Da so hiše trenutno vroče blago na nepremičninskem trgu, so pred kratkim za zurnal24.si trije nepremičninski posredniki iz Ljubljane, Maribora in Obale. „Pričakovati je, da se bo nadaljevalo povpraševanje po manjših, urejenih stanovanjskih hišah v okolici mestnih središč, predvsem v območjih z urejeno infrastrukturo, ustreznimi tlorisi in nekaj zemlje,“ pravi Vesna Levstek.
„Med koronakrizo so prišle do izraza prednosti življenja v stanovanjskih hišah in prednosti podeželja ali okolice mesta pred večjimi urbanimi naselji. Obdobje zaprtja, omejitve športnih dejavnosti in gibanja so močno vplivali predvsem na družine z otroki, ki živijo v stanovanjih, ta so zaradi omejitev, vedno premajhna. Število tistih, ki si želijo lastno zelenico in svoj ograjeni vrtiček, se je znatno povečalo,“ dodaja Branko Potočnik .
Nekoliko več povpraševanja po nepremičninah na podeželju, po manjših hišah z nekaj dvorišča, ali pa tudi stanovanjih na podeželju, pa opaža tudi Daniel Lovšin in dodaja, da na Obali takšnih ponudb ni v izobilju.
Za prodajo družinskih in vrstnih hiš so tržne razmere ugodne, tržna vrednost pa v prid prodajalcem. Ta se namreč oblikuje na podlagi ponudbe in povpraševanja in ker je slednjega očitno več, lahko prodajalci pričakujejo, da bodo svoje hiše dobro prodali.
Kljub temu pa strokovnjaki z nepremičninskega trga opozarjajo, da je treba ceno oblikovati tudi glede na druge dejavnike. Kupci so namreč vse bolj poučeni, vse bolj vedo, kaj želijo in koliko so za to pripravljeni plačati. Predvsem pa so vse bolj zahtevni.
Zato lahko napačno postavljena prva, torej oglaševana cena, zgreši dvakrat. Previsoka cena bo odganjala kupce, prenizka pa bo v škodo prodajalca. Poleg tega mora biti postavljena tako, da imata obe strani še nekaj manevrskega prostora za pogajanja, od tri do pet odstotkov naj bo oglaševana cena višja od pričakovane. Analiza nepremičninskih agencij kaže, da lahko že 10 odstotkov previsoka oglaševana cena zmanjša število potencialnih kupcev za 30 odstotkov.
Do prave cene s posrednikom ali cenilcem
Pravo prodajno ceno hiše bo najverjetneje najlažje postavil izkušen nepremičninski posrednik, lahko pa se prodajalec odloči tudi za oceno tržne vrednosti, ki jo naredi cenilec. Nepremičninski posrednik bo pri določanju cene pregledal oglaševane cene primerljivih hiš, ki se prodajajo v okolici, hkrati pa bo pregledal realizirane cene prodaj v bližnji preteklosti. Tega podatka prodajalec običajno nima.
Pri oblikovanju cene pa bo upošteval tudi druge dejavnike, poleg mikro in makro lokacijie, ki imata na ceno pogosto največji vpliv, bo upošteval še bližnjo infrastrukturo in njeno dostopnost, komunalne in druge priključke, starost, velikost in ohranjenost hiše, vse bolj je pomembna tudi njena energijska (ne)učinkovitost in z njo povezani stroški, velikost parcele, tlorisna zasnovo, pravno urejenost.
Na podlagi teh dejavnikov ne vrednoti hiše le prodajalec temveč in predvsem kupec. In to veliko bolj strogo, saj na hišo ni čustveno vezan, zato razmišlja veliko bolj racionalno kot prodajalec, ki nekaterih pomanjkljivosti hiše sploh ne vidi ali pa si jih ni pripravljen priznati. Prodajalec običajno pri določanju cene upošteva tiste lastnosti ali danosti, ki ji ceno zvišujejo, izpusti pa tisto, kar ji ceno znižuje. Zato so njegova pričakovanja velikokrat previsoka, hišo zato prodaja dolgo ali pa je sploh ne more prodati, če ne zniža cene. In to pod realno vrednostjo, ki bi jo lahko iztržil, če bi že takoj oblikoval primerno ceno.
