“Bazen sem zgradil, da lahko plavam, ne da se hvalim”

Kako bi iz prve roke ocenili razmere v gradbeništvu pri nas v tem trenutku?

Največjo krizo na področju nepremičnin so povzročili gradbeniki sami. V gradbeništvu imamo dve povsem ločeni poti: ena je operativa, druga pa so investicije. Pri nas so gradbinci, ki so v času konjukture, ko so bili časi dobri, s postavljanjem opek nabrali veliko izkušenj in želeli biti tudi investitorji. Za ponazoritev bom v narekovajih rekel tako: Doslej so hiše gradili tudi “mesarji”. Vsak, ki je imel parcelo, je rekel: “Klobase že itak delam dobre, zdaj bom pa še z nepremičninami zaslužil.” Šel je v banko, ki mu je rade volje dala denar, in začel zidati. Takih investitorjev ni več na trgu. Propada velikih gradbenikov ne želim komentirati. Mislim pa, da bodo iz manjših gradbenih podjetij spet zrasla velika, ki pa bodo morala imeti zdrave temelje. To pomeni, da ne bodo smela biti prepožrešna, ko bo šlo za dobiček. Jaz sem bil vedno realist. Če se mi je nekje pokazalo, da bom imel zelo velik dobiček, v posel nisem šel, ker sem vedel, da nekaj smrdi. Če so zaslužki 50- ali celo večodstotni, nekaj ni v redu.

Smo Slovenci sami sploh še sposobni izvesti kakšno veliko investicijo glede na to, da velikih gradbenih podjetij ni več?

Vse se da narediti, a le pod enim pogojem: vsak nov projekt mora zaživeti v pozitivnem okolju, brez kakršnihkoli negativnih predznakov, za kar mora poskrbeti investitor. Pa še to: meje v Evropi so odprte. Ni dovolj, da gremo v Prekmurje, kjer Slovenija ni tako razvita in kjer je delavec na uro plačan tri evre namesto petih, in misliti, da bo projekt tako pod streho. Ne, morali bomo iti čez meje. Sploh ko gre za material. Če se nekje prodaja za eno enoto, pri nas pa za pet, ne bo dovolj, da se tukaj pogodimo za štiri, ampak bomo morali iti tja, kjer je cenejši.

Omenjali ste negativne predznake. Gradbeništvo in nepremičninski posli imajo pri nas zelo negativno konotacijo. Drži, da se sklepajo z dogovarjanjem, podkupovanjem in preračunljivostjo pri odkupu zemljišč?

Žalostno je, da imajo gradbeništvo in nepremičninski posli zaradi nekaj posameznih primerov takšen predznak. Prepričan sem, da vsi, ki smo v tem času ostali na trgu, delamo dobro in pošteno. Poglejte na primer razliko med zazidljivim stavbnim zemljiščem in nezazidljivim kmetijskim zemljiščem. Ko vidim kmeta z zemljiščem, ki je vredno pet enot, po spremembi načrta pa bo vredno sto enot, nikoli ne bom šel k njemu, da bi zemljo kupil za pet enot. Zakaj? Ker se zavedam, da ko se travnik spremeni v gradbeno zemljišče, to ni še nič. Na tisti travnik je treba pripeljati vso komunalo in drugo infrastruktutro. To stane desetkrat toliko! Ljudje pa razmišljajo, kako je nekdo zaslužil, ker se je nekemu zemljišču spremenila namembnost. Lepo vas prosim, nič ni zaslužil! Tam še 20 let ne bo nič. To je nepoznavanje investicij. Tako si jih razlagajo tisti “mesarji”, o katerih sem prej govoril.

Poslujete z ljubljansko mestno občino ...

V manjšem delu tudi. Rekel bi, da gradim v Mestni občini Ljubljana. Zato je marsikaj odvisno tudi od njih. Da lahko na stranišču potegnete vodo, je odvisno od njih. Upravljanje pitne vode je njihova pristojnost, prav tako smeti ... Vsak primarni vod plina, vode, kanala ... je njihova last.

Drži. Pa vendarle, zemljišča ste menjali z mestno občino, stanovanja ste prodali ljubljanskemu stanovanjskemu skladu. Ste kdaj z občino sklenili kakšen posel zato, ker poznate župana?

