Toliko lahko s spremembo statusa znižate dohodnino

Spomnimo: fizične osebe, ki svoje nepremičnine oddajajo v dolgoročni najem drugim fizičnim osebam, morajo letos najkasneje do 2. marca Fursu predložiti napoved za odmero dohodnine. Pri tem morajo biti pozorne na nekatere posebnosti, zato ne spreglejte pogostih vprašanj, na katera odgovarja Furs.

Razlike pri obdavčitvi 

Glede na višino dohodnine, ki jo od prihodkov iz najemnin plača fizična oseba, se splača razmisliti, ali bi bili davki nižji, če bi nepremičnino oddajali kot normirani popoldanski samostojni podjetnik (s. p.).

Obdavčitev za fizično osebe so izračuna po naslednjem ključu: prihodki iz najemnin se znižajo za 10 odstotkov normiranih stroškov, razlika pa je davčna osnova. Ta je obdavčena s 25-odstotno dohodnino.

Obdavčitev popoldanskega s. p. pa je odvisna od višine prihodkov, od tega je namreč odvisna stopnja normiranih stroškov. Tudi v tem primeru je davčna osnova obdavčena z 20-odstotno dohodnino.

Na končne dajatve, ki jih za oddajanje nepremičnine plača s. p., pa vpliva tudi višina obveznih prispevkov.  

Pri nižjih letnih prihodkih se s.p. ne splača

Poglejmo, tri konkretne primere. Prvi najemodajalec na leto z najemninami ustvari 8400 evrov prihodkov, drugi 12.000, tretji pa 15.600 evrov. Primerjali smo tudi, kako so na končne dajatve vplivali prispevki in kolikšne so razlike, če bi najemodajalci nepremičnine oddajali kot fizične osebe.

Izračuni pokažejo, da se vsem trem najemodajalcem nepremičnine splača oddajati kot samostojnim podjetnikom, saj so v tem primeru davki in prispevki nižjo, kot obdavčitev, ki bi jo plačali kot fizične osebe. 

Večji kot so njihovi letni prihodki, večja je razlika. Opaziti pa je, da se te razlike z leti zmanjšujejo na račun vsako leto višjih prispevkov. Najemodajalec z 8400 evri letnega prihodka je bil na primer leta 2025 na boljšem za skoraj 450 evrov, letos bo plačal 323 evrov manj, prihodnje leto pa približno 233 evrov manj.

Kako smo računali?

Prispevki za popoldanski s. p.:

• leto 2023 - 1017.75 evra,
• leto 2024 - 1105,53 evra,
• leto 2025 - 1224,51 evra,
• leto 2026 – letni prispevki še niso znani.

Od julija 2025 je k prispevkom prištet tudi prispevek za dolgotrajno oskrbo, dobrih pet evrov, letos pa je nekaj več kot šest evrov na mesec.

Za letos smo upoštevali prispevke v višini 110,11 evra, ki pa veljajo od januarja do marca. Od prvega aprila bodo višji, vendar še ni znano, koliko. Zato gre pri obdavčitvi, ki jo bo s. p. za letos plačal februarja 2027 zgolj za približek.

Dohodnina iz dejavnosti:

Pri zneskih 8400 in 12.000 evrov so izračuni enaki.

• Od letnih prihodkov se odšteje 80 odstotkov normiranih stroškov, davčna osnova pa je obdavčena z 20 odstotki. Efektivna obdavčitev je 4-odstotna. To velja do 12.500 evrov letnih prihodkov v vseh obravnavanih letih.
• Pri letnih prihodkih 8400 evrov je dohodnina 336 evrov,
• Pri letnih prihodkih 12.000 evrov pa 480 evrov.

Pri 15.600 evrov letnih prihodkov, je obdavčitev višja.

• Do zneska 12.500 evrov se obračuna 80-odstotne normirane stroške, za razliko nad to vednostjo pa 40-odstotne normirane stroške. Efektivna obdavčitev je 5,6-odstotna.
• V konkretnem primeru zato davek znaša 872 evrov na leto.

Obdavčitev pri višji davčni osnovi

Za vse tri najemodajalce bodo enake obdavčitve veljale tudi letos. Če pa bi kateri od njih ustvaril več kot 30.000 letnih prihodkov, nad to mejo ne bi smel več obračunati normiranih stroškov. Prav tako so spremenjene stopnje obdavčitve. Po novem je davčna osnova do 33.000 evrov obdavčena po 20-odstotni stopnji, osnova nad tem zneskom pa po 35-odstotni stopnji.

Prenos nepremičnine na s. p. 

Pred odločitvijo, da bi nepremičnino oddajali kot popoldanski s. p., če seveda izračun glede na predvidene letne dohodke in prispevke pokaže, da se to splača, pa je treba vedeti še nekaj podrobnosti.

Pomembno je, da je oseba lastnik nepremičnine, ki jo bo oddajala, že pred registracijo popoldanskega s. p. Zakaj?

Če nepremičnino oddajate kot s. p. ali popoldanski s. p. jo je treba prijaviti kot osnovna sredstva. Če ste lastnik nepremičnine prej, kot ste ustanovili s. p., prenos iz gospodinjstva na podjetje ni obdavčen. Tudi ob prenehanju opravljanja dejavnosti, torej po zaprtju s. p., in prenosu nepremičnine nazaj na gospodinjstvo, ni treba ugotavljati morebitnih dobičkov ali izgub, povezanih z nepremičnino.

V primeru, da nepremičnino kupite potem, ko ste že odprli s. p. in jo prenesete v osnovna sredstva, pa morate v davčni obračun vključiti tudi vrednost amortizacije v višini treh odstotkov od vrednosti nepremičnine. S tem pa poveča davčno osnovo in posledično odmerjeni davek.

Prodaja nepremičnine in davek na kapital

Poznati je treba tudi določila, povezana s prodajo nepremičnine, ki jo oddajate kot s.p.

Poglejmo konkretni primer. Nepremičnino ste kupili leta 2018, tri leta kasneje ste odprli s. p. in nepremičnino iz gospodinjstva prenesli na dejavnost in jo začeli oddajati. Potem pa ste se leta 2024 odločili, da prenehate z dejavnostjo, nepremičnino ste prenesli nazaj na gospodinjstvo. Nobena od transakcij ni obdavčena z dohodnino.

Letos pa ste se odločili, da nepremičnino prodate. Plačati boste morali dobiček od kapitala, in sicer po najvišji 25-odstotni stopnji, saj se šteje, da ste lastnik nepremičnine kot fizična oseba šele od leta 2024, ko ste zaprli s. p. Leta lastništva pred tem se namreč ne upoštevajo.  

Če nepremičnine ne bi oddajali kot s. p., bi se ob prodaji letos štelo, da ste lastnik že osem let, zato bi bila stopnja obdavčitve 20-odstotna. Stopnja vsakih pet let pade za pet odstotnih točk, po 20 letih imetništva pa obdavčitve ni.

Lahko pa se obdavčitvi izognete tako, da v nepremičnini tri leta pred prodajo prijavite stalno prebivališče in v njej tudi bivate.