Zaradi stečaja solastnika in izsiljevanj je ostala brez doma

Gre za precej bolj kompleksne postopke prodaje, kot je prodaja in nakup celotne stanovanjske nepremičnine. Rezultat so lahko različne pasti in zapleti tako za kupca solastniškega deleža kot za solastnike, ki svojih deležev niso prodali. Če je razlog za prodajo ali dražbo solastniškega deleža stanovanjske nepremičnine osebni stečaj, so nova razmerja lahko za solastnike celo usodna.

"V praksi se vse pogosteje pojavlja zloraba postopkov osebnega stečaja, pri katerih prihaja do špekulativnega odkupa solastniških deležev stanovanjskih nepremičnin oseb v osebnem stečaju," izkušnjo na portalu Predlagam vladi opisuje občanka.

Po njenih navedbah odkupi potekajo pod tržno vrednostjo, izvajajo pa jih izterjevalci, tudi odvetniki, kupci pa naj bi bili špekulanti, ki po nakupu v solastniškem delu nimajo namena bivati, njihov cilj naj bi bil odkup celotne nepremičnine, kar pa za druge solastnike pomeni izgubo doma. Ostali solastniki se pri tem soočajo z izsiljevanji, še dodaja.

Takšni posli so redki

V praksi poslov, pri katerih se prodajajo solastniški deleži, v resnici ni veliko. "Takšni nakupi so na trgu relativno redki in tudi v praksi ne zaznavamo večjega porasta realiziranih poslov," pravi Vesna Levstek iz nepremičninske agencije Nepremičnine plus. A dodaja, da se "ponudbe solastniških deležev nekoliko pogosteje pojavljajo, predvsem v povezavi z dedovanji, razvezami in postopki osebnih stečajev".

Podobno odgovarja Branko Potočnik iz nepremičninske agencije Insa nepremičnine, ki pravi, da je "nakupov/prodaj, katerih predmet je solastniški delež stanovanjske nepremičnine, je zelo malo".

Obstajajo specifični kupci z jasnim ciljem   

Pa vendar oba povesta, da obstajajo specifični kupci, ki kupujejo deleže stanovanjskih nepremični z določenim ciljem. "Zanimanje je omejeno na ožji krog kupcev, ki razumejo kompleksnost takšnih nakupov. Večina klasičnih kupcev se za takšne nepremičnine ne odloča," pravi Levstek. Čeprav zelo redko, so kupci deležev tudi posamezniki, ki "načrtujejo, da bodo lahko z nakupi posameznih deležev postali lastniki celote ali pa so se pripravljeni spopasti z dolgimi postopki sodne razdružitve solastnine," pa dodaja Potočnik.

Glavni motiv takšnih kupcev je cena, ki je po besedah obeh sogovornikov, nižja od tržne. Namen pa je dolgoročni zaslužek, saj pogosto računajo, da bodo v prihodnje odkupili še preostale deleže ali dosegli prodajo celotne nepremičnine. "Pri prodaji solastniških deležev matematika 1+1=2, ne drži," je slikovit Potočnik.

Deleži so cenejši 

Za celoto lahko solastniki vedno iztržijo več, kot je vsota posameznih delov. Razlogov za to je več. "Vsak lastnik lahko uporablja nepremičnino v skladu s svojim solastniškim deležem in jo je v skladu s to tudi dolžan vzdrževati, kar za večino strank predstavlja nepremostljivo oviro za tovrsten nakup. Zato se solastniški deleži prodajajo po nižjih cenah", še doda Potočnik.

Tudi na javnih dražbah so po njegovih besedah "cene nepremičnin praviloma nižje, saj mora biti plačilo izvedeno hitro, prav tako mora stranka sama preveriti vsa dejstva o nepremični (gradbeno dovoljenje, uporabno dovoljenje, skladnost gradnje, morebitne pravice, ki se ne bodo izbrisale, dejansko stanje nepremičnine itd.). Izpostaviti velja še, da banke praviloma ne kreditirajo nakupov solastniških deležev, zelo redko tudi nakupe nepremičnin v sodnih postopkih (dražbe)".

Eden od pomembnejših razlogov za nižjo ceno od tržne, ki ga izpostavi Levstek, je predvsem dejstvo, da "kupec ne pridobi samostojne uporabe nepremičnine, ampak vstopi v solastniško razmerje, ki je lahko omejujoče in pogosto tudi konfliktno".

In nadaljuje, da so "pri dražbah, zlasti v postopkih osebnih stečajev, izhodiščne cene lahko še dodatno znižane. Vendar nižja cena praviloma pomeni tudi višje tveganje, zato takšni nakupi niso nujno “ugodni”, kot se morda zdi na prvi pogled".

Nakup solastniškega deleža pomeni precejšnje tveganje, saj je lahko zaznamovano z več različnimi pastmi. "Največja težava je, da kupec pogosto ne more dejansko uporabljati nepremičnine, če o tem ni soglasja z ostalimi solastniki. Hkrati pa mora kljub temu nositi vse obveznosti – plačilo davkov, stroškov in vzdrževanja v sorazmernem deležu," pravi Levstek. 

