpisano, koliko nižje morajo biti. Po besedah sogovornice je "razlika v obrestni meri lahko zelo malenkostna, pri nekaterih bankah pa je precej velika, ker je na primer banka veliko bolj usmerjena v zeleno financiranje".
V zaključkih raziskave so na ZPS zapisali še, da je treba prevetriti postopke usposabljanja izdelovalcev energetskih izkaznic, da bodo ti delovali bolj enotno, pri čemer naj bi dosledno uporabljali uveljavljene metode in upoštevali standarde. Predlagajo tudi usposabljanje na terenu, poleg tega naj bi se izdelovalci bolj osredotočili na načrte in ekonomiko prenove, priporočila bi morala vključevati tudi finančne podrobnosti, ki podpirajo informirane odločitve.
katarina.n.mal@styria-media.si
in zato rabite raziskave? ma dejte no. če rabiš ta list pri prodaji, je takoj jasno da bo to bedarija. kolk let se prevrtavajo števci kilometrov na avtih , se je vedlo in nič ukrepalo. in za primer pride tip… ...prikaži več in vpraša kolk zapravte za ogrevanje hiše, pa mu rečeš nič . in un kako to? ja , imam drva v šumi, so moja. so zastonj. delo ? je rekreacija, namesto fitnesa.in rezultat, A+. isto kot dimnikarji . samo da so eni nečaki dobil firme in kasirajo
Posel je posel in pri nas je gradbeni lobi uspel po celi črti podražiti gradnje. Energetska izkaznica in pa termovizijski posnetek stavbe iz 2022. In ko sem vprašal kje je bil nadzorni gradnje so se prodajalec in posrednik nasmejali.... miv… ...prikaži več imamo urejeno. Po drugi strani gradnja enostanovanjske hiše dražja za 8-15 jurjev samo zaradi nadzornika. Pa mimogrede. Ali je kateremu nadzorni svetoval izvajalca, da bo bolj sigurno in da bo lažje potrdil?
Energetska izkaznica je eden največjih nategov zadnjih časov. Ne služi nikomur, nikogar ne zanima taka izkaznica pri nakupu nepremičnine. Kupca zanima cena in lokacija, pa še ohranjenost. Nisem še slišal, da bi kdo od potencialnih kupcev spraševal za tako izkaznico… ...prikaži več ob zanimanju za nepremičnino.