V zadnjem Poročilu o finančni stabilnosti, ki so ga na Banki Slovenije (BS) objavili nedavno, lahko preberemo, da je tveganje za finančno stabilnost, ki izhaja iz nepremičninskega trga zmerno, v prihodnje pa bi se lahko povečalo.
Nepremičnine v Sloveniji so precenjene
Stanovanjske nepremičnine so precenjene, ugotavljajo na BS, pri čemer navajajo več kazalnikov, ki to potrjujejo. Posebej izpostavljajo razmerje med povprečno ceno stanovanja v Ljubljani (60 m2) in povprečno letno plačo, ta kazalnik je v zadnjem četrtletju 2024 nakazoval najvišjo precenjenost, in sicer 17,1-odstotno.
Cene stanovanjskih nepremičnin so bile lani nominalno za več kot polovico višje, kot leta 2008. Medletna rast nominalnih cen lani pa je bila v povprečju 7,4-odstotna (7,2 odstotka leta 2023 in 14,8 odstotka leta 2022). Rast cen rabljenih stanovanj v Ljubljani je bila lani 7,3-odstotna, drugod po državi pa še višja, 8,3-odstotna. Še večja je bila rast cen novih stanovanjskih nepremičnin, 10-odstotna.
Umirila pa se je rast cen najemnin. Po podatkih za izračun indeksa cen življenjskih potrebščin je bila medletna rast lani v povprečju 6,4-odstotna, kar je precej nižja rast, kot leta 2023, ko je bila 12,4- in leta 2022 celo 18,9-odstotna, navajajo v poročilu.
Rast cen višja od povprečja EU
Čeprav so lani rast cen stanovanjskih nepremičnin beležili v večini držav EU, pa je bila v Sloveniji višja kot v povprečju EU ali povprečju evrskega območja. Po podatkih Eurostat so se v zadnjem četrtletju 2024 cene v EU medletno zvišale za 4,9 odstotka, v Sloveniji za 8,5 odstotka. Najvišjo rast, 18,3 odstotka so cene dosegle v Bolgariji, s 13-odstotno rastjo pa sledi Madžarska. Več kot 10-odstotno rast so beležili še na Portugalskem, v Španiji in na Nizozemskem ter na Poljskem in Hrvaškem. Zgolj nekaj več kot za en odstotek pa so se cene povišale v Luksemburgu, Avstriji in Nemčiji. Na Finskem in v Franciji so cene za nekaj manj kot dva odstotka nižje.
Med dejavniki, ki povišujejo cene stanovanjskih nepremičnin kljub dejstvu, da število sklenjenih poslov pada, v poročilu navajajo presežno povpraševanje nad ponudbo, padanje obrestnih mer stanovanjskih kreditov in s tem njihovo večjo dostopnost ob nizki brezposelnosti in nizki zadolženosti gospodinjstev.
Gradnja novih stanovanj pada
"Ponudba stanovanjskih nepremičnin že dalj časa zaostaja za povpraševanjem, kar prispeva k rasti cen stanovanjskih nepremičnin. Gradnjo novih stanovanjskih stavb otežujejo visoki stroški materiala in dela ter pomanjkanje delavcev," navajajo v poročilu in dodajajo, da so bili "gradbeni stroški za nova stanovanja v zadnjem četrtletju leta 2024 za kar 31,3 odstotka višji kot v povprečju leta 2021, ko so gradbeni stroški začeli hitreje naraščati."
Delež bruto naložb v stanovanja v BDP se je do zadnjega četrtletja 2024 znižal na 2,6 odstotka, kar je precej manj od povprečja evrskega območja (5,6 odstotka). V zadnjih dveh letih je upadlo tudi število stanovanjskih stavb, za katere so bila izdana gradbena dovoljenja, leta 2024 se je medletno znižalo za 14,1 odstotka na 4,339.
Razmere na strani ponudbe bi se lahko spremenile, rabljena stanovanja bi lahko postala bolj dostopna tudi zaradi sprejema novega zakona o gostinstvu, ki omejuje kratkotrajno oddajanje nepremičnin. "V pripravi je tudi predlog obdavčitve stanovanjskih nepremičnin, kar bi morda lahko, če bo ustrezno oblikovan, povečalo ponudbo rabljenih stanovanj za oddajo in prodajo," še dodajajo.
Nizke obrestne mere poganjajo cene nepremičnin
Drugi pomembni dejavnik, ki povečuje povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah, je dostopnost stanovanjskih kreditov. Obrestne mere za te kredite se znižujejo, zato so stroški financiranja nakupov nepremičnin nižji.
Medletna rast stanovanjskih posojil se je po podatkih BS do decembra 2024 okrepila na 3,9 odstotka. Stanje stanovanjskih posojil, ki je leta 2023 vztrajalo pri okoli 8,2 milijarde evrov, se je do konca leta 2024 povečalo na 8,6 milijarde evrov. V drugi polovici 2024 je bilo novih stanovanjskih posojil za četrtino več kot v enakem obdobju leto prej.
"S tem je rast stanovanjskih posojil v Sloveniji presegla rast v evrskem območju, kjer je znašala 0,6 odstotka." Kljub temu pa v Sloveniji delež stanovanjskih posojil v BDP z okoli 13 odstotki ostaja precej nižji od povprečja evrskega območja, kjer je okoli 35 odstotkov.
dezurni@styria-media.si
🍓 Vroča dekleta čakajo na vas na 👉 𝗦𝗲𝘅𝘁𝗼.𝗹𝗶𝗳𝗲
obresti na kredite so niske. HA ! za koga ? za rajo že ne. za posvečene pa . ker tisti dobijo še nižje od javno objavljenih. in potem se vile v okolici bleda ponujajo turistom, lastniki pa politiki. treba bo… ...prikaži več udrit po mizi, ma ne po mizi , po bučah bankirjev, da dojamejo da so obresti za kredite čist lahko niske. samo obresti za vloge pa MORAJO postat VISOKE.
Če ima nekdo 'preveč' nepremičnin, je to zato, ker je priden ali pa baraba. V drugem primeru pa je to izključna posledica nedelovanja države, za kar pa smo odgovorni volilci sami in niti ne toliko baraba, še manj pa tisti… ...prikaži veči prvi, ki si je z lastnim naporom pridelal premoženje, predmet zavisti lenih in nedomiselnih. Davek na nepremičnine je rop. Od istega cegla je davek plačan večkrat. Od npr. kosila ali potovanja pa le enkrat. O kakšni pravičnosti torej govorimo? Čemu sploh imamo Ustavo?