Ne, nikakor. Župana poznam kot človeka, ki je veliko naredil za naše mesto, zato ga spoštujem. Ko se sprehodim čez mesto in vidim, kaj vse je naredil, lahko samo snamem klobuk. Kar pa se poslov z občino tiče, bom povedal primer objekta v Murglah, kjer sva (oskrbovana stanovanja za starejše, op. a.). Manjši del sosednjega zemljišča je bil park v lasti Mestne občine Ljubljana. Bila je nezazidljiva parcela. Želel sem graditi, in da sem projekt lahko izvedel, sem moral pridobiti še to. Sklenili smo menjalno pogodbo, po kateri je moje podjetje v zameno za zemljišče občini predalo 12 oskrbovanih stanovanj. Osebno me politika ne zanima, čeprav jo spoštujem. Zanima me le stroka.

So cene nepremičnin v Sloveniji napihnjene? Kaj pravite na dejstvo, da se cene nepremičnin v Ljubljani lahko primerjajo s tistimi v Berlinu ali na Dunaju, sploh če v ozir vzamemo kupno moč prebivalcev?

Ta ugotovitev ne drži. Res je, da se je v Sloveniji doslej prodalo, karkoli, kjerkoli in kakorkoli se je zgradilo. Toda vseeno – na najboljši lokaciji v Münchnu je lahko kvadratni meter tudi 20 tisoč evrov. To pa sovpada s plačo deset tisoč evrov nekega Nemca. To se dogaja tudi pri nas. Na dobri lokaciji je cena pet tisoč evrov za kvadrat. Cene ne diktira Slovenec, niti Nemec niti Francoz. To počne trg. Res pa je, da je zdaj v krču, sploh ko gre za nepremičnine. A treba je iti naprej. Krizo je treba pregnati iz glav in začeti znova. Ljudje se bodo morali prilagoditi. Dejstvo je, da takega razkošja, kot smo ga bili vajeni, ne bo več.

Ampak prilagoditi se bodo morali tudi investitorji.

Absolutno. Pri kalkulacijah za bodoče gradnje so številke štiri, tisoč in več evrov za kvadratni meter izginile iz moje glave. Ampak proučujem trg in čakam, kaj bo povedal. Ko bo to trg dovolil, mi ne bo nič nerodno prodajati po višjih cenah. Trg je odraz ponudbe in povpraševanja, in če se bo povpraševanje v določenem trenutku prebudilo, ponudbe pa ne bo, bo trg narekoval višjo ceno! Imamo pa Slovenci tu eno veliko težavo. To je fovšija. Pri nas je najbolj zanimivo, če sosed propade. Tega se bo treba znebiti. Soseda bo treba začeti spoštovati in šele to nas bo pripeljalo do nekega zdravega temelja, da bomo spet začeli prosperirati. Sam rad berem kriminalko, ki me drži v napetosti, ampak rad preberem tudi kakšno zgodbo o uspehu. Menim da boste počasi tudi vi, novinarji, začeli iskati dobre zgodbe in pisati o njih. Pa tistemu, ki mu je uspelo, ne smemo zavidati. Veste, kriza je prinesla tudi zmagovalce. Slovenci jih moramo sprejeti in na njih graditi.

Se vi čutite kot zmagovalec?

Ja, seveda! Zgradil sem že več kot 800 stanovanj, pa nimam niti evra dolga! Vse sem vrnil. Ko je bilo moje podjetje sposobno zgraditi 200 stanovanj v enem letu, smo jih zgradili 70, vedno smo gradili v okviru svojih realnih zmožnosti. Nisem vzel 200 milijonov evrov posojila, pa bi ga lahko. Svoj denar sem vložil v posel. Seveda sem šel tudi na banko, ampak danes nisem nikomur nič dolžan! Pripravljene imam nove projekte za okoli 500 oskrbovanih stanovanj, ki jih šele nameravamo zgraditi, ne glede na težke čase, saj imam v rokah novost – oskrbovana stanovanja, ki so se po končani fazi gradnje pokazala kot zgodba o uspehu in so namenjena aktivnemu preživljanju tretjega življenjskega obdobja.

