V nadaljevanju preberite:
- Večina sogovornikov večjega padca cen ne pričakuje.
- Mladi brez pomoči staršev vse težje pridejo do prvega stanovanja.
- Največji problem ostaja pomanjkanje stanovanj, ne obrestne mere.
Zakaj so cene poletele v nebo?
Po najnovejših podatkih iz Poročila o razvoju 2026, ki ga je pripravil Urad RS za makroekonomske analize in razvoj (UMAR), rast cen stanovanj v zadnjem desetletju ne predstavlja le slovenskega, temveč širši evropski trend, saj cene nepremičnin skoraj povsod rastejo hitreje od razpoložljivega dohodka gospodinjstev. Vendar pa je trend rasti cen nepremičnin v Sloveniji v zadnjih letih izrazito nadpovprečen in se še dodatno stopnjuje, ugotavljajo na Umarju. Od leta 2017 rast cen stanovanj pri nas presega rast dohodkov, učinki tega razkoraka pa so nesorazmerno koncentrirani pri kupcih prvega stanovanja.
Glavni krivec za takšno stanje na slovenskem trgu je kronično skromna stanovanjska ponudba. Analiza Umarja pa razkriva še več razlogov, ki že vrsto let omejujejo trg:
- Upad gradnje: Po izbuhu gospodarsko-finančne krize leta 2008 je stanovanjska gradnja v Sloveniji doživela izjemen kolaps. Stanje se je začelo postopoma popravljati šele leta 2015, kar pomeni, da smo izgubili skoraj celotno desetletje optimalne gradnje.
- Nizek delež stanovanj in visoka zasedenost: Slovenija ima v primerjavi z drugimi članicami Evropske unije majhno število stanovanj na prebivalca, hkrati pa beležimo drugo najvišjo zasedenost stanovanj v celotni EU.
- Star stanovanjski fond: Ponudbo kakovostnih stanovanj omejuje dejstvo, da je slovenski stanovanjski sklad precej star (kar 80 % vseh stanovanj v državi je bilo zgrajenih pred letom 1990).
- Specifična lastniška struktura: Za Slovenijo je že desetletja značilna prevladujoča lastniška struktura, saj okoli 80 % prebivalstva živi v lastniških nepremičninah, kar nas uvršča v sam vrh EU in močno krči bazen delujočega najemnega trga.
- Skromen neprofitni sektor in neurejen najemni trg: Slovenija ima za polovico manjši neprofitni najemni sektor, kot znaša povprečje EU, zasebni najemni trg pa ostaja zakonsko pomanjkljivo in nezadostno urejen.
Strukturno omejeno tržno ponudbo v zadnjem desetletju dodatno zmanjšuje vedno izrazitejša financializacija stanovanj. Predvsem v večjih mestnih središčih vlagatelji (tako domači kot tuji) nepremičnine uporabljajo kot sredstvo za ustvarjanje ali ohranjanje premoženja ter za investiranje, ugotavljajo na Umarju - stanovanja se tako obravnavajo kot kapitalsko blago in ne kot družbena dobrina. Piko na i postavlja ekspanzija kratkoročnih najemov (platforme tipa Airbnb in Booking) predvsem v turističnih središčih, kar lokalnemu prebivalstvu in iskalcem dolgoročnega najema praktično onemogoča dostop do bivališč.
Zaradi teh dejavnikov so transakcijske aktivnosti v zadnjih letih sicer upadale, a so cene zaradi pritiska povpraševanja vztrajno rastle. Cene so najvišje v urbanih in turističnih središčih, pri čemer je čutiti velik razkorak s podeželjem.
Udovič: Očitno obstajajo kupci, ki si to lahko privoščijo
Ko opazujemo astronomske cene kvadratnega metra stanovanja v številnih krajih po Sloveniji, se pogosto uporablja izraz, da je nepremičninski trg v Sloveniji "precenjen". Vendar nepremičninski strokovnjaki na to gledajo drugače - Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS opozarja na ekonomsko realnost, ki diktira zakonitosti trga.
