Furs izvaja povečan nadzor in izdaja globe

Dohodke morajo prijaviti le fizične osebe, ki oddajajo fizičnim osebam, kar ne velja le za dolgoročno oddajanje v Sloveniji, temveč tudi v tujini. Če oddajajo pravnim osebam, pa jim vloge ni treba oddati, saj bodo to namesto njih to naredili najemniki, poudarjajo na Fursu. Vlogo morajo najemodajalci vložiti tudi v primeru, če le del leta oddajajo v dolgoročni najem, del leta pa v turistični najem.

Spomnimo, davek na najemnine je 25 odstotkov od davčne osnove. Ta pa se lahko določi na dva načina. Zavezanec lahko uveljavlja normirane stroške v višini 10 odstotkov, torej je davčna osnova 90 odstotkov pobranih najemnin, lahko pa uveljavlja dejanske stroške, med katere spadajo stroški vzdrževanja, s katerimi se ohranja uporabno vrednost premoženja ali krajše, gre za dejanske stroške vzdrževanja. To je smiselno takrat, ko dejanski stroški presegajo znesek priznanih normiranih stroškov.

Poglejmo primer. Najemodajalec, ki je v preteklem letu z najemninami zbral na primer 8400 evrov, bo davek plačal od osnove 7560 evrov. Davek bo tako 1890 evrov. 

Če je imel v času oddajanja stroškov vzdrževanja več kot 1890 evrov, se mu splača uveljaviti te stroške. A pozor, pri tem veljajo pravila. 

Obdavčeno je tudi pohištvo

Davčne osnove se ne da znižati tako, da sklenete dve ločeni pogodbi, eno za najem nepremičnine, drugo pa za najem pohištva in druge opreme. Oboje se všteva v davčno osnovo, tudi od oddajanja opreme, ki je v nepremičnine, se namreč plača davek. 
Možnost, da bo Furs odkril najemodajalce, ki dohodkov od najemnin ne prijavijo, je vse večja. To potrjujejo tudi številke, saj je zavezancev, ki prijavijo dohodke, vsako leto več. 

Vse več prijav davkov

Število zavezancev, fizičnih oseb, ki oddajajo fizičnim osebam in so vložili napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem za odmerno leto 2023, se je glede na predhodno leto povečalo za 3,3 odstotka. Pri tem se je znesek odmerjene dohodnine zvišal za skoraj 90 odstotkov. »Razlog za tak razkorak je v tem, da je bila stopnja dohodnine za dohodek iz oddajanja premoženja v najem 25 odstotkov, medtem ko je bila v odmernem letu 2022 ta stopnja 15 odstotkov,« rast pobranih davkov pojasnijo na Fursu. 

Furs

Poleg tega je nekaj več 70.000 fizičnih oseb nepremičnine oddajalo pravnim osebam. Iz tega naslova je Furs leta 2023 pobral za 40,2 milijona evrov davkov. Razlika v višini pobranih davkov v primerjavi z letom pred tem je tudi v tem primeru višja davčna stopnja. 

Furs

Aktivni mobilni oddelki

Pri odločitvi ali dohodke prijaviti ali ne, ne gre spregledati dejstva, da "finančna uprava tveganju, da lastniki nepremičnine oddajajo v najem, a dohodkov iz tega naslova ne prijavijo, posveča večjo pozornost, saj je okrepila aktivnosti, tudi s prisotnostjo uslužbencev, ki izvajajo nadzor na terenu. V postopkih, ki jih vodimo, preverjamo vse podatke, ki so nam v skladu s pristojnostmi na razpolago."

Na Fursu imajo za odkrivanje oddajanja na črno in izvajanje nadzorov tudi mobilne oddelke, ki "z obiski na terenu ugotavljajo dejansko stanje. Med drugim tudi pri stanovanjih v lasti posameznikov, ki so lastniki ali solastniki več nepremičnin, ugotavljajo, ali v stanovanjih živijo najemniki, ali imajo sklenjene najemne pogodbe, ali stanovanje uporabljajo lastniki ali njihovi družinski člani ... Če se po tako zbranih informacijah ugotovi odstopanje od podatkov, s katerimi razpolaga davčni organ, se izvede tudi inšpekcijski nadzor."

V letih 2022 in 2023 so opravili 81.773 davčnih kontrol na področju oddajanja premoženja v najem in pobrali za skoraj 3,2 milijona evrov dodatnih davkov. 

Nepravilnosti zaznavajo tudi na podlagi prijav (npr. najemnikov, sosedov) na podlagi lastnih podatkov, informacij drugih organov in na podlagi podatkov, ki jih pridobimo v postopkih nadzora (npr. ali je bila v »praznem stanovanju« porabljena voda, elektrika itd.).

Najpogostejše kršitve pri vlaganju napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem:
•    sklepanje pogodb o najemu ločeno za nepremičnino (npr. stanovanje/sobo/hišo) in sklepanje pogodbe o najemu premičnin v nepremičnini, ki je predmet najema, to je za pohištvo, belo tehniko in ostalo, kar je v najeti nepremičnini, … Ker je predmet najema opremljeno stanovanje/soba/ hiša kot celota, je sklepanje pogodb na prej naveden način napačno;
•    dvojno sklepanje najemnih pogodb - ena fiktivna z nižjo najemnino (za potrebe državnih organov) in druga za realno najemnino (za interno uporabo v primeru sporov);
•    pogoste napake pri oddaji napovedi prek eDavkov – vpisujejo mesečno najemnino, namesto celotno doseženega dohodka v davčnem letu, ne napovedo dohodka za celotno koledarsko leto, ampak le za obdobje podaljšanja pogodbe;
•    dejanski stroški se lahko uveljavljajo le v obdobju oddajanja nepremičnine v najem, ne priznajo pa se vlaganja v nepremičnino, ki se bo šele oddajala.
•    če zavezanec oddaja več nepremičnin, odda samo eno napoved, v katero vpiše vse dohodek iz oddajanja 4 nepremičnin, ne vlaga 4 napovedi na posamezni finančni upravi, kjer je nepremičnina.

Izrekajo tudi globe

Pri ugotovljenih nepravilnostih lahko Furs izreka tudi globe. Zavezanca, ki napovedi ne odda, lahko davčni organ kaznuje z globo v višini od 250 do 400 evrov. Zavezanca, ki v napovedi navede nepravilne ali neresnične podatke, pa lahko davčni organ kaznuje z globo od 400 do 5.000 evrov. Poleg globe davčni organ zavezancu v obeh primerih obračuna tudi dodatno davčno obveznost.

Natančnega podatka, koliko glob zaradi nepravilnosti ali neprijavi oddajanja v dolgoročni najem izrečejo finančni inšpektorji, nimajo, ker sankcije iz tega naslova vodijo v skupni evidenci odmere dohodnine od dohodkov iz kapitala, torej tudi iz naslova oddajanja nepremičnin v najem.

Zadnji podatki so za leto 2023, v katerem so izdali 215 prekrškovnih aktov in izrekli za 65.950 evrov glob, leto pred tem pa so izdali 183 prekrškovnih aktov in izrekli za 48.700 evrov glob. 

katarina.n.mal@styria-media.si