"V hiši bomo uredili mansardo, a nas begajo različne informacije o tem, ali potrebujemo gradbeno dovoljenje ali ne in kakšno," piše bralka.
Gradbena zakonodaja je zelo jasna in natančno predpisuje, kdaj je treba za mansardo pridobiti gradbeno dovoljenje in kdaj ne. Od tega pa je tudi odvisno, ali bo treba doplačati tudi komunalni prispevek in pridobiti uporabno dovoljenje. In če ne prej, se bo zapletlo, ko bo lastnik hiše nekoč v prihodnje želel pridobiti uporabno dovoljenje.
V tem primeru brez gradbenega dovoljenja
Prvi pogoj, da se urejanja mansarde lahko lotimo brez gradbenega dovoljenja, je, da mansarda po obstoječem GD hiše že obstaja, le izdelana še ni. Ali drugače, v gradbenem dovoljenju je navedeno, da gre za stavbo na primeri P (pritličje) + M (mansarda). To namreč pomeni, da so bivalni prostori v mansardi po načrtu že predvideni, torej je bil za to uporabno površino tudi že plačan komunalni prispevek.
Drugi pogoj, ki mora biti izpolnjen, pa je, da med urejanje že obstoječe mansarde ne posegamo v gradbeno konstrukcijo. To pomeni, da ne dvigujemo kolenčnega zidu, oziroma ga lahko skladno s pravili manjše rekonstrukcije dvignemo za največ 0,3 metra, in ne spreminjamo naklona in oblike strehe.
Dovoljena tudi vgradnja strešnih oken, izolacija strehe, menjava strešne kritine, iz spodnjega nadstropja glede na obstoječe načrte iz GD povlečemo inštalacije za vodo, ogrevanje, elektriko. Skratka dokončamo mansardo, kot je bilo predvideno v GD.
Mnenje strokovnjaka in soglasje občine
Skladno z manjšo rekonstrukcijo pa je dovoljena tudi izvedba frčade in obnova ostrešja, preboj zunanje stene ... Če pri dokončanju mansarde izvajamo posege, ki spadajo pod manjšo rekonstrukcijo, to lahko naredimo na podlagi mnenja pooblaščenega strokovnjaka gradbene stroke, za izvedbo frčade in dvig kolenčnega zidu pa je obvezno tudi soglasje občine.
Upoštevajoč navedeno, lahko v mansardi uredimo ne le dodatne bivalne prostore, temveč tudi stanovanje. A pozor. To stanovanje ne sme imeti lastnega, torej ločenega vhoda niti ne more imeti lastnih priključkov na javno komunalno infrastrukturo, torej lastnega priključka za električno energijo in vodovodnega priključka.
Če bi mansardnemu stanovanju uredili lastni vhod in lastne priključke, gre za dvostanovanjsko hišo. V tem primeru pa že govorimo o spremembi iz eno- v dvostanovanjsko hišo, za kar pa je treba pridobiti gradbeno dovoljenje.
Tu pa se lahko zaplete, če občinski podrobni prostorski načrti (OPPN) na dotični parceli ne dovolijo dvostanovanjske gradnje. V tem primeru gradbenega dovoljena ni možno pridobiti.
Podstrešje ni bivalni prostor, nujno je gradbeno dovoljenje
V vseh primerih, ko izdelava mansarde ni predvidena že v obstoječem gradbenem dovoljenju, torej je nad zadnjo bivalno etažo le ne bivalno podstrešje, pa je treba pridobiti gradbeno dovoljenje. Zakaj? Ker gre v tem primeru za povečanje uporabne površine in spremembo namembnosti prostora. Podstrešje namreč ni namenjeno bivanju in spada med tehnične prostore.
Preden sploh začnemo postopek za izdajo gradbenega dovoljenja, pa je treba vedeti, da se novi gradbeni posegi, za katere je gradbeno dovoljenje obvezno, na obstoječih stavbah lahko izvajajo le na tistih, ki so legalne, torej imajo urejeno vso potrebno dokumentacijo.