"Jaz nikoli ne govorim o tem, da bi bil trg 'precenjen'. Dokler se nepremičnine prodajajo po določenih cenah, očitno na strani povpraševanja obstajajo kupci, ki si to lahko privoščijo," pojasnjuje Udovič. Dodaja, da se realna vrednost nepremičnin izkaže šele takrat, ko na trgu pride do večjih pretresov, vsak kupec pa mora zase oceniti, ali za določeno dobrino plačuje več, kot je zanjo pripravljen odšteti.
Nekatere banke pravijo, da se je kreditna sposobnost znižala, druge pa, da se je zvišala
Razkorak med cenami nepremičnin in prejemki prebivalstva se najbolj nazorno odraža pri odobritvi stanovanjskih kreditov - a pogledi slovenskih bank na gibanje kreditne sposobnosti povprečnega kupca v zadnjih letih se nekoliko razlikujejo.
V Delavski hranilnici denimo ugotavljajo, da se je kreditna sposobnost povprečnega kupca v zadnjih letih postopoma celo izboljševala. Kot argument navajajo podatke Statističnega urada Republike Slovenije (SURS) o rasti plač, kar povečuje razpoložljivi dohodek za odplačevanje dolgov. Hkrati se regulatorni kriterij minimalne kreditne sposobnosti (znesek, ki mora posamezniku po zakonu ostati po plačilu mesečnega obroka) že dalj časa ni spreminjal in trenutno znaša približno 745 evrov.
Kombinacija rasti dohodkov in nespremenjenega minimalnega praga po njihovem mnenju povečuje kreditno sposobnost prebivalstva, čeprav opozarjajo, da celotne slike finančnega položaja ni mogoče povsem oceniti, saj banke nimajo celovitih podatkov o skupni zadolženosti vseh komitentov.
Nasprotno pa v Gorenjski banki ocenjujejo, da se je kreditna sposobnost povprečnega kupca nekoliko znižala. Na to sta po njihovi analizi ključno vplivali izrazita rast cen nepremičnin ter uvedba strožjih makrobonitetnih omejitev s strani Banke Slovenije. "Čeprav so se dohodki gospodinjstev v tem obdobju povečevali, rast ni sledila tempu rasti cen stanovanjskih nepremičnin, zato je za nakup enake nepremičnine danes praviloma potreben višji znesek kredita," poudarjajo v Gorenjski banki.
V največji slovenski banki, NLB, prav tako pritrjujejo, da se kreditna sposobnost načeloma giblje skladno z rastjo plač v gospodarstvu, kar ob nespremenjenih regulatornih omejitvah odpira možnosti za višje zneske kreditiranja. Vendar takoj dodajajo ključno opozorilo: "Obenem pa na dejansko dostopnost vplivajo še cene nepremičnin, življenjski stroški in višina potrebnih lastnih sredstev."
Mladi brez pomoči staršev potisnjeni na rob
Če so statistični izračuni kreditne sposobnosti za povprečnega zaposlenega Slovenca morda še videti zmerno optimistični, pa je realnost za mlade kupce velikokrat drugačna. Vse slovenske banke namreč opažajo, da imajo mladi vse večje, pogosto nepremostljive težave pri pridobivanju stanovanjskih kreditov.
Kot navajajo v Delavski hranilnici, so glavna ovira ekstremno visoke cene nepremičnin, ki zahtevajo vedno višji lastni vložek (polog). Tega večina mladih na začetku svoje karierne poti brez pomoči družine preprosto ne more privarčevati, zato se posledično krepi vloga njihovih staršev - bodisi kot porokov, so-kreditojemalcev ali kot vir lastnih sredstev za nakup nepremičnine.
V Gorenjski banki pojasnjujejo, da ne gre nujno za slabšo dostopnost kreditov kot produktov, temveč za matematično dejstvo: visoke cene pač zahtevajo visoke zneske financiranja. Prosilci morajo zato imeti ustrezno visoke in predvsem stabilne dohodke, kar je v času prekarnega dela in začetnih plač za mlade lahko precej težko. Gorenjska banka na podlagi svojih izkušenj podaja konkretno oceno: več kot polovica mladih kreditojemalcev danes potrebuje vsaj delno podporo staršev ali drugih družinskih članov. Ta pomoč se najpogosteje kaže v zastavi družinske nepremičnine, pristopu staršev h kreditu kot porokov ali v neposrednem plačilu dela kupnine.
