Slovenija
15092 ogledov

V katerih primerih boste lahko legalizirali črno gradnjo

gradnja Shutterstock
S 1. junijem 2018 bo stopila v veljavno nova gradbena zakonodaja, ki bo v nekaterih primerih omogočala postopek legalizacije že zgrajenih objektov.

Novi Gradbeni zakon (GZ) je začel veljati 17. novembra lani, uporabljati pa se bo začel s 1. junijem letos. Na ministrstvu za okolje pojasnjujejo, da bo zahtevo za uvedbo postopka legalizacije zato mogoče začeti s tem datumom. Gradbeni zakon obravnava več situacij, glede na katere je določeno, kako bo potekal postopek legalizacije.

Postopek legalizacije v rednem postopku pridobitve gradbenega in uporabnega dovoljenja GZ dopušča naknadno pridobitev gradbenih in uporabnih dovoljenj za že zgrajene objekte. V teh postopkih se bo odpravil dvom glede varnosti objektov, njihovega negativnega vpliva na okolico in primernosti z vidika umeščenosti v prostor. Novi Zakon o urejanju prostora (ZureP-2) in GZ vsebujeta določbe, ki bodo olajšale umeščanje objektov v prostor in dovoljevanje ter omogočile njihovo večjo prožnost:
- uzakonitev dopustnih odstopanj od prostorskega akta z uporabo instituta lokacijske preveritve,
- omogočanje dopustitve začasne rabe zemljišč z lokacijsko preveritvijo,
- dopustitev prenove objektov, nadomestnih gradenj v okviru določb o racionalni rabi prostora,
- omogočanje manjših odstopanj med samo gradnjo objektov,
- prekvalifikacija soglasij v mnenja, možnost njihovega usklajevanja, spregled pogojev brez pravnih podlag in nadomeščanje molka mnenjedajalca,
- združevanje in racionalizacija postopkov.

"Na ta način bo investitorjem omogočena zanesljivejša pot do pridobitve gradbenega in uporabnega dovoljenja po redni poti in s tem do spoštovanja predpisanih pravil, brez tveganja, da bo uveden inšpekcijski postopek in da bi sledila naložitev zagroženih denarnih kazni," so zapisali na ministrstvu.

stanovanjski blok Nepremičnine Slovenija Vrednost stanovanj bodo zvišali

Nadomestna stanovanjska hiša z gospodarskim poslopjem za družino Vovk v Lescah j | Avtor: Žurnal24 main Žurnal24 main
Izredni postopki legalizacije po prehodnih določbah GZ

Za objekte, ki jih ni mogoče legalizirati v rednem postopku izdajanja gradbenega in uporabnega dovoljenja, GZ ponuja več možnosti izrednih postopkov legalizacije.

1. Legalizacija manjših odstopanj s pridobitvijo uporabnega dovoljenja
Gre za objekte, ki so pred uveljavitvijo GZ zgrajeni na podlagi gradbenega dovoljena, a z njim niso skladni. Dopustna odstopanja od gradbenega dovoljenja in potrjene dokumentacije za njegovo pridobitev morajo izpolnjevati naslednje pogoje:
- ne posegajo na druga zemljišča, kot so določena v GD,
- so skladna z določbami prostorskega izvedbenega akta, ki je veljal v času izdaje GD, ali s pogoji, določenimi v lokacijski preveritvi,
- posamezne zunanje mere stavbe, določene v GD (širina, višina, dolžina, globina, polmer in podobno) ne povečajo za več kot 0,3 m ali se posamezne dimenzije zmanjšajo,
- ne vplivajo na mnenja pristojnih organov in njihove pogoje, določene v GD, in so skladna s predpisi s področja mnenjedajalca,
- so ne glede na drugačno tehnično rešitev od potrjene v GD, izpolnjene bistvene in druge zahteve po predpisih, ki so veljali v času njegove izdaje in
- v samem bistvu ne spremenijo objekta in njegove namembnosti.
Gradbeni zakon pri že zgrajenih objektih omogoča presojo skladnosti z zahtevami predpisov, ki so veljali v času gradnje ali v času izdaje uporabnega dovoljenja, če bi bilo to za vlagatelja ugodneje.

2. Ohranitev možnosti legalizacije objektov daljšega obstoja
Gradbeni zakon ohranja možnost legalizacije objektov iz ZGO-1, ki je vzpostavljal domnevo pridobljenega uporabnega dovoljenja za objekte, zgrajene pred letom 1969, objekte gospodarske javne infrastrukture, zgrajene pred osamosvojitvijo RS, enostanovanjske stavbe z izdanim GD in nekatere obrambno - zaščitne objekte. Ti objekti se bodo lahko še naprej legalizirali pod enakimi pogoji, ki so bili predpisani v ZGO-1.

slovenija 05.08.2011 Draveljski vrtovi, novogradnja, nepremicnine, Ljubljana; fo | Avtor: Saša Despot Saša Despot

3. Legalizacija "objektov daljšega obstoja", zgrajenih pred letom 1998
Gradbeni zakon širi možnost legalizacije še na mlajše objekte, zgrajene pred 1. januarjem 1998. GZ omogoča legalizacijo objektov, ki so zgrajeni brez gradbenega dovoljenja pred tem datumom in ki od tega datuma obstajajo v enakem obsegu in bistveno enake namembnosti na istem mestu. Skladnost s predpisi se v tem primeru ne ugotavlja.
Pogoji za izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja so:
- da je zgrajen pred 1. 1. 1998 in da od tega datuma obstaja v enakem obsegu in bistveno enake namembnosti na istem mestu, če gre za stavbo, da je evidentirana v katastru stavb, ali če gre za objekt gospodarske javne infrastrukture, da je evidentiran v katastru gospodarske javne infrastrukture,
- da je izkazana pravica graditi na zemljišču (v zemljiški knjigi vpisana stvarna pravica oziroma dokazilo, ki zadošča tudi v rednem postopku dovoljevanja),
- da je vlagatelj predložil posnetek obstoječega stanja (tloris, prerez in dimenzije objekta, pri stavbah tudi pogled in tlorise vseh etaž z osnovnimi merami prostorov ter seznamom prostorov s površinami),
- da je plačan komunalni prispevek oziroma da so na drug zakonit način izpolnjene investitorjeve obveznosti v zvezi s plačilom komunalnega prispevka.
V postopku izdaje tega dovoljenja se odmeri tudi nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, ki ga je dolžan investitor poravnati pred izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja.