Koliko je bila povprečna cena za kvadratni meter stanovanj, ki ste jih doslej prodali?

Joj, ste trmasti. Toliko, kot je trg sprejel. Jaz sem se mu prilagodil, sicer podjetja ne bi bilo več. Če bi se moral prilagoditi tako, da bi imel izgubo, bi se, samo da bi preživel.

Bom drugače vprašal. Bi danes lahko prodali po ceni, ki ste jo postavili pred petimi leti?

Ne. Časov, ko so se stanovanja prodajala za med, ni več. Kakovost, lokacija in podobna merila sploh niso bila pomembna. Za enako ceno se je prodalo vse, če je bilo stanovanje orientirano na sever ali pa na najlepši jugovzhod. Mislim, da bodo odslej na ceno vplivali tudi ti faktorji. Pri nepremičnini so pomembni trije dejavniki: prva je lokacija, druga je mikrolokacija in tretja kakovost. Pa vam povem, jaz sem za stanovanja tu v Murglah pred sedmimi leti načrtoval ceno med 4.500 in 5.500 evri za kvadratni meter, kar je takrat trg dopuščal, prodal pa sem jih med 2.400 in 3.200 evri.

Kaj pa stara stanovanja?

Iz prve roke vam povem, da smo pred desetimi leti lahko staro stanovanje prodali za isto ceno kot novega. To je neverjetno. Ne vem, kako je lahko trg to spregledal. Treba se bo sprijazniti, da njihova cena ne more biti enaka kot za nova stanovanja. So pa njihove cene na trgu že padle. Tukaj je še ena pomembna zadeva – stanovanja, kupljena po Jazbinškovem zakonu. Ljudje so jih kupili za 20 tisoč evrov, pred petimi leti so bila vredna 200 tisoč evrov. Medtem je trg naredil svoje in treba se bo sprijazniti, da niso več toliko vredna. Ampak če stanovanje prodajo za 120 tisoč, imajo še vedno sto tisoč evrov dobička.

Kaj bi svetovali nekomu, ki namerava kupiti stanovanje? Naj kupi ali počaka, da cene še padejo?

Ta moj objekt je dokaz, da če na trgu narediš nekaj kakovostnega in se ljudem prilagodiš, bodo ti to kupili. Tudi sredi največje recesije. Na trgu se ponuja veliko objektov iz propadlih zgodb. Nič čudnega, da so ljudje skeptični. Mora pa vsak človek pri sebi razčistiti in oceniti, kje je dno. Ali bo čakal, da se bo zgodil čudež in bo živel po starem, dokler ne bo cena za kvadratni meter padla na tisoč evrov, ali pa bo rekel, da ima tega dovolj, in danes kupil novo stanovanje. Ampak jaz vam povem, za tisoč evrov po kvadratu stanovanja ni mogoče zgraditi!

Vi ste se specializirali za gradnjo oskrbovanih stanovanj. Kakšna so pravzaprav ta stanovanja?

Jaz sem to idejo prinesel iz Skandinavije. Domovi za starejše so se mi zdeli človeku manj prijazna oblika bivanja, so institucija ... Mislim, da bodo prej ali slej postali negovalne bolnice za tiste, ki so res bolni. Veliko ljudi v teh domovih je še vitalnih in oskrbovana stanovanja v Murglah so prilagojena njim. Od stopnic in dvigala do opreme v prostorih, centralnega prezračevanja ... Ste vedeli, da raziskave kažejo, da ljudje, stari nad 65 let, v povprečju več kot 22,5 ure svojega časa preživijo doma? Mislim, da si zaslužijo čist, filtriran zrak, ki jim ga zagotavljajo prezračevalne naprave. Poleg tega prebivalcem, če tako želijo, zagotovimo oskrbo – od socialne in higienske nege do pomoči pri oblačenju, čiščenju ... Omogočeno je tudi varovanje prek rdečega SOS-gumba.

Koliko je povprečna starost prebivalcev?

Okoli 70 let, a so še vedno vsi vitalni, dejavni, polni življenja, vključno z mojo mamo pri 92 letih, ki je tudi ena od stanovalk v našem novem objektu v Murglah.