Tudi v OTP banki in NLB opažajo, da je zapiranje finančne konstrukcije za mlade izjemno zahtevno. V OTP banki zato strankam ponujajo rešitev, kjer lahko stanovanjski kredit pod ugodnimi pogoji najamejo ožji družinski člani, na primer oče za otroka, ki dejansko kupuje nepremičnino.
Tekoči stanovanjski stroški med nižjimi v EU, a možnost nakupa za mlade vse manjša
Zanimivo analizo dostopnosti stanovanj ponuja Umar, ko slovenske kazalnike primerja z evropskim povprečjem. Slovenija se namreč sooča z nekakšnim nepremičninskim paradoksom. Če dostopnost merimo z zmožnostjo pokrivanja tekočih stanovanjskih stroškov ali s stopnjo lastništva, Slovenija sploh ne odstopa negativno od evropskega povprečja. Tekoči stanovanjski stroški so v Sloveniji med nižjimi v EU, nizek je delež oseb, ki zamujajo s plačili stroškov ali živijo v neustrezno ogrevanih domovih. Prav tako se je močno zmanjšal delež prebivalcev, ki se soočajo s slabim stanjem stanovanja (vlaga, energetska neučinkovitost), kjer smo leta 2025 ujeli povprečje EU.
Zaradi slabe dostopnosti so najemniki pogosto prisiljeni živeti v neprimernih, prenaseljenih in energetsko neučinkovitih stavbah, opažajo na Umarju. Najemniki v tržnem najemu se spoprijemajo s petkrat višjimi stanovanjskimi stroški (zaradi visokih najemnin) od povprečja države in z visokim tveganjem hude stanovanjske prikrajšanosti. Podatki za leto 2025 kažejo, da je v Sloveniji kar 34 % najemnikov živelo v prenaseljenih stanovanjih, kar je drastično več kot v povprečju EU (kjer je tovrstni delež leta 2024 znašal 24,4 %). S hudo stanovanjsko prikrajšanostjo se je soočalo 10,3 % najemnikov (povprečje EU je 6,5 %). Še bolj skrbijo podatki o diskriminaciji: iskalci stanovanj v Sloveniji občutijo drugo največjo stopnjo diskriminacije v celotni EU, takoj za Španijo.
- Morda vas zanima tudi: Neverjetno, na kaj moraš pristati, ko najemaš stanovanje
Obrestne mere bodo v bližnji prihodnosti kvečjemu rasle
Eden ključnih dejavnikov, ki vpliva na kupno moč in povpraševanje, so obrestne mere. Nižje obrestne mere praviloma delujejo kot pospeševalec rasti cen nepremičnin, na drugi strani pa povečajo dostopnost financiranja, kar okrepi kupno moč, pojasnjujejo na Delavski hranilnici. Ker se ponudba nepremičnin prilagaja izjemno počasi, se ta večja kupna moč hitro prelije neposredno v višje cene, namesto da bi izboljšala dostopnost. To dinamiko potrjujejo tudi v Gorenjski banki in OTP banki: če ponudba ne sledi povpraševanju, ugodno financiranje trg le še dodatno podžge.
Vendar pa upanja na ponoven izrazit padec obrestnih mer v kratkem ni, saj banke opozarjajo na precejšnjo negotovost in spremembo trendov na finančnih trgih. V NLB izpostavljajo, da so se zaradi globalne geopolitične situacije in gospodarskih razmer v evroobmočju tržna pričakovanja glede denarne politike Evropske centralne banke (ECB) spremenila, kar se odraža v višjih dolgoročnih tržnih obrestnih merah. "Njihovo prihodnje gibanje bo v največji meri odvisno od inflacijskih gibanj v evroobmočju, gospodarske aktivnosti ter s tem povezanih prihodnjih odločitev ECB glede denarne politike," dodajajo na NLB.
