Se nepremičninski trg pregreva in do kam lahko rastejo cene?

Tveganja, ki izhajajo iz trga nepremičnin, so na BS ocenili kot zmerna. Predvidoma bodo takšna tudi ostala. „Cene stanovanjskih nepremičnin so se v zadnjih letih močno zvišale, proti koncu leta 2020 pa je bila rast zmernejša, tudi zaradi pandemije Covid-19 in upada števila transakcij z nepremičninami v prvem valu pandemije.“ 

Medletna rast cen se je sicer v tretjem četrtletju lani nekoliko upočasnila, znašala je 3,3 odstotka, v četrtem četrtletju pa je znova porasla na stopnje rasti z začetka leta 2020, in sicer na 5,2 odstotka medletno. Pandemija Covid-19 je v prvem spomladanskem valu v letu 2020 najbolj vplivala na padec števila transakcij s stanovanjskimi nepremičninami, ki pa se je v tretjem in v četrtem četrtletju vrnilo na nivoje iz leta 2019. V zadnjih dveh letih je razviden tudi trend nižjega števila transakcij z novimi stanovanjskimi nepremičninami. 

V skladu z zmernejšo dinamiko cen stanovanjskih nepremičnin se gibljejo tudi stanovanjska posojila, saj je bila njihova rast proti koncu leta 2020 prav tako zmernejša.

Cene stanovanjskih nepremičnin v zadnjih letih v povprečju rastejo ne glede na njihove lokacijske in tipske značilnosti, še ugotavljajo na BS. „Cene za kvadratni meter so na trgu rabljenih stanovanj glede na podatke GURS v prvi polovici leta 2020 porasle, razen v Kopru, v Ljubljani pa ostajajo cene za kvadratni meter najvišje.“ 

Najbolj so porasle cene družinskih hiš in rabljenih stanovanj. V Ljubljani hitreje rastejo cene družinskih hiš, rast cen novih in rabljenih stanovanj pa se je v zadnjih treh letih upočasnila. Ob koncu leta 2020 se je rast cen družinskih hiš zaustavila, cene stanovanj pa so v četrtem četrtletju nekoliko porasle.  

V EU se nakazuje pregrevanje trga

Primerjava rasti cen v Sloveniji in Evropi kaže na to, da v večini držav navkljub pandemiji Covid-19 že opozarjajo na pregrevanje nepremičninskega trga. Slovenija je pod povprečjem, medletna rast cen stanovanjskih nepremičnin v evroobmočju je bil v tretjem četrtletju  4,9-odstotna, v EU pa 5,2-odstotna. 

„Trend rasti cen stanovanj v Sloveniji v zadnjih petih letih na splošno odraža rast BDP, rast razpoložljivega dohodka gospodinjstev in ugodne pogoje zadolževanja na bančnem trgu. Se pa po drugi strani dinamika cen stanovanjskih nepremičnin razen z upočasnitvijo rasti ni bistveno odzvala na padec BDP v letu 2020.“

To delno pripisujejo dejstvu, da ob pomoči ukrepov vlade ostaja odpornost gospodinjstev razmeroma visoka, stanovanjska posojila pa so v letu 2020 rasla po zmerni stopnji. Tako so cene blizu dolgoročnega ravnovesja. „Iz tega lahko sklepamo, da na trgu stanovanjskih nepremičnin še ni znakov pregrevanja, saj sta kazalnika razmerje med cenami stanovanjskih nepremičnin in razpoložljivim dohodkom ter modelsko ocenjeni realni indeks cen nepremičnin blizu dolgoročnega povprečja.“

Zaznati je rahlo precenjenost 

Na drugi strani pa rahlo precenjenost stanovanjskih nepremičnin kaže razmerje med cenami stanovanjskih nepremičnin in višino najemnin ter razmerje med povprečno ceno stanovanja (60 m2 ) in povprečno letno plačo pa nakazujeta na rahlo precenjenost cen stanovanjskih nepremičnin. „Podobno izkazuje tudi kompleksnejši kazalnik precenjenosti stanovanjskih nepremičnin, glavno gonilo rahle precenjenosti pa predstavljajo podkomponente, kot so investicije v stanovanjske nepremičnine, zmožnost posojanja ter vrednost gradbenih del.“

Dobra novica proti morebitnemu pregrevanju trga in precenjenosti stanovanjskih nepremičnin je dejstvo, da „se je predvsem v drugi polovici leta precej povečalo število izdanih gradbenih dovoljenj, tako za stanovanjske kot tudi nestanovanjske stavbe, prav tako pa so se ob koncu leta 2020 poslovne tendence v gradbeništvu izboljševale.“

Izdanih več gradbenih dovoljenj 

V zadnjem četrtletju lani je bilo izdanih 774 gradbenih dovoljenj, kar je najvišje število po letu 2018, ko je bilo v tretjem četrtletju izdanih 775 gradbenih dovoljenj, hkrati pa je to drugo najvišje  število izdanih gradbenih dovoljenj v zadnjih 10 letih. Spodbuden je tudi podatek, da se je v letu 2020 navkljub pandemiji Covid-19 povečalo število izdanih gradbenih dovoljenj večstanovanjskih stanovanjskih objektov, kar na srednji rok nakazuje na dodatno oživitev trga stanovanjskih nepremičnin. 

Zaznali so tudi medletno rast proizvodnje v gradbeništvu v tretjem četrtletju lani, ko je bila ta 3,3 odstotkov, kar je bistveno bolje kot v večini evropskih držav. Na ravni evroobmočja oziroma EU je bila medletna rast v gradbeništvu negativna in je znašala -2,2 odstotka.