Dodatno tveganje predstavljajo neurejeni odnosi med solastniki, ki lahko vodijo v dolgotrajne in drage sodne postopke (npr. razdelitev solastnine). Takšni postopki so pogosto nepredvidljivi in lahko trajajo več let.

Zaradi kompleksnosti posla in negotovih medlastniških odnosov so takšni nakupi torej tvegani, po besedah Vesne Levstek pa je "zanimanje omejeno na ožji krog kupcev, ki razumejo kompleksnost takšnih nakupov".

Špekulativni nakupi, ki ogrožajo pravico do doma

Prav na takšne kupce očitno opozarja občanka, ki vladi predlaga, da se v primeru osebnih stečajev "omejila prodajo solastniških deležev in špekulativnim kupcem preprečila prodaje pod nepoštenimi pogoji".

Poudarja, da gre za "varstvo pravice do doma, socialno varnost in preprečevanje sistemskih zlorab pravnega reda". Zato predlaga, da "stanovanjska nepremičnina, ki ima več solastnikov in v kateri ti dejansko prebivajo, ter predstavlja njihov edini dom, ne postane del stečajne mase v postopku osebnega stečaja enega od solastnikov".

Tako bi lahko zakonsko uredili in preprečili, "da osebni stečaj ene osebe povzroči izgubo doma drugim solastnikom, ki v stečaj niso vključeni, ter onemogočilo špekulativne nakupe deležev, katerih edini namen je izsiljevanje in dobiček".

Ministrstvo: pravice imajo tudi upniki

Na ministrstvu za pravosodje se s predlogom ne strinjajo, ob tem pa dodajo, da z opisanimi zlorabami niso seznanjeni.

Stečajni postopek, tudi osebni stečaj, se vodi zaradi dolgov posameznika, ki jih je treba poplačati. Namen je torej poplačilo terjatev upnikov ter uresničevanje njihove pravice do sodnega varstva in pravice do zasebne lastnine.

"Predlagana ureditev, po kateri prodaja solastniških deležev v osebnem stečaju ne bi bila mogoča, bi tako pomenila veliko omejitev ustavnih pravic upnikov, ki ne bi mogli biti poplačani iz solastniškega premoženja dolžnika, problematična pa bi bila tudi z vidika enake obravnave dolžnikov, ki so solastniki nepremičnin, tistih, ki so izključni lastniki nepremičnin, pa tudi dolžnikov, ki nepremičnine uporabljajo na podlagi najemnega razmerja," pojasnjujejo na ministrstvu.

Možnost odloga izselitve

Iz sicer dolgega odgovora ministrstva lahko povzamemo, da zakonodaja ureja varstvo pravice do doma dolžnika, katerega delež je bil prodan v postopku osebnega stečaja v primeru deložacije.

Rok za izselitev je tri mesece po prodaji nepremičnine, dolžnik pa ima možnost odloga. Ob tem je bila z zadnjimi spremembami "dotedanja stroga ureditev odloga izvršbe, ki je dopuščala le enkraten odlog v postopku izpraznitve in izročitve nepremičnine deložacije v trajanju treh mesecev, brez vsakega presojanja okoliščin, omiljena".

Kot navajajo na ministrstvu, mora sodišče po novi ureditvi ob odločanju o odlogu "iz posebno upravičenih razlogov ob tehtanju nasprotujočih si interesov in upoštevanju vseh okoliščin primera, poiskati pravično ravnovesje med varstvom položaja upnika in dolžnika, trajanje odloga je glede na prejšnjo ureditev podaljšano na šest mesecev, odpravljena pa je bila tudi možnost dovoliti odlog le enkrat".

Obveznost sodišča je po novem tudi, da o socialni stiski in posledicah v primeru deložacije obvesti pristojni center za socialno delo, ki dolžniku lahko nudi pomoč.

Poudarjajo tudi, da se izpraznitev in izročitev nepremičnine nanaša le na dolžnika, ne pa tudi na ostale solastnike in dodajajo, da imajo ostali solastniki predkupno pravico solastniškega deleža, ki je del stečajnega postopka. Delež lahko kupi pod enakimi pogoji kot drugi kupci, torej tudi po potencialni nizki ceni.

Sklenite medsebojne dogovore

"Kar se tiče pritiska oziroma konfliktov med solastniki velja, da ima posamezen solastnik pravico stvar imeti v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov," odgovarjajo na izpostavljena izsiljevanja in pritiske špekulativnih kupcev, kot jih označuje občanka.  

Solastnikom še svetujejo, da lahko sklenejo različne "medsebojne dogovore, o razdelitvi posesti, o uporabi in uživanju ali o upravljanju". Če to ni možno, pa je vsak posamezni solastnik upravičen v nepravdnem postopku za ureditev razmerij med solastniki predlagati določitev načina uporabe in upravljanja stvari v solastnini. Prav tako ima vsak solastnik možnost zahtevati delitev stvari, sporazumno, če to ni mogoče pa s pomočjo sodišča v nepravdnem postopku. Kadar fizična delitev nepremičnine ni mogoča, se lahko stvar proda in razdeli kupnina (civilna delitev).

Fotografija je simbolična.