Za gume več kot za nepremičnine

Ali drži, da so Avstrijci davek na nepremičnine, ki so ga menda uvedli v devetdesetih, že ukinili?

Avstrija in Nemčija glede nepremičninskega davka nista dober primer. Nemci imajo zelo zastarel sistem iz leta 1960, Avstrijci pa so davek ukinili zaradi politike, saj so padale vlade. Strokovno se z Avstrijo nima smisla primerjati. Radi se primerjamo s Skandinavci, pri nepremičninskem davku pa se ne bi, zdaj bi se raje z Avstrijci, ki ga nimajo.

Zakaj je po vaše davek na nepremičnine dobra ideja?

Gre samo za zamenjavo obstoječih dajatev, ki so nepoštene in neobjektivne, da ne rečem protiustavne. V občinah, kjer so nepremičnine manj vredne, plačujejo višja nadomestila kot tam, kjer so vredne več. To se mi ne zdi prav.

Menite, da bo imela država skušnjavo pobirati vedno več?

Ne verjamem. To bi lahko bil političen problem. Povsod v Evropi so to vzdržne številke, v glavnem največ dva odstotka tržne vrednosti. Kot kaže zdaj, bomo imeli eno izmed najnižjih davčnih stopenj na svetu. Za letne pnevmatike družine dajejo več, kot bodo za davek za nepremičnine.

Ste že ovrednotili vse nepremičnine v Sloveniji?

Da. Vrednost 6,5 milijona nepremičnin je po podatkih z začetka leta 185 milijard evrov. To vključuje vse – zemljišča, hiše, bolnišnice, cerkve ...

Se bo na obvestila o vrednosti nepremičnin, ki jih bomo dobili konec februarja, možno pritožiti?

Upravni postopek ni predviden. Bo pa vsak lastnik imel 45 dni časa, da poda pripombo na podatke ali na ocenjeno vrednost.

Bom lahko najel cenilca in dokazal, da je moja nepremičnina vredna manj?

Tudi če boste najeli cenilca po zakonu o množičnem vrednotenju, v registru nepremičnin ocene ne bomo spreminjali. Ali se bo davčna osnova lahko s cenitvijo spodbijala v davčnem postopku, pa bo določil poseben zakon, ki ga še ni.

Vrednotenje poenostavljeno temelji na povprečnih cenah v določenem območju. Ali ne bodo zaradi tega luksuzne nepremičnine podcenjene, zanemarjene pa precenjene in bodo tako reveži plačevali preveč?

Uporabljamo metode modeliranja, ne povprečenja. Največja vrednostna raven za tipično hišo v Ljubljani je v Rožni dolini, po tem modelu je vredna okrog 580 tisoč evrov. To je hiša s 600 kvadratnimi metri zemljišča, 150 neto tlorisne površine, zgrajena med leti 1974 in 1982. Mislim, da to ni povprečna vrednost, ampak dokaj blizu tržne vrednosti.

Ali upoštevate, koliko je hiša vzdrževana ali ne?

Kakovost hiše določa najprej leto izgradnje, upoštevamo leto obnove strehe, oken, fasade in inštalacij. Res pa v modelu nimamo vključenega denimo bazena.

Kaj pa, če je kdo zamolčal, da je obnovil streho in okna.

Vpliv obnov ni velik. Če ima nekdo sto tisoč evrov vredno hišo in bi bila 0,1-odstotna davčna stopnja, je davek sto evrov. Če je zamolčal obnovo, je to pri vrednosti recimo šest tisoč evrov več, pri davku pa bo prihranil 60 centov. Najbolj na vrednost vpliva lokacija, tukaj pa nihče ne more pobegniti.

Je bajta v Ljubljani več vredna od vile v Prekmurju?

Med enako hišo v Ljubljani in v Prekmurju je velika razlika. Vrednostne ravni na Goričkem so od ena do šest, v Ljubljani pa od 16 do 20. Jasno, da je vrednost enakih nepremičnin bistveno različna. Tipična hiša v vrednostni ravni 20 je 580 tisoč evrov, v vrednostni ravni ena je 43 tisoč evrov.

Si bomo te cone lahko ogledali na spletu?

Ja, brezplačno, vendar šele v drugi polovici leta 2010.

Bodo podlaga za vrednotenje in davek napihnjene cene nepremičnin iz preteklega obdobja?

Vrednosti bomo pripravili glede na stanje ob začetku prihodnjega leta in padci, ki se dogajajo zdaj, bodo upoštevani. Vrednosti bomo prilagajali tudi pozneje.

Ali ste podatke o tem, kaj se na stavbnih zemljiščih lahko gradi, upoštevali pri cenitvi?

Tu je dejanska težava, ampak ne naša, temveč težava občin. Na primer Mestna občina Maribor. Posredovali so nam podatke, da je v občini 18 tisoč zazidljivih parcel.

Ampak to so le parcele znotraj območij, namenjenih za gradnjo, res zazidljivih pa je mogoče sto. Če občine ne bodo popravile podatkov, bo hud halo. Nekateri lastniki bodo dobili podatek, da je zemljišče namenjeno za gradnjo, in temu primerna bo tudi ocena vrednosti.

Pred meseci je menda primerne podatke poslalo pet občin. Kako je zdaj?

Nič boljše. Kakšnih deset občin je poslalo dobre podatke, tudi Ljubljana, druge pa ne. Časa pa so imele dve leti in dve leti jih opozarjamo. Dvomim, da bodo to v dveh mesecih naredile.

Torej se lahko zgodi, da bo opremljeno stavbno zemljišče, kjer se lahko gradi blok, ocenjeno enako kot stavbno zemljišče brez vseh priključkov, kar se ne sme.

Če bodo občine pustile tak podatek, bomo morali iti s takimi informacijami ven. Mi za to nismo pristojni, mi le vzamemo podatke in jih obdelamo.

Predpostaviva, da sem za vrt kupil kmetijsko zemljišče, občina pa se odloči, da bo to po novem zazidljivo. Ali mi ni s tem vsilila višjega davka, saj jaz niti nočem niti ne potrebujem stavbnega zemljišča?

Mislim, da vam je država naredila veliko uslugo, saj vas je naredila bogatejšega, kot ste bili prej. V nekaterih državah plačujejo za tako spremembo poseben davek.

Kmetijske parcele so od pol do devet evrov na kvadratni meter, stavbne pa od 15 do tisoč. Pri tisoč kvadratov veliki parceli je kmetijsko zemljišče vredno tisoč evrov, država pa jo je naredila vredno sto tisoč evrov. V žep vam je dala 99 tisoč evrov. V nekaterih državah uvajajo davek na teh 99 tisoč evrov.

Kaj vi mislite o takem davku?

Tudi pri nas se o tem že več let pogovarjajo. Če se občina odloči, da bo iz tisoč kmetijskih parcel naredila zazidljive, mora za nove prebivalce razširiti cesto in zgraditi most.

Zdaj imajo na Švedskem hude razprave, zakaj bi gradnjo te ceste in mostu plačali vsi davkoplačevalci in ne samo tisti, ki imajo od spremembe namembnosti dobiček, torej tisti, ki so iz tisoč naredili sto tisoč evrov. To idejo podpiram, sem pa prepričan, da moja hči pri nas tega ne bo doživela.