Pod streho
12489 ogledov

Bolj je stara hiša poceni, več denarja rabite zanjo

Stara hiša Profimedia
Nizke cene starih hiš na podeželju so zelo privlačne, saj ne sežejo niti do 40.000 evrov. Marsikoga to zavede, saj naivno misli, da bo z dodatnimi nekaj tisoč evri, ki jih bo vložil v obnovo stare hiše, prišel do novega doma.

Imeti lastno streho nad glavo je naravna želja vsakega posameznika, Slovenci pa jo imamo tako rekoč zapisano v genih. Pogosto se najprej ogledujemo za manjšimi stanovanji, ki so cenovno lažje dostopna, potem pa pride čas, ko je treba kupiti večjega, še raje pa se začnemo spogledovati z nakupom ali gradnjo hiše. 

Cene za novogradnjo od 200 tisoč naprej

Gradnja nove hiše je povezana s precej velikim finančnim zalogajem, ki je odvisen od tega, kje želimo graditi, in koliko bomo morali najprej odšteti za nakup gradbene parcele ter njeno komunalno opremljenost, potem pa seveda od velikosti načrtovane gradnje, materialov in opreme. 

Povprečna cena kvadratnega metra hiše (montažne ali zidane), zgrajene do pete gradbene faze, je od 900 do 1200 evrov. Čez palec lahko ocenimo, da je treba za gradnjo od 120 do 150 kvadratnih metrov velike hiše, ki je hkrati še energijsko učinkovita, plačati približno 140.000 evrov. K temu je treba dodati še ceno parcele, ki jih preprosto ni mogoče dati na skupni imenovalec, saj so izjemno različne, potem so tu še stroški projektne dokumentacije, komunalni prispevki, ureditev okolice, notranja oprema. Seštevek se ustavi šele pri 200 tisoč evrih in več.

Stara hiša | Avtor: Profimedia Profimedia

Stare hiše stanejo le od 10 do 40 tisoč evrov

Za marsikoga je to povsem nedosegljivo, hkrati pa se lastni hiši nikakor ne more odpovedati, zato se začne spogledovati s starejšimi hišami, katerih leto gradnje sega v konec 19. in začetek 20. stoletja. Na nepremičninskih portalih je precej ponudbe od 80 do 120 let starih hiš predvsem na podeželju, praviloma so to manjše, velike od 50 do 100 kvadratnih metrov. Njihove cene se začnejo pri nekaj tisočakih in običajno ne sežejo višje od 40 tisoč evrov. 

Cene so res privlačne, a tu ni prostora za preveliko navdušenje, kaj šele romantična sanjarjenja o lastni hiški z vrtom in cvetjem na oknih za majhen denar. Večina jih je v zelo slabem stanju, le redke so, po fotografijah sodeč, dobro ohranjene, vprašanje pa je, ali so tudi vseljive brez velikih posegov vanje. 

Naivno je misliti, da lahko tako stare hiše le z nekaj tisočaki ali morda deset tisočaki spravimo v stanje, ki bo primerno za kakovostno bivanje. Na koncu se največkrat izkaže, da je za temeljito obnovo teh hiš treba imeti vsaj toliko denarja, kot za gradnjo približno enako velike nove hiše. Zato te hiše nikakor niso prava pot do lastnega doma, če so naša sredstva zelo omejena.

Kaj pomeni temeljita obnova 100 let stare hiše?

Začeti je treba pri temeljih, če jih sploh ima, in jih ojačati. Običajno je v njih in v zunanjih stenah veliko vlage, tudi s to se je treba spopasti. Potem so tu razpoke na zunanjih zidovih. Obnoviti je treba ostrešje in medetažne plošče. Pogosto je treba spremeniti tloris oziroma razporeditev prostorov, da ustrezajo našim potrebam.

Stara hiša | Avtor: Profimedia Profimedia
Zamenjati je treba stavbno pohištvo, pogosto je treba povečati tudi okenske odprtine, najti rešitev za fasado, za katero toplotna izolacija ni nujno vedno dobra ali najboljša rešitev. Obnoviti ali zamenjati je treba vse tlake, notranje omete in inštalacije, vgraditi centralno ogrevanje, ki ga v teh hišah običajno ni. Načrtovati je treba praktično vse, tako kot pri novogradnji.

Nakup stare hiše je dober le v teh primerih

Za nakup res stare, poceni hiše se odločimo v dveh primerih. Z nakupom smo prišli do relativno poceni parcele na lokaciji, ki nam odgovarja in je komunalno opremljena, ter do hišne številke. Drugi razlog pa tiči v naši želji, da bi živeli v hiši, ki predstavlja duh preteklega časa, hkrati pa nam veliko pomeni, da bomo ohranili arhitekturno dediščino. 

V prvem primeru je kot na dlani odločitev, da bomo staro hišo porušili in na njenem mestu zgradili novo, v drugem pa se bomo lotili bolj ali manj zahtevne, vendar nujno temeljite obnove, še večkrat pa rekonstrukcije. 

Rušenje hiše | Avtor: Profimedia Profimedia
Za rušenje ne potrebujemo gradbenega dovoljenja

Če je naš namen le pridobiti komunalno opremljeno parcelo, potem je popolnoma vseeno, v kakšnem stanju je hiša. Za rušenje po novem gradbenem zakonu ne potrebujemo niti gradbenega dovoljenja, treba je le prijaviti začetek odstranitve objekta. Rušenja, če smo tega vešči, pa se lahko lotimo celo sami. Poskrbeti moramo še za odvoz in pravilno odlaganje gradbenih odpadkov, kar je strošek, ki ga je v celotnem procesu od nakupa stare hiše do gradnje nove treba upoštevati. 