Poglejmo predvsem dejavnike, ki ceno hiši znižujejo, ob tem pa predpostavimo, da je vsa dokumentacija hiše urejena, torej ima gradbeno dovoljenje, s katerim je skladna, dobro je tudi, da ima uporabno dovoljenje, torej je tudi vpisana v kataster stavb, evidenco nepremičnin in zemljiško knjigo.
Bližnja infrastruktura in dostopnost
To pomeni, da je hiša v okolju, kjer je vsa potrebna infrastruktura dostopna peš ali s kolesom, hkrati pa je blizu tudi postaja javnega potniškega prometa. Če tega ni, bo to vplivalo na ceno hiše, pa čeprav prodajalec tega ne vidi kot težavo, saj je navajen za vse opravke uporabljati avtomobil.
Komunalna oprema in drugi priključki
Osnovno komunalno opremo ima večina hiš, na podeželju pa pogosto ni javne kanalizacije, zato je pomembno ali hiša že ima biološko čistilno napravo oziroma v kakšnem stanju je obstoječa greznica. Za novega lastnika to lahko predstavlja dodatni strošek. Dodana vrednost pa je lahko uporaba deževnice v hiši. Med drugimi priključki je običajno najbolj pomembna internetna povezava in to, ali že obstaja optična povezava oziroma ali je na lokaciji načrtovana.
Starost in ohranjenost hiše
Dejstvo, da je hiša stara, ni nujno slabost. Še posebej, če je bila kdaj temeljito obnovljena in vse čas ustrezno vzdrževana. Za nekatere kupce je to lahko celo prednost, saj imajo takšne hiše pogosto neko dodano vrednost s pridihom tradicije.
Če pa hiša v vseh letih ni bila prenovljena, hkrati pa zgolj za silo vzdrževana, ji to zagotovo znižuje vrednost. Novi lastnik bo hitro ocenil koliko bo moral vložiti, da bo hiša ustrezala njegovim potrebam in tudi sodobnim zahtevam bivanja. Stroški se lahko hitro povzpnejo na 100 tisoč evrov in več.
Velikost hiše in parcele
Velika hiša višja cena, majhna hiša nižja cena, ne velja vedno. Še posebej ne pri starejših, ki niso vzdrževane in prenovljene. Velike hiše za kupca pomenijo večje stroške prenove, stroške vzdrževanja in tekoče stroške. Hkrati marsikdo ne potrebuje tako velike hiše, ki je bila pred leti grajena za dve ali celo tri generacije. Tudi velika parcela ni nujno prednost. Pomeni namreč več dela in vzdrževanja, več stroškov za orodje in stroje. Marsikdo, ki si želi živeti v hiši ta to nima ne časa ne volje, zato bo dal prednost hiši z majhnim obvladljivim vrtom, ki bo ravno pravšnji za sproščeno preživljanje prostega časa zunaj.
Tudi tloris je lahko negativni dejavnik. V veliko hišah, grajenih v desetletjih po drugi svetovni vojni, imajo ne najbolj racionalno izkoriščene tlorise. Polne so majhnih prostorov in odvečnih velikih hodnikov in predsob. Kupec bo takoj začel razmišljati o tem, katere stene bo moral zrušiti, da si bo ustvaril svetlejše, bolj odprte prostore.
Energijska (ne)učinkovitost hiše
Starejše, velike hiše so večinoma energijsko zelo potratne, hkrati pa jih ogrevajo s kurilnim oljem. Pogosto tudi s starimi pečmi na drva ali zastarelimi plinskimi kotli. Okna slabo tesnijo, toplotne izolacije na strehi in fasadi ni, vprašanje, kako če sploh so hidroizolirani temelji, koliko je v hiši toplotnih mostov. Vse to pa pomeni zelo visoke stroške ogrevanja, ki jih kupec ne želi. Če se bo odločil za nakup takšne hiše, bo zagotovo hotel stanju ustrezno ceno, saj bo za povečanje energijske učinkovitosti moral vanjo vložiti več deset tisoč evrov.
Navedenih dejavnikov prodajalci pri določanju cene pogosto ne upoštevajo, ali pa premalo, prepričani so, da je življenje v hiši prijetno. Kupec pa se po vsej verjetnosti s tem ne bo strinjal, še posebej, ne, če bo glede na ostalo ponudbo ocenil, da je previsoka.
Več o nepremičninah najdete tukaj.
www︎.︎Duterte︆.︆net - odličen prrojekt za odrasle, ki želijo najti parrtnerja za sseks