Če niso, je treba stavbo najprej legalizirati ali pridobiti odločbo o objektu daljšega obstoja, odvisno od starosti stavbe in njene neskladnosti. Gradbeni zakon namreč določa več možnosti, res pa je, da je 146. člen gradbenega zakona, po katerem je pravno stanje urejalo največ lastnikov, še vedno zadržan na Ustavnem sodišču.
Če gabaritov hiše ne spreminjamo, torej bo mansarda urejena na obstoječem podstrešju, ne da bi vanj kakor koli konstrukcijsko posegli, je treba pridobiti gradbeno dovoljenje za spremembo namembnosti.
Vlogi je treba priložiti dokumentacijo za pridobitev GD za spremembo namembnosti, bistvo katere je opis gradnje in njenih značilnosti ter opis pričakovanih vplivov objekta.
Za večje posege nujno še gradbeno dovoljenje za rekonstrukcijo
V primeru, ko načrtujemo posege v konstrukcijo, na primer dvig kolenčnega zidu, kar je nadzidava, spremembo naklona in oblike strehe, pa je treba vložiti še vlogo za izdajo gradbenega dovoljenja za rekonstrukcijo. Tudi če želimo v mansardi lastne inštalacije, torej ločen priključek za električno energijo, vodovod in kanalizacijo, bomo potrebovali gradbeno dovoljenje.
Tudi v tem primeru lahko v OPPN obstajajo omejitve, ki jih je treba preveriti. Običajno to naredi arhitekt, ki bo pripravil dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja, lahko pa sami na občini oddamo vlogo za izdajo lokacijske informacije, ki je vir vseh pomembnih informacij.
Na parceli je lahko na primer dovoljena le gradnja enostanovanjskih hiš, kar pomeni, da mansarda ne more biti stanovanje z lastnim vhodom in komunalni priključki, saj dvostanovanjske stavbe niso dovoljene.
Omejeni so tudi gabariti stavbe, iz česar izhaja, koliko kolenčni zid sploh lahko dvignemo, da bomo znotraj dovoljene višine. Prav tako je običajno predpisan naklon strehe.
Obvezno plačilo komunalnega prispevka
Po črki zakona je za vsako povečanje bivalne površine treba plačati komunalni prispevek. Kako bo obračunan in kolikšen bo prispevek, je odvisno od občine, vsekakor pa je dobro vedeti, da izračun uporabne površine v mansardi ni enak izračunu v nadstropju.
Za prostore v mansardi v uporabno površino štejemo samo del površine, kjer je višina stropov enaka oziroma višja od 1,6 metra.
Vlogi za obe gradbeni dovoljenji lahko vložimo hkrati, lahko pa vsako posebej. Dokumentacija, ki jo je treba priložiti vlogi za izdajo gradbenega dovoljenja za rekonstrukcijo, je praktično enaka dokumentaciji za izdajo klasičnega gradbenega dovoljenja. Kar pomeni, da morajo v pripravi projekta sodelovati arhitekt in vsi ostali strokovnjaki, potrebujemo tudi glavnega izvajalca, če ne bomo mansarde urejali v lastni režiji in sami nastopali kot izvajalec, in nadzornika.
Prav tako je treba prijaviti začetek del. Po dokončanju mansarde pa je treba vložiti še vlogo za izdajo uporabnega dovoljenja.
Ne vem zakaj se državna birokracija sploh še matra z izumljanjem vedno novih zahtev in novih predpisov na stare predpise!? Naj za vsak na novo vzidan zidak in za vsak na novo postavljen tram predpišejo novo gradbeno dovoljenje, pa bodo… ...prikaži več imeli rešeno na veke vekom amen!
Sami smo si izvolili vse te piromanske parazite.
Drugo leto paše gradbeno za klet in pasjo uto.