Pridobili smo štiri primere cenitve nepremičnin, ki ponazarjajo, da mora biti kupec ob nakupu nepremičnine s hipotekarnim kreditom pripravljen na različne scenarije.
Mladi danes težko pridejo do nepremičnin, ponudbe je malo, cene so zasoljene, začetne plače pa pogostokrat nizke. Poleg tega za nakup potrebujejo še 20 odstotkov (v redkih primerih manj) lastnih sredstev, kar ob današnjih cenah nepremičnin ni malo. Banka torej kreditira le do 80 odstotkov vrednosti nepremičnine. Če mlad par kupuje stanovanje v Ljubljani v vrednosti 250.000 evrov, to pomeni, da mora imeti privarčevanih kar 50.000 evrov.
Toda to je zgolj okvir oz. izhodišče, primer našega bralca je pokazal, da bi skoraj ostal brez hiše, čeprav sta imela s partnerko privarčevanih sto tisoč evrov. Vse je namreč odvisno od vrednosti cenitve, ki jo opravi cenilec.
Pod drobnogled smo vzeli štiri primere, kjer smo naleteli na tri različne scenarije. V dveh primerih je šlo za cenitev istega cenilca, ki je stanovanjski hiši ocenil na praktično enako vrednost, kot sta se dogovorila prodajalec in kupec, pred tem pa – tako nam je zaupal bralec – je prodajalca vprašal, za kakšno ceno se je s kupcem dogovoril. V enem primeru je bila dogovorjena prodajna cena 285.000 evrov, cenilec pa je hišo ocenil na vrednost 284.300. V drugem primeru pa je bila dogovorjena prodajna cena med prodajalcem in kupcem 400.000 evrov, cenilec pa je ocenil hišo na 400.300 evrov.
O primeru, ko je cenilec bivalni vikend po posredovanju banke ocenil precej nižje od dogovorjene, smo že poročali. Bralec se je s kupcem dogovoril za prodajno ceno slabih 250 tisočakov, cenilec pa je nepremičnino (brez premičnin, ki so bile vključene v ceno), ocenil na 162.000 evrov. Podrobneje o tem tu.
Pridobili pa smo tudi četrti primer, ki sega v poletje 2023, in sicer je bila dogovorjena prodajna cena 220.000 evrov, cenilec pa je vrednost hiše ocenil kar na 247.000 evrov. To pomeni, da bi kupec v teoriji lahko pridobil večino kredita, saj bi mu banka odobrila, kar 197.600 evrov hipotekarnega kredita, njegovih lastnih sredstev pa bi bilo le 22.400 evrov.
Zgornji primeri jasno kažejo, da nakup nepremičnine s hipotekarnim kreditom ni zgolj vprašanje dogovorjene cene in višine prihrankov, temveč tudi vprašanje cenitve. Ta lahko kupcu odpre vrata do lažjega financiranja ali jih zapre, tudi če ima privarčevanega že precej denarja. Pred kratkim smo poročali o primeru, ko je par skoraj ostal brez kredita za hišo, čeprav sta imela privarčevanih sto tisoč evrov.
V času visokih in pogosto napihnjenih tržnih cen nepremičnin bi se morali kupci zato zavedati, da je cenitev lahko nepredvidljiv dejavnik, na katerega nimajo neposrednega vpliva, a ima ključno vlogo pri odobritvi kredita. Previdnost, dobra informiranost in pripravljenost na različne scenarije tako ostajajo nujni spremljevalci vsakega, ki se podaja v nakup nepremičnine.
*Fotografija je simbolična
dezurni@styria-media.si