Boštjan Udovič (GZS) ob tem ocenjuje, da se je trend nižanja obrestnih mer zelo verjetno ustavil, kar nas lahko ponovno pripelje do nekakšnega tržnega krča, saj se napoveduje večja inflacija in bistveno bolj negotove razmere.
"Če nekdo potrebuje nepremičnino in jo lahko kupi, naj ne čaka"
Za vse tiste, ki odlašajo z nakupom in upajo, da bo nepremičninski mehurček v Sloveniji počil, so napovedi tako precej črnoglede - občutnejšega padca cen v naslednjih nekaj letih ni na obzorju. Na cene bo vplivalo vse, kar vpliva na ponudbo in povpraševanje, a dejavnikov je ogromno.
Udovič poudarja, da v kolikor ne bo prišlo do drastičnih nepredvidenih dogodkov na trgu, pričakuje obdobje stagnacije oziroma zmerne, rahle rasti cen: "Vsaj tolikšno, da bo nekoliko prehitevala inflacijo. Če bi se zgodilo kaj drastičnega, pa lahko cene tudi bolj odskočijo navzgor ali navzdol. Se je pa treba zavedati, da se pri nas trg na zunanje vplive odziva bistveno počasneje kot v tujini."
Možnost občutnejšega padca cen po Udovičevem mnenju vedno teoretično obstaja, a v tem trenutku preprosto ni verjetna. Sprožile bi jo lahko le globoke gospodarske in finančne krize ali pa drastični in radikalni ukrepi politike (kot je resen nepremičninski davek), vendar trenutno nič ne kaže na takšen scenarij v bližnji prihodnosti.
Udovič dodaja: "Po drugi strani mladim vedno svetujem, naj razmislijo, ali res potrebujejo nepremičnino na lokaciji, kjer so te najdražje. Gre torej predvsem za odločitev na podlagi lastnih preferenc in pričakovanj. Nepremičnine, ki jo potrebujemo za bivanje, ne kupujemo kot finančne investicije in je tudi ne smemo presojati (zgolj) iz tega vidika. Če nekdo namerava v nepremičnini živeti zelo dolgo, je precej nepomembno, kakšna bodo gibanja cen na nepremičninskem trgu v prihodnjih nekaj letih."
Večja potreba po manjših, dostopnejših stanovanjih
Da se potrebe po stanovanjih v prihodnje ne bodo zmanjšale, potrjujejo tudi demografski trendi. Kot opozarja Umar, staranje prebivalstva, oblikovanje manjših gospodinjstev, urbanizacija in migracijski tokovi ne zmanjšujejo povpraševanja, temveč močno spreminjajo njegovo strukturo. Povečuje se potreba po manjših, dostopnejših in starejšim ter samskim osebam prilagojenih stanovanjih.
Ta pritisk bo po njihovih besedah še naprej najbolj izrazit v večjih mestih in gospodarsko najbolj privlačnih regijah. Prihodnji izziv za Slovenijo zato ne bo le skupno število zgrajenih kvadratnih metrov, temveč njihova lokacija, velikost, kakovost in povezava s trajnostno mobilnostjo. "V Sloveniji je stopnja motorizacije visoka, izdatki za prevoz pa dosegajo največji delež življenjskih stroškov v EU," opozarjajo.
Določen napredek je videti, a predvsem na najemnem trgu
Brez večjih sprememb na ravni države se bodo negativni trendi nadaljevali, opozarjajo sogovorniki. Umar v svoji analizi sicer opaža, da so ukrepi zadnjih let prinesli določen napredek: vzpostavljen je bil sistemski vir za javna najemna stanovanja, dokapitaliziran je bil Stanovanjski sklad RS (SSRS), spremenjen je bil Stanovanjski zakon in uvedena je bila strožja zakonska ureditev kratkoročnih najemov. S sistemskim virom financiranja bo v naslednjih desetih letih za javna najemna stanovanja zagotovljenih do 100 milijonov evrov letno. Vendar obenem opozarjajo, da ta obseg investicij v srednjeročnem obdobju nikakor ne bo zadostoval za odpravo ogromnega stanovanjskega primanjkljaja.