Nepremičnine Slovenija Padali so rekordi! To so najbolj vroče žemljice.

Možnost legalizacije je izključena pri nevarnih objektih, za katerega je bil že izrečen inšpekcijski ukrep. Gre za objekte, ki neposredno ogrožajo zdravje in življenje ljudi, premoženje večje vrednosti, promet ali sosednje objekte. Ker se lahko tudi med objekti, ki jih inšpektor sicer ni opredelil kot nevarne, bodo pa legalizirani, lahko pojavi primer legaliziranega objekta, ki bi ga bilo zaradi zavarovanja javnega interesa po predpisih, veljavnih v času gradnje objekta razveljaviti, ker neposredno ogroža zdravje in življenje ljudi ter okolje, je GZ za take primere predvidel dodatno zakonsko varovalo. Pogojna veljavnost vseh dovoljenj za objekte daljšega obstoja v takih primerih namreč omogoča razveljavitev dovoljenja, pod pogojem, da ni drugih, milejših sredstev za odpravo ogroženosti. Oznako, da ima objekt pogojno veljavnost, bo mogoče videti tudi v zemljiškem katastru.

Z izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja se šteje, da objekt ni več nelegalen ali neskladen in da ima v času veljavnosti dovoljenja tudi uporabno dovoljenje.

Rok za vložitev zahtev po prvih dveh točkah je časovno neomejen.

ljubljana 23.03.2010 BS3, stanovanja, stanovanjski bloki za Bezigradom v Ljublja | Avtor: Saša Despot Saša Despot
Legalizacija po predpisih, ki so veljali v času gradnje objekta

Tukaj so vključeni objekti, ki niso dovolj stari, da bi se legalizirali na načine, opisane v prejšnjih točkah. Pogoj za takšno legalizacijo je, da je objekt zgrajen pred uveljavitvijo GZ. Pri stavbah je pogoj zgrajenosti do faze grobih gradbenih del (zgrajeni temelji, konstrukcija in ostrešje s streho), pri gradbenih inženirskih objektih pa dela, s katerimi se gradbeni inženirski objekt v pretežni meri dokonča. Rok za legalizacijo takšnih objektov je 17. november 2022, kar je najkasneje pet let po uveljavitvi gradbenega zakona.

Za legalizacijo takšnega objekta je potrebna podobna dokumentacija kot v rednem postopku. Namesto celotnega projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja z načrti se zahtevajo posnetek obstoječega stanja, opis objekta in fotografije. Zahteva se skladnost z vsemi relevantnimi predpisi, uporabljajo pa se enake postopkovne določbe kot v rednem postopku izdaje gradbenega dovoljenja, če v predhodnih določbah ni drugače določeno.

Ključna razlika med izrednim in rednim postopkom izdaje gradbenega dovoljenja je, da GZ tej skupini objektov, če izpolnjujejo tudi druge pogoje, omogoča izdajo odločbe o legalizaciji ne samo na podlagi predpisov, veljavnih v času odločanja, ampak tudi na podlagi predpisov, ki so veljali v času gradnje objekta. Poleg tega pa z izdajo gradbenega dovoljenja za objekt nastopi tudi domneva izdanega uporabnega dovoljenja.

Za te objekte zakon izrecno omogoča tudi izognitev postopka spreminjanja prostorskega akta zaradi spremembe namembnosti iz kmetijskega v stavbno zemljišče. Če je boniteta kmetijskega zemljišča manjša od 40 in če občina to odobri v postopku lokacijske preveritve, lahko takšen objekt ne glede na (ne)skladnost s prostorskim aktom brez predhodnega postopka njegovega spreminjanja dobi odločbo o legalizaciji. Z izdajo odločbe o legalizaciji nastopi domneva, da objekt ni več nelegalen ali neskladen in da ima izdano uporabno dovoljenje.

stanovanja Sprejet zakon Slovenija Naredili korak naprej k davku na nepremičnine

Katerega objekta ne bo mogoče legalizirati?

Zaradi obveznosti, ki jih je RS prevzela z vstopom v EU in implementacijo direktive o presoji vplivov na okolje ter habitatne direktive, po opisanih določbah o legalizaciji, ne bo možno legalizirati objekta, zgrajenega po 30. aprilu 2004, če gre za objekt z vplivi na okolje ali za katerega bi bilo treba izvesti presojo sprejemljivosti, ker bi legalizacija takšnih objektov pomenila kršitev evropskih predpisov in s tem tveganje za tožbe Evropske komisije na Sodišču EU.

dezurni@zurnal24.si

Komentarjev 4
  • Janez_53 09:54 13.januar 2018.

    Imam občutek, da so pozabili napisati enega od pogojev za legalizacijo črne gradnje - ime in priimek črnograditelja (na primer Marko Jaklič, Vitoslav Türk itd...)

  • janez86 16:21 12.januar 2018.

    Zgleda da bo to veljalo samo za tiste ki so ta zakon spisali...