Obnovljena hiša | Avtor: Profimedia Profimedia

Za novo hišo bomo seveda potrebovali gradbeno dovoljenje in projektno dokumentacijo. Komunalni prispevek pa nam bo občina obračunala glede na velikost nove gradnje in glede na to, kateri priključki so že na parceli. Natančneje to pomeni, da bomo za obstoječe komunalne priključke plačali le razliko za povečano kvadraturo. Če bo površina nove hiše povsem enaka stari, pa nam bodo obračunali le morebitne nove priključke, ki jih na parceli še ni. 

Obnova stare hiše je zelo zahtevna

Obnova stare hiše je bistveno bolj zahteven projekt kot rušenje in gradnja nove. Nikakor se je ni pametno, niti gospodarno lotiti na lastno pest. Šele po temeljitem pregledu strokovnjaka, lahko je to arhitekt, ki se ukvarja z obnovami in rekonstrukcijami starih hiš, ali pa gradbenik, bomo vedeli, ali je hiša sploh primerna za obnovo ali pa jo je kljub našim najboljšim namenom bolje porušiti. Morda bo strokovnjak ocenil, da je treba zrušiti le določene dele hiše, saj je njihova obnova nemogoča ali pa povsem negospodarna, pojasnil pa bo tudi, kaj se lahko obnovi, kaj pa je treba rekonstruirati. 

Obnovljena hiša | Avtor: Profimedia Profimedia
Med obnovo in rekonstrukcijo je namreč razlika. Obnovo lahko razumemo tudi kot vzdrževanje hiše, kar pomeni, da v okviru tega lahko zamenjamo zgolj posamezne dele ostrešja in jih ojačamo oziroma nadomestimo z novimi, zamenjamo strešno kritino, okna, obnovimo fasado, saniramo morebitne manjše razpoke v temeljih in na zidovih, s katerimi povečamo nosilnost konstrukcije, vlago v temeljih, naredimo drenažo okoli hiše, vgradimo nov ogrevalni sistem in druge napeljave. Za ta dela ne potrebujemo gradbenega dovoljenja niti projekta.

Za rekonstrukcijo potrebujemo gradbeno dovoljenje 

Rekonstrukcija pa pomeni, da bomo posegali v konstrukcijo hiše. Med posege v konstrukcijo se šteje rušenje ali spreminjanje nosilnih sten, novo ostrešje, izvedba nove medetažne plošče, povečanje odprtin za okna in balkonska ali vhodna vrata, nove odprtine na zunanjih stenah, večje sanacije temeljev, novo zunanje ali notranje stopnišče. Rekonstrukcija pomeni tudi povečanje gabaritov hiše, vendar z omejitvijo. Volumen hiše lahko v okviru rekonstrukcije povečamo zgolj za 10 odstotkov.

Za vsa našteta dela je potrebno gradbeno dovoljenje, zanj pa je treba pripraviti projektno dokumentacijo, v kateri je prikazano obstoječe in načrtovano novo stanje. To pomeni, da bomo pri temeljiti obnovi stare hiše potrebovali arhitekta, ki bo pripravil projektno dokumentacijo.

Pri obnovi res stare hiše je arhitekt nuja, ne luksuz

A tudi če stara hiša potrebuje le vzdrževalna dela, je smiselno, da najamemo arhitekta. Še posebej, če jo želimo obnoviti v duhu časa, v katerem je nastala, hkrati pa jo želimo predvsem v notranjosti prilagoditi sodobnim bivalnim potrebam in povečati njeno energijsko učinkovitost.  

Obnovljena hiša | Avtor: Profimedia Profimedia
Arhitekt ne bo le pripravil projekta obnove in rekonstrukcije in ustvaril kar se da dobre rešitve, s katerimi bo povezal preteklost s sedanjostjo, pri tem pa upošteval zakonitosti gradnje in uporabe materialov obeh obdobij ter sodobne tehnologije, temveč bo lahko sestavil tudi natančen popis ustreznih materialov in potrebnih del. 

Tako bomo tudi veliko bolj natančno vedeli, v kaj se podajamo, in koliko nas bo to stalo. Pri obnovah starih hiš je pogosto tako, da se vsega ne da predvideti v naprej, saj šele poseg na enem delu hiše odkrije nove zahteve za obnovo. Sami bomo zato zelo težko predvideli, kaj vse je treba narediti in kako, predvsem pa je treba biti previden tudi pri izbiri materialov, saj lahko z nekaterimi  zaradi nezdružljivosti z materiali, iz katerih je hiša zgrajena, naredimo veliko škode. 

Več o gradnji, obnovi in rabi energije najdete tukaj.

Komentarjev 6
  • praufo 13:08 19.avgust 2019.

    če gre za tak objekt kot je na sliki v članku, potem samo ruši, ruši ... adaptacija ne pride v poštev

  • kapibara1 11:25 19.avgust 2019.

    Nemci pravjo, da če maš denar, pa ne veš, kaj z njim, kupi staro hišo, ter jo renoviraj.. staro je vedno staro

  • vec 09:58 19.avgust 2019.

    Ampak vsi Jugosi so pri nas kupili ravno take hiše jih obnovili in sedaj so vredne verjetno kak evro več, ampak oni IMAJO delo zastonj, ker znajo sami, ostali pa moramo najeti ravno te iste Jugose za dober denar. Ampak ...prikaži večak čaki malo, njim se splača, nam pa ne, nam se splača podret in na novo zastavit al pa v LJ kupit 80m2 po 3200-4000 Eur m2 to pa ja,

Sorodne novice