Boštjan Udovič (GZS) je do državnih projektov prav tako zadržan. Meni, da bi ti teoretično lahko vplivali predvsem na razmere na najemnem trgu, a je to odvisno od končnega števila zagotovljenih najemnih stanovanj, na katera pa bo treba čakati še vrsto let. "Bistveno več in bistveno hitreje lahko država naredi s spodbujanjem zasebnih investicij, pospeševanjem postopkov umeščanja v prostor in pridobivanja gradbenih dovoljenj ter z ukrepi za aktivacijo praznih oziroma nezasedenih stanovanj," opozarja Udovič. Ob tem dodaja, da nova koalicija takšne ukrepe sicer napoveduje, a je koalicijska pogodba za konkretnejše ocene preveč splošna, zato bo treba na realne učinke še počakati.
Umar državi predlaga številne ukrepe
Po mnenju Umarja bi morala država za izboljšanje dostopnosti stanovanj strateško zagotavljati primerna in urejena stavbna zemljišča "v skladu z demografskimi trendi, ocenjenimi potrebami in načeli policentričnega prostorskega razvoja ter prostorskih usmeritev ob hkratni večji izrabi in prenovi obstoječega stanovanjskega sklada".
Med najpomembnejšimi ukrepi bi morali biti po mnenju Umarja predvsem učinkovitejša aktivacija obstoječega stanovanjskega sklada, zakonska ureditev zasebnega najemnega trga in naložbenih nakupov. "Ob tem mora stanovanjska politika sistematično obravnavati tudi kakovost bivanja, zlasti v zasebnem najemu, energetsko revščino ter skupine z večplastno stanovanjsko in socialno izključenostjo," dodajajo.
Ocenjujejo, da je novi Nacionalni stanovanjski program 2026–2035 naredil korak v smeri celovitejše nacionalne politike, a je usmerjen predvsem v povečanje javnih najemnih stanovanj, manj pa spodbuja izkoriščanje obstoječega stanovanjskega sklada in druge možnosti reševanja stanovanjske oskrbe, na primer zadruge, skupnostni modeli, dostop do lastniških stanovanj ipd.
"Za trajnostno reševanje stanovanjske oskrbe in zagotavljanje kakovostnih bivanjskih razmer v Sloveniji je treba zato nadgraditi stanovanjsko politiko z uvedbo davka na nepremičnine, učinkovitejšo aktivacijo obstoječega stanovanjskega sklada in zasebnih investicij, ureditvijo zasebnega najemnega trga ter naložbenih nakupov, ciljno usmerjenimi spodbudami za mlade in iskalce prvega stanovanja ter razvojem skupnostnih oblik bivanja. Za trajnostno reševanje stanovanjske oskrbe je ključno usklajeno ukrepanje davčne, prostorske, demografske, regionalne, gospodarske in socialne politike," še pravijo sogovorniki z Umarja.
Za koga potrebujemo nova stanovanja, če se število Slovencev zmanjšuje in rast prebivalstva (zamenjava) predstavljajo izključno tuji prišleki? Zakaj morajo slovenski davkoplačevalci podpirati čedalje večji pritok novih in novih tujcev, ki se jim dodeljuje stanovanja v naš strošek (sociala, prispevki)?… ...prikaži več Za koga obstaja država Slovenija oz etnični Slovenci? Za to, da se jih zamenja s tujci, ki jim Slovenci pri tem pomagamo? Zakaj se teh stanovanj/hiš ne daje etničnim Slovencem? So zadaj spet židje?
Jebe se sloveniji za mlade slovenske družine,važno da se južniči plodijo kot zajci,pa dobijo vse,sedaj pa še bolj,ker južniči vladajo.konec slovencev se bliža.
Nujna uvedba nepremičninskega davka. Stanovanje ne sme biti naložba, za to imamo druge možnosti. Gradbinci gradijo luksuzna in širši javnosti nedostopna stanovanja, saj je gradnja le teh stroškovno podobna, se pa prodajajo po znatno višji ceni.